出租麻涌旧小产权房上百座历史文化遗产保护受关注-2024深圳小产权房信息

江由的担心并非杞人忧天。8月11日，规划更新改造用地面积约151公顷、号称广州最大城村旧改项目海珠区沥滘村，经历多年“拉锯”终于正式开工。为了拿到更多补偿，一些村居此前竟联名上书政府，反对将自己的家宅列为历史建筑。而根据有关部门邀请的专家核实排查，该村有37处历史建筑和传统风貌必须在改造中得到保护。

近年来，随着粤港澳大湾区发展规划纲要的正式实施，以广州、深圳、东莞和佛山为代表的珠三角城市，开始进入城市更新加速发展的快车道。今年年初，广州便宣布投入92.8亿元，重点推进51个城市更新项目。而目前，在22个重点旧村（不包括旧厂）改造项目中，18个已取得实质性进展，速度堪称历年之最。

随着一大批社会资本纷纷抢滩这场万亿级的改造开发盛宴，广东珍贵丰富的历史文化遗产应该如何在城市更新中避免破坏，也引起了一些有关政府部门、学术团体和社会机构的担忧。

增城千年古村被纳为三旧改造范围

广东是岭南文化中心地、海上丝绸之路发祥地、中国近代民族革命策源地，也是广府文化、客家文化、潮汕文化交汇地。广州增江河西岸的大片古村落，被武文溥等省三师专业志愿者誉为一本活着的岭南历史文化教科书。

位于江边的横街口码头，古时曾是衣锦还乡的学子、走马上任或巡视增城的县官进城的必经驿站。从码头步行穿过陈屋村门楼，进入夏街村尾廻龙关门楼后继续往北走，是一条全程800多米的麻石大街，称为“接官道”，同时也叫“迎恩街”，然后才能到达位于夏街村头的县城南门（倔“通明门”），从而进入县城总铺。

被麻石大街贯穿全村的夏街，是增城最大的城中村，亦是最古老的村落之一。记者从当地有关部门了解到，夏街村目前有7个经济合作社，常住人口有4100人，登记在册来穗人员有5300人，成为“外来务工者聚集地”。

夏村人世代以耕读传家。这座千年古村，至今仍聚集着上百座清末建成的民居古宅，10座已列为不可移动文物的祠堂、门楼、古庙。

不过，让一些文化和社会学者“感到非常遗憾”的是，即使像夏街这样的古村，大量的老房子要不是空置，要不就是出租给外来打工者随意使用，由于年久失修，有的外墙、屋梁已开裂，有的屋顶杂草丛生，有的被乱改建。江由就认为，像夏街这类古村落，若无法活化利用、不产生新的使用价值，迟早会自然消亡。

事实上，记者在现场看到，多栋原本矮层的历史建筑已经被村民自主拆建成“高层”的小产权房。而随着今年广州城市更新工作加速推进，与夏街类似的一批古村落亦引起一些社会有识之士的高度关注。

大拆大建给历史文化遗产保护带来压力

当前，广东已经进入城市发展的存量时代。由于国家每年下达给广东的用地指标逐年减少，用地缺口较大。广东早就意识到，今后必须走盘活存量、挖潜增效的内涵式发展道路。

记者了解到，旧厂房、旧村庄、旧城镇“三旧”改造已经成为广东城市更新的推进器。仅今年上半年，广东便新增“三旧”改造面积3.36万亩，完成改造2.07万亩，拉动固定资产投资409.36亿元。而截至今年3月，全省已累计实施“三旧”改造面积71万亩，完成改造41万亩，吸引资金投入1.4万亿元，节约土地18.31万亩。

不过，在“三旧改造”不断推进的同时，也给一些城市原有历史文化遗产的保护带来了压力。广州市城市规划勘测设计研究院专家丁卓明对各地市“三旧”改造中的实际案例进行过深入研究。她发现，建设性破坏已经成为影响历史文化遗产保护的主要问题。尤其是在城市更新的过程中，由于政府、企业（开发商）、产权人、利益相关人等的利益协调机制不畅，周期过长、资金短缺、活化门槛高而造成的更新改造动力不足，公共参与不足等，都会严重阻碍到对这些历史文化遗产的保护。

广东省城乡规划设计研究院总工程师、广东省三旧改造协会规划与设计专委会主任委员马向明，近期针对城市更新对大湾区城市空间的影响所作的研究也表明，城市更新项目大多工程浩大，政府“还本付息”的压力巨大，材料相对有限，需要借助更多社会和模拟卷投资。加上由于“三旧”改造项目启动快，不受用地指标的约束，市场主体逐步参与进来。但在旧改工作发展的初期，由于缺乏系统性政策引导、政府监管不足，参与进来的市场主体都以商品房开发为主。特别是随着城市的扩张，经济社会的快速发展，由于房产收益率高，在这一更新阶段，大部分的土地更新项目以商品房开发为主，村民、开发商与政府在“旧改“博弈的过程追求利益最大化，由此也在一些地方的项目中出现了历史文化资源破坏、公共服务设施不足等问题。

