小产权房交易律师(买方还是卖方起诉结果大不同！)-2024深圳小产权房信息

深圳市官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上，而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已全部转为国有，因此“小产权房”应被称为“违法建筑”。但坊间和媒体多习惯性地认为深圳市不但存在“小产权房”且存量惊人，并且“小产权房”不等于“违法建筑”！

依据深圳市《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，根据违法建筑的“违法程度”，分别给予确权、临时使用、拆除或没收等不同处理，而且得到确权的只是少数。换个角度说，深圳对这些房屋的“确权”并不等于为“小产权房”正名，对小产权房违法性质的认定并没有得到改变。

深圳市为解决复杂多样房产的规制问题，在尊重历史的前提下，同时促进土地利用开发，确保深圳的可持续发展，出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》等法规及规章进行调整。因此，深圳独创了“历史遗留违法建筑”的概念。深圳市内已不存在集体土地的前提，在政策上，已不能使用“小产权房”来描述深圳市的房产，因此深圳市的主管领导驳斥深圳存在“小产权房”的说法也算有理有据。2018年11月6日，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市规划和国土资源委员会关于印发<关于做好没收违法建筑执行和处置工作的指导意见>的通知》（深规土规〔2018〕10号）。

“小产权房”买卖合同合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对确认合同无效后的处理，要综合权衡买卖双方的利益。

一般情况下，买方起诉卖方要求确认小产权房买卖合同无效并返还房款，只要买方实际占有房屋没有转卖他人，法院不考虑卖方是否“小产权房”的权属人，买方要求返还房款的诉讼请求都能得到法院支持。但如果是卖方起诉请求确认买卖合同无效，则需要证明房屋的权属及合法性问题，在深圳就会涉及到不动产登记历史遗留问题，如果卖方无法证明，则深圳法院会以此驳回起诉。

以下是丹柱法律团队检索的关于“小产权房”买卖合同纠纷的典型案例，同样是确认“小产权房”买卖合同无效，但由买方还是卖方起诉可以比较出结果却是大不同！

一、卖方起诉要求确认合同无效，因未能证明房屋是否属于合法建筑，被法院驳回起诉。

广东省深圳市中级人民法院审理的（2017）粤03民终22535号案

上诉人（原审原告）：TSENFONGSHIN（曾XX、卖方）

被上诉人（原审被告）：易X（买方）

被上诉人（原审被告）：沈XX

【一审裁判理由】

当事人提起诉讼应当符合法律规定的起诉条件。本案系房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人提交的证据及庭审陈述，涉案房产建于宅基地，虽有用地及报建手续，但TSENFONGSHIN（曾XX）未能证明涉案房产的建成时间，亦未提交任何证明其系合法建筑的权属凭证，在行政主管部门对涉案房产的合法性作出认定以前，TSENFONGSHIN（曾XX）与易X签订的《房屋买卖合同》的效力及与之相关的权益均处于待定状态。本案应先由行政主管部门对涉案房产进行审查及处理，此后各方当事人可就涉案合同纠纷再向人民法院提起民事诉讼。故TSENFONGSHIN（曾XX）的起诉不符合条件，应予驳回。

【二审裁判理由】

本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案房屋虽然办理了《建筑许可证》，但并未办理房屋产权登记，TSENFONGSHIN(曾XX)在本案中并未提交充分证据证明涉案房屋的建成时间、建设工程是否符合《建筑许可证》。一审法院认为TSENFONGSHIN(曾XX)并未举证证明涉案房屋为合法建筑，在相关行政主管部门对涉案房屋进行行政确权前，应当驳回起诉，处理正确。在涉案房屋的合法性得到相关行政主管部门的确认后，TSENFONGSHIN(曾XX)可就涉案纠纷再行提起诉讼。综上，TSENFONGSHIN(曾XX)的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

二、买方起诉要求确认买卖合同无效并返还房款，需审查买方对房屋是否有使用控制权。

1.买方起诉要求确认买卖合同无效，但涉案房屋已转卖，买方已丧失对房屋的控制，法院最终认定合同无效，但买方在无法返还房屋的情况下，无权要求卖方返还购房款。

经广东省高级人民法院处理的（2015）粤高法民一申字第261号案

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王XX（买方）

被申请人（一审被告、二审上诉人）：吴XX（卖方）

被申请人（一审被告）：黎XX（卖方）

【一审裁判理由】

双方当事人实际履行的是宅基地房屋买卖合同的权利义务，而原告并非涉案房屋所属的农村集体经济组织成员，依法不得买卖宅基地房屋，因此，原告主张《合资建房协议》无效合法有据，本院予以支持。

合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故两被告应将相应价款138000元返还原告。

【二审裁判理由】

本案中，王XX以《合资建房协议》无效为由，诉请黎XX及吴XX返还购房款，但王XX确认涉案房屋现由案外人张XX控制，且另案生效判决已认定其无权向张XX主张返还涉案房屋，故王XX事实上已无法向黎XX及吴XX返还涉案房屋，在此情况下，王XX要求黎XX及吴XX单方返还购房款等费用理据不足，原审判决支持王XX的该项诉请有失妥当，应予纠正。

【再审裁判理由】

吴XX、黎XX已将涉案房屋交与王XX占有使用长达20年，王XX在取得房屋后主动将房屋使用控制权移转与案外人，其丧失对房屋的使用控制非因吴XX、黎XX之过错。虽依据合同法之规定，因无效合同而取得的财产应当予以返还，但王XX在自身无法履行返还房屋义务的情况下以合同无效为由诉请吴XX、黎XX返还13.8万元的购房款有违诚实信用及公平原则。二审法院认定《合资建房协议》无效，但在王XX无法向吴XX、黎XX返还涉案房屋的情况下对王XX要求单方返还购房款及房屋装修损失的诉请不予支持，并无不当，裁定驳回王XX的再审申请。

2.买方请求确认小产权房买卖合同无效，因不涉及涉案房屋的权属确认的问题，并不需要先由行政机关处理，法院一般判决无效。

经深圳市中级人民法院审理的（2016）粤03民终15109号案

上诉人（原审被告）：陈某蒲（卖方）

被上诉人（原审原告）：罗某芬（买方）

原审被告：陈某芳

原审被告：张某荣

【一审裁判理由】

由于涉案的深圳市宝安区XX街道“XXXX苑”X栋XXXX号房系小产权房，当事人未提供证据证明涉案房产办理了合法的报建手续、属于合法建设的房屋，罗某芬与陈某蒲就买卖该房产所签订的《合作建房合同书》应为无效合同。罗某芬要求确认该合同无效的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故陈某蒲应将罗某芬支付的人民币55万元返还给罗某芬并承担占用该款项期间的利息，利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算，自2015年3月10日起计算至实际清偿之日止。

【二审裁判理由】

作为房屋买卖合同标的物的涉案房产没有办理产权登记，也没有取得合法报建手续，为违法建筑物，属于法律禁止流通物，原审法院认定陈某蒲与罗某芬就涉案房产签订的买卖合同无效正确，本院予以确认。判决驳回上诉，维持原判

（2016）粤03民终21904号案、（2016）粤0306民初8843号案亦是如此。

三、小产权房经多次转手，第二手起诉第三手，请求法院判令买卖合同无效并返还房屋，法院对确认合同无效的诉请予以支持，但不支持收回房屋。

广州市白云区人民法院审理的（2011）云法民四初字第554号案中

原告：王XX（第二手）

被告：吴X先（第三手）

第三人：张XX

第三人：吴XX

第三人：黎XX

【裁判理由】