小产权房买卖执行异议，过去24小时发生了什么？-2024深圳小产权房信息

央视报道截图

28日上午，与此关联的数则消息流出。其中有:落款为“大浪街道经济服务办公室”要求各股份合作公司不得进行小产权房交易；统计报送辖区内售卖房产中介情况；中介门店被相关政府单位查封等。

对此，合一城市更新集团董事总经理罗宇指出，实际上，最新的《深圳经济特区城市更新条例》明确了，在旧改项目立项之前，就要先房源确权，即使购买了也是长期持有的过程；而对于已立项的，建议政策细则上也能要求在某个时间点之前，就要对这些小产权房产进行确权。这样一来，就堵住了小产权房炒卖的漏洞。

关于小产权房交易的风险，广东华商律师事务所律师周争锋在接受南方日报、南方+采访时表示，对有绿本房产证农民房或申报过历史遗留违法建筑的房产，最大的风险是原产权人或申报人对外欠债，房产被法院查封拍卖。

而市场层面，在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，要想控制小产权房投资行为和价格暴涨，首先要从源头上控制商品房的价格涨幅；其次要明确补偿标准，这个标准不能随意变动。

过去24小时发生了什么？

关于深圳小产权房售卖的情况，从央视报道到政府查处，仅用时约24小时。

4月27日晚间，央视披露了深圳小产权房炒卖的情况。报道称，小开发商通常会把一些地段较好的小产权房买下进行改造翻新，包装成“商品房”后售卖，最终流入刚需客手中；投资客则一般选择一次性购买几套小产权房房源，短期用来收租，长期博拆迁来获得更多收益。随后，这条新闻在互联网发酵。

28日上午，与此关联的四则消息在互联网流传。

一则是落款为“大浪街道经济服务办公室”的“关于小产权房问题的通知”，其中表示:各股份合作公司不得进行小产权房交易，不得为小产权房交易提供见证，不得为小产权房交易的材料加盖公章，同时做好辖区村民、股民宣传工作，告知其不要进行小产权房交易。

网传文件

第二则为“关于统计报送辖区内售卖房产中介的通知”，其中要求，各社区全面排查登记辖区售卖房产中介情况，半于28日下午5:30前，通过“协同网”报送沙井党工委办。

网传文件

第三则为疑似会议纪要的内容表明:“根据4月28日上午召开的违规销售小产权房问题的会议上领导的指示精神，要求各公司做好以下几点:一是进一步摸清小产权房在集体土地上建设的情况，严禁私下建设、销售小产权房；二是涉及到小产权房产权变更、过户的不允许盖公章；三是清理辖区涉及到小产权销售的宣传广告；四是严防工业园区宿舍违规违法改造等情况；五是节假日期间需要密切关注小产权房的情况，一旦发现异常需及时上报相关单位，提高舆情敏感度”。

网传截图

第四则消息是，有知情人透露，28日晚间，位于宝安沙井春和雅苑楼下的中介门店被相关政府单位查封，并贴上封条。

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据了解，随着2020年“715新政”对深圳购买住房资格进一步提高，部份在此轮调控中失去购房资格的人士，将购买目标转向小产权房。有多位知情人告诉南方日报、南方+:小产权房火了。甚至有人指出:楼市调控越严，越有利于小产权房交易。

与此同时，房产中介也在互联网频繁推荐小产权房的房源信息，包括城中村房源、新建小产权楼盘等；另有小产权房民间专家开设相关课程，并提供购买咨询服务等。

专家解读

实际上，3月1日起施行的《深圳经济特区城市更新条例》中就明确打击城市更新中小产权房的炒卖行为。其中要求:区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。

那么，深圳此轮严查小产权房的行动对于深圳楼市有何影响？市民购买小产权房有哪些风险？南方日报、南方+特邀请合一城市更新集团董事总经理罗宇、广东华商律师事务所律师周争锋、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉作解读。

1、旧改专家:现在购买小产权房要长期持有

对此，合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，目前只看到大浪街道办的通知，是否全市统一行动有待观察。如果全市统一行动，会对小产权房的投机行为有很大的影响。

他强调，想要堵住小产权房反复炒卖的行为:一方面约束中介行为；另一方面需要村股份公司与开发商配合，让其不为交易提供便利。

罗宇指出，实际上，最新的《深圳经济特区城市更新条例》明确了，在城市更新项目计划立项之前，就要先就村改项目的房产确权并回迁给确权权利人，即使购买了也是长期持有等待回迁；而对于已立项的，建议政策细则上也能要求在某个时间点之前，就要对这些小产权房进行确权。这样一来，就堵住了小产权房炒卖的漏洞。

罗宇介绍，小产权房市场有两大类别，一类是潜在旧改范围内房产，属于回迁房类，这类目前投机炒作的比较多；另一类是非旧改房产，购买后主要是为了居住。深圳常住人口持续的增加带动了旺盛的购房需求，而由于商品房占比住房总量较低，导致刚性需求进入小产权房交易市场。其实，有很多买家购买小产权房是为了居住，客观来说这也是对深圳住房需求的有效补充。所以，长期来讲，探索将小产权房纳入公共住房保障体系才是长久之计。