记者调查发现，一些地方的村民对是否应该保护本村的历史建筑似乎还未形成共识。此前，广州海珠区沥滘村便发生过村民联名上书政府，反对将自己的家宅列为历史建筑的风波。在增城区的夏街村，旧改项目尽管目前尚未正式启动，但由于个别村民保护意识比较薄弱，自主把老建筑拆建成小洋楼的现象亦比比皆是。

当然，马向明指出，也有很多城市更新项目在处理发展和历史文化遗产保护利用的关系上做得不错。譬如2007年，广州天河区猎德村开始城市更新改造，采用“政府主导，村民为实施主体”改造模式，由村股份公司与区政府合作。改造后，风貌、地价、绿地等设施均有了巨大的提升，同时保留了传统民俗文化及林氏祠堂、梁氏祠堂等传统建筑。

以微改造形式推动历史风貌建筑保护修缮

不管怎样，随着城市化速度的逐步放缓，存量建成地区的更新发展成为城市建设的主要形式。

华南理工大学建筑学院副院长、粤港澳大湾区规划创新研究中心主任王世福教授日前指出，城市更新的形式不再仅是简单的“拆除重建”，也包含了历史街区活化、环境综合整治、建筑功能改变等多样性的更新活动。在他看来，城市更新应该设定清晰的文化目标，建成环境包含的文化属性代表着独具特色的城市文化，是城市的魅力所在。城市更新中传统文化传承与现代文化引入的关系、原居民社会与场所情境的关系处理尤为重要。对于历史文化街区的城市更新，历史文化保护优先也将成为城市更新的基本原则。

根据广东省自然资源厅相关负责人此前透露，在当前的环境下，广东城市更新其实已经出现了一些新趋势。在省有关部门的规范和指导下，很多地方开始通过微改造的形式，加强对传统文脉的保护和历史建筑的活化利用。

据了解，微改造是在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施城市更新，深入挖潜“三旧”项目特别是旧村历史文化底蕴，推动历史风貌建筑保护修缮，促进公共空间微更新，改善公共环境，提升社区业态。譬如，广东这些年实施的恩宁路（永庆坊）、黄埔古村、泮塘五约、麻涌镇古梅乡韵、东华里等改造，就把文旅元素有机融入到“三旧”改造项目，重视保留历史建筑与特色景观，修复文保建筑，保留原有街巷肌理，提升老区环境质量，通过引入新产业，促进改造区域产业多元化发展。

而记者在广州市有关部门最近发布的31条粤港澳大湾区历史文化游径线路中看到，“夏街村古驿道-石王庙-增城革命烈士纪念碑-增江画廊景区”赫然在列，面对夏街村即将迎来的旧改项目，这一定程度上也相当于提前为该村的上百座历史建筑上了一道保险。

不过，在旧改过程中，如何确保那些真正有价值的历史文化资源得到严格有效的保护，仍然不容忽视，在广东省三旧改造协会有关专家看来，政府很有必要为城市更新中的历史文化资源保护制定一套强有力的前置制度。

而就目前的现实情况来看，丁卓明认为，影响历史文化遗产保护的政策障碍还不少。譬如，历史文化保护与城市发展统筹不足，管理流程中缺乏关键环节的管控，管理部门间缺乏必要联动机制，活化利用存在技术、制度及利益平衡等的政策障碍，立法、监督管理机制、资金保障等各项保障措施都亟待健全。

她建议，应该加强“三旧”改造中历史文化保护的规划管理，完善“三旧”改造中历史文化保护的配套政策，同时要完善创新，鼓励合理利用，加强“三旧”改造中历史文化保护的实施管理，加强保障措施等。在她看来，各市在组织“三旧”改造规划修编或编制“三旧”改造单元规划时，就应该加强对各类保护对象的保护措施、保护区划等内容的审查，同时对文化遗产的原址保护，建立补偿机制与奖励机制，例如对提供历史文化保护的“三旧”改造项目，在满足公共配套设施、公共空间用地安排并符合有关技术标准的前提下，对原批准的容积率进行适当调整，奖励一定建筑面积。若城市规划确定不适合在“三旧”改造范围内进行容积率奖励，在符合城市规划相关要求的情况下，可视具体情况实行异地转移补偿。

【记者】冯善书