公益房小产权，共有产权房真这么香吗？

8月18日，广州市住房和城乡建设局在网站上公布了《2541套共有产权住房8月25日起网上申购》的消息，广州市面向符合申购条件且在越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺六区稳定就业或长期落户的无房家庭，推出供应市本级城隽雅苑北区和龙归花园两个项目共计2541套共有产权住房。

面对一线城市高昂的房价，共有产权房或许是广州对无房家庭和广漂最大的温情。

01半价买房成真

要问共有产权房最大的魅力是什么？当然是便宜，花一半的钱拥有一整套房子，享受一样的周边配套。以城隽雅苑为例，其2.38万元/㎡的销售均价只有同板块其他项目的一半左右，要知道板块内的新盘均价已经去到了4.2-5.5万/㎡！

如今2字头就能上车广州主城区，就问你心动不心动？

城隽雅苑周边楼盘均价

更重要的是，这房子另一半的合伙人是广州政府，妥妥地把心放在肚子里。

共有产权房其实是国家推进的城镇保障性安居工程，目的是满足刚需群体的住房需求，让更多人在广州安居乐业。政府会和承购人一起出资，买下这套房子的共同产权，一般而言，承购人原则上产权份额不低于50%。

所以，共有产权房在某种程度上可以说是政府在做公益。

《广州市住房发展“十四五”规划》提出，“十四五”期间，广州市要新增新建3万套共有产权住房。去年，广州就推出了2个共有产权房项目，分别是南沙的首筑花园和黄埔的榕悦花园，分别提供了347套和1366套房源。

榕悦花园选房现场（来源“广州共有产权房公租房”）

仅看去年的榕悦花园项目，首次发售1366套单位，就吸引了6187人申购，相当于5人抢1套，热度不输网红盘。

不难预见，今年的城隽雅苑和龙归花园2个项目也会受到追捧，那么项目具体情况如何，一起来看看吧~

龙归花园、城隽雅苑项目信息一览

02国际创新城板块地铁盘

城隽雅苑位于广州市番禺区新造镇城隽一街，属于国际创新城板块。区位和交通是城隽雅苑最大的亮点。

项目东南临南大干线（已大部分贯通）、西南侧为金光东大道（在建）、西北临广医南路（在建）、东北侧为永兴路。

城隽雅苑目前距离地铁4号线新造站约800米，金光东大道通车后项目和地铁站的距离会缩短至300米。

从4号线可以直达大学城、万胜围等地，换乘5号线即可到达珠江新城、金融城、鱼珠等核心CBD，通勤时间约半小时。

来源：城隽雅苑美居生活

教育配套方面，城隽雅苑将配建一所18班幼儿园，小区周边有广东第二师范学院番禺附属小学（省一级）和广东第二师范学院番禺附属初级中学（市一级）。

据悉，城隽雅苑的销售单位和代持管理机构为广州城投住房租赁发展投资有限公司，本次将供应2386套房源，户型为40~126㎡一至三房。

城隽雅苑北区房屋户型、套数信息

价格方面，城隽雅苑项目销售均价为23800元/㎡，承购人产权份额比例为60%，政府产权份额比例为40%。

该项目房屋单套销售价格会在均价基础上，会结合房屋楼层、朝向等因素上下浮动10%。也就是说，每套房源的售价大约在21762~25943元/㎡之间浮动。

03一字头买白云成熟社区

龙归花园是此次推出共有产权房的另一个项目，但是仅155套。

龙归花园位于白云区龙瑞街1号，距离地铁14号线夏良站约500米，从此站出发到珠江新城约半小时。对于打工人来说还是很友好的。

此外，小区周边还分布有龙归城总站公交站，广从路、龙兴西路等。如果是自驾，从小区到珠江新城最短行车距离为31km，通勤时长约48分钟。

来源：珠江租赁

据了解，龙归花园是属于大型保障房社区龙归城的一部分，该社区已开发十余年，吸纳超5万人居住，生活氛围成熟。由于共有产权住房享有的公共服务权益，如教育、医疗、落户、养老等等和商品住房一样，龙归花园业主也能享受周边配套。

龙归花园配套商业（来源：广州共有产权房公租房）

配套方面，项目紧邻20班的龙归城幼儿园（南、北两园）、36班的龙归小学、30班的龙归中学等公办学校（具体对口中小学由区教育部门统筹安排）。龙归花园三公里范围内有广州悦和方广场及金铂广场（龙归店），日常生活购物、吃喝玩乐基本都可以满足。

龙归花园社区居住氛围成熟（来源：广州共有产权房公租房）

价格方面，龙归花园项目销售均价为16500元/㎡，承购人产权份额比例为55%，政府产权份额比例为45%。

依照广州共有产权房销售相关规定：每套价格可根据楼层、朝向等不同，最高上下浮动10%，预计总价在112-165万元区间不等，最低首付仅34.5万即可上车。

这价格到底有多香？

看看离项目最近的楼盘是2.4公里外的绿地云央，目前均价2.8万/平，龙归花园相当打了个5.8折。二手房方面，项目周边的三个小区龙归城（共有产权）、东湖映月，价格也要2.3-2.9万/平。

