增城哪有小产权房卖出 内行人：难转手

提问：星叔您好。坐标长春现有4套房：1.高新区怡众名城160平顶楼带阁楼使用面积250平，房龄14年，贷款还剩40万，临近吉林省名校商圈孩子在附近读书最好还是住在这。2.长春北湖新区中海盛世城81平，公积金买的明年交房。3.2019年10月我名下买了套广州增城朱村地铁房-科慧花园，20100入手90平三房明年底交房贷款130万。4.2017年初全款买了恒大海花岛40平复式海景房70年产权的未下证，年底交房由于海南限购暂时不能出手。现有子弹60请您帮我出主意。1.增城库存太大，这套房多久才能出手？2.海南限售继续持有还是将来卖掉呢？3.子弹60继续攒钱买一线？还是买二线。重

回答：1.广州增城科慧花园这个盘，其实买的算不错，比恒大海花岛强多了。

科慧花园在广州增城科教城板块，地铁21号线很近地铁而且还是快线，凤岗站上盖3站到天河，通勤非常方便

可以长期享受广州天河限购区价值外溢，配套也越来越完善，建议这个盘可以长持，未来交房简装出租。

2.海南恒大海花岛投资来看就是坑，是你4个房子中最没有价值的，而且还是全款浪费资金，如果想自住享受可以留着，投资就建议尽快出手。

3.子弹60，如果你月贷能力充足，可以继续加仓，如果压力大就不建议再加仓，因为杠杆拉太高一旦断供风险就很大，子弹不宜打的太空。

另外考虑攒钱买一线，攒钱速度是跑不赢一线房价的，所以我们一般人能做的就是用资产追资产，先买二线利用风险对冲，将来再置换到一线。

你已经有4套，如果想加仓，可以考虑重庆，可以做到首付3成。

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提问：星叔好，一直在学习房产方面的，现在投资房产是不是比较赚钱？想有钱买一套作投资。

回答：正确的投资的确可以赚钱，但为什么可以赚钱，大部分人反而不知道，甚至没想过。常有人说，买房子赚钱有什么了不起的，当年我看过的房子，要是买了的话，也肯定涨……。注意，这句话逻辑上隐藏的悖论，如果买房子真的那么简的话，他早就发财了，这个世界也不会有穷人。

因为他们很清楚，买到会涨价的房子并不简单，除了要有专业知识，提高认知能力，调动所有资源，还要承受各种风险和压力。投资中最重要的是决策，排列优秀顺序级，汇总信息、研究规律、判断信息真伪，分配权重，看懂机会成本，研究价格上涨背后的逻辑等等，能准确发现房产价值所在，与未来的价格上涨，或者下跌，那才是投资者最大的价值所在。买这个动作，反而是无差别劳动，

如同打扫卫生和工地搬砖一样，并不值钱

投资一套上涨100万的房产，买这个动作最多只值一千块钱，

剩下的价值来源于：怎么买？为什么要买？买哪里？

提问：星叔,您好,我在上海,外地户籍,南翔有一套房子，在上海买不起第二套了，想在常州买一套,中长线投资,

请老师赐教:1.买市中心好还是新开发的新城好,有没有建议的地段。

2.常州作为三线城市,房价是否已跌或明后年会跌?

3.常州通地铁,不知道会不会影响房价。

另外,您认为,房子距离地铁多远比较好,超过多远就不算地铁房了。

回答：从时机来看,常州房价还没真正开始下跌,估计年底前后,开始步入下跌通道。

这类三线城市,进入下跌通道之后，下跌时间会长于一二线城市,明年和后年,都将持续下跌加盘整。

短线来看,常州不宜投资了。

长线来看,我同样不建议你投资。经济与人口增长都偏弱。

从城市选看，应优先将上海房票效益最大化，也即将当前这套卖掉，加钱，买套更大的，总价更高的。

次优选择,是在南京、合肥或苏州买房,其投资价值高于常州。

楼市低迷期,地铁开通不会改变楼市形势。这种区域利好,难抵大市形势。

如果一定想在常州买,不要跑远郊,不管是否规划有新城,远郊皆有风险。

常州这样的强三线,主要考虑城乡结合部规划的新城,或者市中心大片旧改、整片开发的板块。

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提问：我是洛阳人，请问洛阳的房子还有投资价值吗?都说地铁修好后洛阳房价会大涨。请问您怎么看?

