小产权房购买有合同没，小产权房买卖合同是否有效？到底能不能买？-2024深圳小产权房信息

作为一名在深圳执业的律师，经常会被问到农民房、村委统建楼能不能买？合同有没有效力？笔者对司法实践及理论方面的观点进行总结归纳，以期对有这方面需求的朋友有用。

一、什么是小产权房？

360百科：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称"乡产权房"。

“小产权房”没有确定的法律概念，其形成原因也是千差万别，其处理方法各地更是大相径庭。深圳作为中国唯一一个没有农村的城市，却有三分之一的建筑都是“历史遗留非法建筑”，即所谓小产权房。

深圳土地经概括国有化之后，形式上没有所谓农村集体土地，全是国有土地。深圳市城中村的房屋(小产权房)现今的四种类型：

1、原具备合法报建手续或具有建设工程规划许可证的房产；

2、原为违法建筑经申报审查补缴地价后转化为合法建筑并予以确权的房产，包括确权为非市场商品房和市场商品房的房产；

3、虽未确认为合法建筑但取得临时使用许可的房产；

4、违法建筑。

城中村的房屋买卖主要是指原集体经济组织及其成员或合作方将其建造的房产对外出售的情形，这里既包括集体经济组织的无合法规划审批手续的“统建楼”，也包括村民个人及其合作者将违法建造的房产对外出售。涉及到原集体经济组织或村民所建具有合法报建手续房产买卖的情形较为少见。

二、当事人之间签订合同是否有效？

现行法律和行政法规对城中村房屋的法律限制源于：《土地管理法》和一系列的行政法规、法律政策对于集体土地上房屋转让的严格限制；《城乡规划法》对于建筑物规划合法性的强制性限制。

该两种限制性法律规范均属于效力性的强制性法律规范。根据合同法的规定违反效力性的强制性法律规定，合同无效。

城中村违法建筑的违法性来自两方面：集体土地上所建房屋除经批准外，不得向集体经济组织成员之外的人员出售；建筑物的建造应获得规划上的审批许可。通常而言，法院会基于前述两种理由确认房屋买卖合同无效。

三、法院如何处理？

对于深圳土地概括国有化之后，深圳已不存在集体土地宅基地等问题，相关主体之间签订的买卖合同需要区分情况对待。

既然是国有土地了，其土地使用权在法律上属于可转让的标的，至于政府有无实际完成征收和土地造册等细节，则属于合同履行的事宜，不应再以此来否认合同的效力。总而言之，不应再基于土地管理法等法律对于集体土地的种种限制来解决深圳集体土地概括国有化之后的法律纠纷。

有法官以及案例认为：

1、对于原集体经济组织或其成员自建的合法建筑，因集体土地国有化之后集体土地使用权出让、开发建设的各种限制性规定已不再适用，依据鼓励交易、有效解释和适用法律的规则，其此与非本集体经济组织成员签订的房屋买卖合同均应按有效处理。若卖方以无法办理过户手续等主张履行不能要求解除合同，可以考虑以双方当时签订买卖合同时对过户并无预期为由，不予支持，由买方继续享有房产的使用收益权利。若遇拆迁补偿，则由卖方享有相关房产的拆迁补偿收益。

2、对于已经经过合法程序确认权属的建筑，无论确认的房产性质是否属于市场商品房，对于此前已经签订买卖合同但未确权为业主的买方，相关买卖合同应确认为有效，其他处理细节可以按前述第一点处理。已经确权后的房产，无论其性质是否属于市场商品房，亦无论其是否可以分割转让，权利人将房产出售的，均应视为合同有效，并按普通商品房买卖合同纠纷予以处理。

3、对于尚未完成确权手续，但已获得政府部门的临时使用许可的违法建筑物，因政府相关部门尚未完成建筑物的合法性最终确认，此时法院不宜做出实体处理，可以采取暂时不予受理的方式或受理后中止审理的方式予以处理。

4、对于既未经确权，亦未获得临时使用许可的违法建筑，因其已确定性的不能通过申报程序转为合法建筑，基于城乡规划法的效力性强制性规定，相应买卖合同应确认无效，并按合同无效的原则予以处理。

四、合同无效的法律后果。

2015年《全国民事审判工作会议纪要》：

(五)关于“小产权房”问题。34、对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的合作开发房地产及房屋买卖合同民事纠纷，应先由行政机关解决该被侵占耕地的保护问题。在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷。

(六)关于农村房屋买卖纠纷处理的问题35、现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。

李玉兰与马海涛小产权房买卖纠纷案。2002年7月1日，原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议，双方约定马海涛以45000元的价格将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。当天李玉兰交清了房款，马海涛交付了房屋。后李玉兰对该房屋进行了整修，添加了卫生间等附属设施，新建了三间西厢房。后马海涛诉至法院院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。经北京市第二中级人民法院终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93808元，同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。另查，经原告李玉兰申请，2008年4月8日，经本院委托，北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为房屋宅基地区位总价为264700元。

法院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告李玉兰与被告马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。马海涛出售给李玉兰的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李玉兰，就本案而言，对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。

法院判决：被告马海涛赔偿原告李玉兰损失十八万五千二百九十元，于本判决生效之日起七日内付清。

综上，对于深圳城中村房屋买卖合同如果有报建手续的或者部分报建手续，或者通过历史遗留问题申报确权的房屋，合同是有效的（合同有效和能否过户是两个概念），在司法实践中已有案例确认合同有效。

对于完全没任何手续的违法建筑，合同一般认定为无效，法院处理的原则是返还房款、支付利息、赔偿损失。