龙归花园房屋户型、套数信息

04共有产权房，香不香？

共有产权房最吸引人的是价格，最愁人的自然是“我的房子分你一半”。但除此之外，它也有其他的优缺点。

优点

1、付款方式多样。共有产权房和普通商品住宅一样，购买共有产权住房可以选择一次性、住房公积金贷款、住房商业贷款、住房组合贷款等付款方式，也允许承购人将所购房屋产权份额用于办理住房贷款抵押。

但和普通商品住宅不同的是，无论你用哪种付款方式购买共有产权住房，价格都是一样的。

2、现房销售。普通商品住宅项目多为期房销售，容易出现因开发商资金断裂而烂尾的问题，相比之下，共有产权住房由国企操盘且是现房销售，交付更有保障。

缺点

1、共有产权住房也占购房资格。要满足限售年限后，才能换房或者卖房。

转让年限上，共有产权住房和普通住宅一样，购买共有产权住房后，只要满足广州市规定住房限售年限（若参考商品房，限售年限为取得不动产证后2年），就可以向代持管理机构提出转让所持产权份额的申请。

2、在持有期未满前，共有产权住房仅能自用。也就是说不能用于出租盈利，共有产权房只能是本人或是配偶的直系亲属使用。

3、转让手续比普通商品住宅复杂。如果要转让，受让人也应具有购买共有产权住房资格。值得注意的是，代持管理机构在同等条件下享有优先购买的权利，并不是你想转让给谁都行。

4、政府份额无法购买。市面上只有北京的部分共有产权房能赎回，广州地区目前无法赎回全部产权。也就是说，房子无论住多久都不完全是你的。

城隽雅苑沙盘展示（来源：广州共有产权房公租房）

基于共有产权房的诸多限制，也有很多人对共有产权房并不感冒。由于购买人低价买到的只是项目的部分产权，有人认为复权后的共有产权房价格与周边二手相当，所以能买商品房，就不要买共有产权房。

还有一个原因是后续转让产权份额时，售出价格要产权指定的第三方评估公司估值，又给房价加了一层“枷锁”。

但犀利小姐想说，对于真正需要共有产权房的人来说，这些缺点是可以忽略不计的。政府对共有产权房设置了一堆限制，就是想把有钱人筛选出去，让真正的刚需进来。

05申购对象

据官网消息，本批次房源定向配售给符合申购条件且在越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺六区稳定就业或长期落户的无房家庭。

这些无房家庭需要满足的普通配售条件是：

1.已婚人士申购的，不受年龄限制；未婚、离异、丧偶等单身人士申购的，应当年满30周岁。

2.本市户籍申购人应具有本市城镇户籍满10年。

以下情形不受户籍或户籍年限限制：

（1）具有国家承认的国内院校本科及以上学历并获得学士及以上学位；

（2）取得国家承认的境外院校学士及以上学位；

（3）属于本市公布的中高级专业技术职称、执业资格、高技能人才、紧缺工种（职业）目录人员；

公布的中高级专业技术职称和执业资格目录、高技能人才和紧缺工种（职业）目录详见附件3。

（4）持有有效的广州市人才绿卡主卡人员。

也就是说，共有产权房给本科以上人才和中高级职称人才、紧缺工种人员、人才绿卡主卡人员可以享受特殊优惠待遇，不受户籍，也不必等户籍满10年才能申请。

3.2017年2月至2022年7月（66个月）中，申购人在本市连续缴纳社会基本养老保险满60个月，发生中断、补缴情况的累计不超过6个月且相应的月份不计在内。

4.申购人及其配偶和未成年子女名下无本市的住宅、商铺、写字楼。

广州市住建局还规定，申购人符合普通配售条件，且符合以下条件之一，可优先配售共有产权住房：

1.夫妻双方均符合共有产权住房申购条件且共同申购的；

2.取得国家承认的国内或境外院校博士或硕士学位，或具有公布的高级专业技术职称或执业资格；

3.属于军人家属、烈士遗属、因公牺牲军人遗属或病故军人遗属。

同时，广州市住建局也规定，有以下情形的，不得申购广州市共有产权住房：

1.申购人及其配偶、未成年子女已签订本市住房购买合同或产权调换形式的征收（拆迁）补偿协议，或持有宅基地，或持有未办理受赠、继承手续或其他未办理不动产登记的本市住房；

2.申购人及其配偶、未成年子女或其控制的企业，在提交申购前5年内在本市有住宅、商铺、写字楼不动产交易记录；

3.有自有产权住房家庭夫妻离异后一方单独提出申购，申购时点距办理离婚登记或离婚判决生效的时点未满3年；

4.申购人或其配偶已享受过购买房改房、解困房、集资房、安居房、侨房政策专用房、拆迁安置新社区住房、经济适用住房、限价房；

5.申购人被列入失信惩戒名单。

06如何申购

根据官方消息，申购配售工作安排如下：

（一）现场开放参观（2022年8月18日-2022年9月4日）；

（二）提出申购（2022年8月25日至9月4日）；

（三）确定参加资格审核名单（2022年9月6日）；

（四）联网审核、公示、异议处理、最终审核结果公告（2022年9月7日至11月下旬）；

（五）确定选房顺序号（预计2022年11月底或12月初）；

（六）发布选房公告（预计2022年11月底或12月初）；

（七）选房认购（预计2022年12月）；

（八）合同签订（预计2022年12月）

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