而关于这轮小产权房市场升温的主要原因，罗宇强调，是房产投资需求在“715新政”后抑制了，加上小产权房不限购，致使部分短炒资金进场带动了市场火热象。

2、法律风险:原产权人或申报人对外欠债，房产将被法院查封拍卖

关于小产权房交易的风险，广东华商律师事务所律师周争锋表示，对有绿本房产证农民房或申报过历史遗留违法建筑的房产，最大的风险是原产权人或申报人对外欠债，房产被法院查封拍卖。买受人提出的执行异议，通常会被法院以买受人购买时存在主观过错而驳回。而对于没有经过处理的农民房，最大的风险是丧失占有使用权，碰见拆迁时，通常以房屋的最终实际占有使用人为房屋权属人。投资此类房产搏拆迁，也怕遇见土地整备，很多人前两年投资光明凤凰村的此类房产，就碰见了政府的土地整备，补偿价格比购买价还低。

那么，小产权房交易中的律师见证是否有法律效力？

周争锋指出，深圳市司法局多次禁止深圳律师为此类房产做律师见证，实际上深圳律师也很少给此类房产做律师见证。目前流传的所谓的律师见证，基本上都是盖的萝卜章，只是为了满足交易双方的心理需要，起到一定的心理安慰作用。正规的律师见证必须满足两个条件:第一，和律师事务所签订委托合同，见证书上一定是有律师事务所备案的公章和经办律师的签名；第二，律师事务所开具的有律师收费服务发票。而现在我们见到的见证书上，盖的都是随意刻的某某律师见证专用章，甚至有些连律师本人的签名都没有。实际上，这就是自己刻的一个萝卜章，无任何法律效力。

所以，一旦小产权房交易发生纠纷，法院一般如何处理？

周争锋认为，通常情况下，经过历史遗留问题处理的农民房，也就是已经取得绿本产权证房产，基于在法律上深圳市已经全部是国有土地的这个大前提下，法院一般认定买卖合同是有效的。合同有效并不能解决所有的问题，合同有效也不能够办理过户登记，碰见拆迁需要注销原来的房产证，还是绕不开原来的产权人。原来的产权人把房子卖掉以后，名下仍然登记的这套房子，这会影响原产权人自己的购房资格。

周争锋指出，对于没有经过处理的农民房，对合同的效力问题通常会涉及到变相认定产权的问题，法院基本上采取了“先行政再司法”的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，原则上予以驳回。具体:出卖人起诉解除合同法院通常会驳回起诉，买受人起诉合同无效，则看买受人是否占有，没有交付占有的认定无效。违法建筑的占有权纠纷，法院会依法处理，占有权的保护诉讼时效为侵占发生之日起一年内，没有及时行使的占有返还请求权消灭。

3、政策专家:要控制商品房的价格涨幅

对于小产权房交易遭遇严查，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳这一轮更多的还在市场秩序专项治理和巡查，比如不允许小产权房交易，严查中介门店等。但是当前商品房价格出现明显上涨，且与小产权房价格存在巨大的差异时，政府又明确规划好了旧改拆除的片区，就难以阻挡投资资金的介入。要想控制小产权房投资行为和价格暴涨，首先要从源头上控制商品房的价格涨幅，其次要明确补偿标准，这个标准不能随意变动。

而小产权房火热的背后，李宇嘉认为，楼市调控高压，加杠杆被严厉控制后，资金需要出口。深圳本外币存款规模在热点城市里面近十年增长最快。前期商品房价格快速上涨，小产权房和商品房价格的水位差有所扩大。资金投资小产权房，其实一直都存在，特别是近年来旧改规模扩大，补偿成本随着房价上涨水涨船高。很多资金在补偿前投资布局小产权房，博取高收益。于是就出现了西部地区一些小产权房投资价格高达五万元每平方米的状况。

李宇嘉表示，深圳过半住房为小产权房，本质上与深圳的人口结构是有关系的。过去，深圳70%的居民为外来打工者，收入比较低，过半小产权房适合他们的居住需求。近年来，人口结构发生迭代形式就业大学生增加，但新涌入的新市民和年轻人买不起，租不起商品住房。这些房子应该发挥低租金、区位好、小户型的优势，成为深圳住房供给重要的组成部分，特别是构建租购并举住房制度的重要环节。“现在，深圳要大规模的拆除，我认为是不太合理的，拆除的规模还是太大了。特别是特区外（西部）的城中村，随着特区外商品房的价格暴涨，已经成为很重要的租赁房源了”。

不过，即使在深圳住房紧缺的情形之下，李宇嘉认为小产权房“转正”是不太可能的。他表示，一方面这些小产权房本身属于违法建筑。原来是宅基地，在城市化的过程中，没有办理合法的进入市场的手续，比如规划补交土地出让金等。另一方面，这些小产权房之所以租金低，是因为它是违法的，居住体验感和配套设施不如商品房，如果转正租金和价格就会上涨。

【撰文】冯少文曲广宁

【作者】