小产权房出房率高，这些概念你敢说没有混淆过？

事实上，地产行业内的概念混淆并不少见，有些是因为购房者理解不到位，有些则是由于销售人员偷换了概念，总之，这种“朦胧”可一点也不美，搞不好还会造成货不对版、维权难等买房问题。

今天沙拉就提名几个买房当中，经常出现的概念混淆，再给大伙提个醒。

7层以上建筑≠洋房

目前，天津市面上的住宅项目，大多以高层+洋房/别墅类产品的形式出现，也就是我们常说的高低配，洋房产品因居住舒适度高、私密性强，逐渐成为改善置业的重点考虑对象。

而事实上，官方对于洋房并没有明确定义，根据我国《民用建筑设计通则》，住宅按楼房层数、高度被划分成4类，大致对应的层数是：

低层住宅——1-3层

多层住宅——4-6层

中高层住宅——7-9层

高层住宅——10层及以上

但是吧，广大群众显然不满足这种刻板的叫法，于是我们就有了一些自行定义的概念：4-6层为洋房；7-11层为小高层；12层及以上为高层。

当然，不同地域的认知也不太一样，像天津习惯将7层及以下建筑归为洋房，8-18层为小高层，18层以上为高层。

沙拉日常踩盘，曾遇到过置业顾问将11层建筑称为洋房，可见民间定义标准差得太多，所以说，叫什么不重要，重要的是几层到顶、梯户比是多少，出房率有多高。

一般来说，洋房多为一梯两户，出房率在85%以上，容积率大致在0.8-1.2之间，有些洋房还会有升级设计，比如独立入户、专梯专用等；高层多为两梯四户，也有两梯三户的，出房率在75%左右，容积率约2.8-4.0；小高层则处于中间值，视具体层数、建筑设计布局而定。

绿化率≠绿地率

沙拉发现，大多数住宅项目谈及社区环境，都会提绿化率，这个名词背后有两种解释：

一种是项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比；另一种是绿化覆盖率的简称，指的是绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。

前一种计算方法不准确、不规范，后一种则有数据虚高的可能，真正能直观反映小区绿化状况的国家标准，是绿地率。

绿地率指“居住区用地范围内各类绿地”，主要包括公共绿地、宅旁绿地等，其中，公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。

此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池；屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。

有些销售人员对绿地率指标并不清楚，比较在意的购房者，可以查询项目的招拍挂文件，一般列有绿地率参数要求，可以参考。

民水民电≠居住型公寓

一个典型的公寓坑，常见说辞是“我们这里是居住型公寓，民水民电有天然气”，其实呢，民水民电和居住型公寓是没法划等号的。

有关公寓项目的具体区别如下：

简单来说，真正的居住型公寓，在产权性质、交易税费、贷款要求方面，和住宅的唯一区别，就是产权年限不同，其他都是一样的。

而且就沙拉的踩盘所得，居住型公寓基本也享有和住宅同等的学区福利，当然这也是个人经验，买房时还是要和学校招生办确认好才可以。

居住型公寓市场供应不多，且大多建成年代较早，产品规划上可能不如当前的住宅，比如梯户比不合理、物业管理水平不高等。

近两年，和平翰林公馆的出现，也让居住型公寓重新热乎起来，公寓市场高端化的趋势也更为明显。

层高≠净高

层高、净高，一字之差，含义却大不相同，简单换算的话，层高=净高+一个楼板的厚度，一般楼板厚度在10-15cm之间，北方楼房的楼板相对比南方厚一些。

不过，即便是净高，也很难与真实的居住层高划等号，还要考虑到地暖、吊顶、新风、中央空调等配置占用的层高，一般地暖会占用层高5-10cm；新风、中央空调和吊顶配合安装，一般占用20-35cm层高，当然可以做成局部吊顶，视觉空间会开阔一些。

这样算下来，个人认为，2.9米及以上的层高，相对比较舒适。

邻近XX配套≠步行距离短

一般在项目营销中心，我们都能看到项目区位图，上面排布着重点配套、轨交线路，好像哪个楼盘都地处车水马龙、繁华似锦的区域内。沙拉在环城踩盘时，也眼见不少市区大商圈在区位图上纵横交错，真正的周边配套反而淡化了。

所以要了解项目的配套，不能只听模糊叙述，要知道重点配套有什么，步行距离/车行距离有多远，地铁几站可以到达，是否需要换乘，现在是否已投入使用，建设进度怎么样等等。

对于比较重要的配套，像购物中心、地铁站、医院等，最好能够亲自丈量下距离，检验下置业顾问的介绍是否有误差。

总之

买房是门学问

看房也是个技术活

多积累经验

多分辨真伪

才能有效防坑

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