合建小产权房如何分房 央产房上市审批流程

在那个年代，木有商品房，都是单位分房，都是公有住房。

后来，房改开始了……

房改全称住房制度改革，总体意思就是在房子这块儿，国家、单位不再全包圆儿（包建设包分配什么的），而是逐步向社会、向个人合理转移。

1、那些经过“房改”的房子，体现在咱老百姓身上就是：单位的公有住房不白给你了，你得自己掏钱买，买过来就叫“已购公有住房”，有的房本上也会标记“房改房”。

继续精确划分，买的时候，有的人付了全款，就叫“成本价已购公房”。有的人付了部分房款，就叫“标准价/优惠价已购公房”。

2、而没有经过房改的，就是现在的单位公租房，连同后来政府兴建的公租房一并构成了现在的公共租赁住房体系。

举例来说北京市的成本价已购公房，个人拥有100%产权，出售时需缴纳土地出让金，标准是每平米15.6元（远郊是12.9元）。

标准价/优惠价已购公房，个人拥有94%产权，剩下的6%在单位手上。出售时不仅需要交土地出让金（标准同上），还需要把6%的产权买回来，价格是1560元×面积×6%。

这个买回来的过程就叫“补成成本价”。

那么央产房是怎么来的呢？

前文说到，以前都是单位分房，我们把单位一分为二：①中央在京单位；②其他单位。

中央在京单位包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。（一般央产房北京居多）

职工按房改成本价或标准价购买的中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，就叫中央在京单位已购公有住房，又称央产房。

根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》，央产房上市交易前，需要办理《央产房上市审批》，夫妻更名也需审批。

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另，根据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》央产房里的保障性质房屋（央产经适房），以及部级干部（含）以上人员名下的央产房，无法办理上市审批，不能交易。

附：上市审批的详细办理办法【往下看】

公房，房改房

1.定义

公房又称公有住房，国有住宅。它是指国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。原则上，在住宅未出售之前，产权部分归国家或单位所有。

房产证的“房屋性质”一栏填有“成本价”“标准价”“优惠价”“房改房（成本价）”“央产房”等；或在第二页打印/加盖以上内容的条形章。

1.依房改政策分类

1）可售公有住房（已购公有住房）

即个人从国家或企事业单位购买的可售公有住房。

2）不可售公有住房

具有历史纪念意义的住房，党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房等。

2.依取得方式分类

1）成本价公房

成本价公房出售前需要缴纳土地出让金，城六区为15.6元/平米，城六区外12.9元/平米。

2）标准价公房、优惠价公房

这两类住房，其建设单位仍拥有6%产权，业主需将金额为“1560元（城六区外1290元）×房屋建筑面积×6%”的成本价款缴纳给单位，单位开具证明，再到房屋所属区县不动产登记中心进行登记——变更房屋性质后，方可以成本价公房的性质上市出售。这个过程叫做“补成成本价”。

3.依建设单位性质分类

1）普通公房

此类房屋无需审批即可上市交易

2）央产房

需办理央产房上市审批

央产房上市审批的详细办理办法；

1.定义

全称“中央在京单位已购公有住房”，是公房的一种。所指“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。

2.《央产房上市审批》的办理

根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》，央产房需要办理《央产房上市审批》。夫妻间可产权更名，需在上市审批单上写明"夫妻更名"。

根据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》央产房里有一种保障性质房屋（央产经适房），以及部级干部（含）以上的央产房，无法办理上市审批，不能交易。

1）办理步骤

第一步业主至原单位办理：①结清物业、供暖费；②完善住房档案；③面积超标处理；

第二步业主携带材料至“在京中央和国家机关住房交易中心”办理审批手续。

2）携带材料原件

①产权人本人与配偶的身份证；

②房产证；

③原始购房合同；

④物业费与供暖费结清证明；

⑤产权人委托其他人办理的，还需提交公证委托书（委托事项为代办央产房上市审核手续）及受托人身份证；

⑥办理继承、遗赠、赠与的，房屋接收方还需提交相关公证书及本人身份证；

⑦办理离婚析产（指离婚分割房产）的，需提交离婚协议书或相关材料及本人身份证；

⑧因法院判决办理相关业务的，权利人还需提交法院判决书或民事调解书及权利人身份证。

3）面积超标如何处理

第一步、根据《职工购买央产房补贴建筑面积标准》来查看业主到底应该享有多大面积（夫妻中孰高为准）

①公务员:

科级以下60平方米;正副科级70平方米;

副处级80平方米;正处级90平方米;

副司(局)级105平方米;

正司(局)级120平方米。

②机关工勤人员:

技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普通工人60平方米;

技术工人中的高级工、技师和25年(含25年)以上工龄的普通工人70平方米;

技术工人中的高级技师80平方米。

第二步、判断超出面积是否可分割退回

假设A应享有面积为90平，有两套房产一套面积80平，一套面积70平，超标60平，不可能把70平的房屋分割退回。

假设B应享有面积为90平，有两套房产一套面积100平，一套面积50平，超标60平，可以把50平的房屋分割退回。

第三步、不可分割退回的，计算补交超标款。

超过住房面积控制标准而确实难以分割退回的,每建筑平方米按4000元计价；

实际价格低于4000元的,按实际价值确定房价,但不得低于当年房改价。

4）办理地址和时间

朝阳区朝外大街甲10号一层大厅东侧（蓝岛大厦西区西侧）（65993081）

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