回答：买地铁盘即代表稳赚不赔？

一线城市地铁盘的概念已经深入人心，而现阶段很多二线城市正是地铁这些基建大力推进的时期，购房者势必随着城市的不断扩容，对地铁带来的影响力认识不断加深。

在没有地铁之前，很多人宁可守着居住环境一般的“老破小”，也不愿去规划更好但是通勤成本高的“远大新”。主要是由于新城等交通跟不上。

地铁开通之后，那些新城因为环境更好，居住舒适度更高，让很多人外溢到地铁新城。

同样，也因为地铁带来的聚集效应，在新城有了更多人入驻后，当地的商业配套、教育配套逐步发展成型，很多地方就形成了自成一派的郊区商圈。

地铁开通后对老城区有溢出效应。但是地铁的开通对那些高铁新城来说也存在虹吸效应。

一些城市与大城市接轨后，不仅没有给自己城市带来更多资源和人口，反而被大城市虹吸过去。

地铁对房价确实有拉动作用，主要针对的是远郊盘，没有地铁到市区不方便，价格比较便宜，地铁通了后到市区方便了，价格会出现比较大的涨幅。

对于远郊城市而言，决定房价涨幅的是经济发展，而不是一条地铁，一个市政府搬迁，或者是一个市政广场。

尽管，地铁不是买房的唯一参考因素，但是我们也不能否认地铁给房价带来的价值飞跃。

因此，对于某些打着大城市周边地铁高铁新城旗号的地铁盘，我劝你还是要多考察一下再决定是否要出手。

提问：星叔好！坐标新乡，现有两套房，房贷已还清。一套小的，比较偏，闲置；一套120平米位于新飞大道南环路金谷阳光地带，目前住这里，独生女儿在新乡市一中实验学校上高三，我在小吉镇工作，计划等女儿今年上大学以后，住到公司，公司房可长期居住。因现在小区物业和环境都不好，想改善一下，也想为女儿将来参加工作买房做准备。分别看过新乡东哲中南府，新乡碧桂园城南之光；平原新区建业、华润，郑州高新区万科，天健湖壹号。如果买到平原新区或郑州，大概率5~6年不会去住。我是60后，贷款大概能贷15年，目前手里有60万左右，请问星叔：我的房产应该怎么处理或置换？如果买房，请推荐有潜力的区域和楼盘，既能自住改善，又能投资保值。

回答：首先把你的需求梳理一下:

1、需要在本地买一套改善型自住加投资

2.纯投资一套为你女儿工作以后做准备

3.整合现有房产和子弹60进行资产配置

结合以上需求，我的建议是:首先考虑投资属性，新乡作为三四线城市投资潜力一般，河南只看好郑州，郑州基本面没有问题，人口一亿的大省会不缺接盘侠，全国排名在前十左右徘徊，投资长期看好。

由于你贷款已还清，子弹60可以以首套资格买入郑州，郑州我比较看好金水北、常西湖板块，建议淘一个二手次新带精装电梯房，买入即可出租，然后长持。

另外新乡本地你有改善自住需求，接着把现有2套房全部出掉，然后在新乡买一个大品牌开发商楼盘，品质有保障，新乡建议多考虑自住需求，毕竟是改善。

需要注意的是:先买郑州再买新乡，首套资格要先用在郑州，未来利益最大化。另外最后手里留足1-2年月贷，抵抗风险。

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提问：星叔，小白再次追问，坐标十八线小城市，这两天看了很多你的文章，想去省城合肥建仓，子弹40，首付太少，月供只能承受5000，如果去合肥淘小户型，星叔可否指点具体的楼盘？以目前的收入来看月供超过5000压力会非常大，政务区和滨湖新区是价值区域，但是目前价位也非常高了，这时候建仓好吗？还是退而求其次买别的区域，单价低一些的？未来在小城市可能收入不会有太多的增长，在省城建仓是明智的选择吗？

回答：生活在小城市，去省会大城市投资建仓，我认为是非常正确的选择，你就会比你身边人领先一步，5-10年后你们的资产差距就会越来越大。

小城市房子以后越来越只有自住价值

随着人口老龄化+年轻人口大量外流，二手房接盘侠越来越少，

而且新房供应量还很大，面临有价无市的尴尬局面

所以房子真正有价值的还是一二线城市的房子，有人口大量流入就会有市场需求。

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提问：星叔您好。本人户口长沙，有房票，目前也在湖南工作。不过未来很可能和女朋友（她重庆本地人）去重庆工作生活。之前看了很多长沙房子（开福），也简单看了下重庆的。子弹80-100w，两个人月还款5000左右。问下是在重庆买（主要渝北、江北了），还是辛苦点两个地方都买（各自首套房），长沙买个小点的。如果重庆买的话有哪些楼盘推荐吗，也看了中央公园（离她家近）、悦来、江北嘴、黄泥磅这些地方部分楼盘，园博园那个万科，还有照母山一些地方。因为工作没定也希望交通能方便一点。谢谢！

回答：重庆，长沙城市基本面都还不错，房价扁平，雪坡悠长，投资适合守长线子弹80-100，建议婚前利用各自首套资格分别买入长沙重庆，买2套低价潜力盘。

长沙限价严重，房票很难弄，但弄到了全部是笋盘，所以买靠近市中心潜力板块。

重庆还是有一些投资价值的，虽然投资客很多，但是重庆毕竟是直辖市，房产有价值。重庆的问题就在于新房供应太大，导致房价上涨乏力。

好在重庆的基建和城市能级摆在那里，你拉长时间总是可以慢慢涨上来的。重庆买房要以十年为单位，因为它消化这些存量供应还需要不少时间。

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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。