二手房小产权中介过户流程,建议收藏!

2月中旬的数据显示,仅贝壳一个平台,当前惠州挂盘中的二手房源就有51052套。

但在三改一政策出来后,这个数据,变成了60302套:

二手房源很多,业主难卖,但同样的,由于二手房源分散、信息透明度低,如果你想在惠州买到合适的二手房,也很难。

这还仅仅是房源方面的,如果你不熟悉二手房交易流程,中间可能还有很多个待踩的坑等着你。

粉丝群有人提要求:能不能整理一篇二手房买卖流程的稿件,避免踩坑,最近出稿速度慢,所以拖拖拉拉的到今天才撸完,将就着看吧。

第一步:当然是找合适的房源了。

二手房与新房不同,买新房的时候,空调房里一坐,一边喝着特调的45度的开水,一边听漂亮的小姐姐给你讲区域规划、讲沙盘、讲户型、讲价格,一目了解,就算要和隔壁楼盘对比,也不过走几步路的事儿。

但买二手房,可就苦逼多了。因为二手房源的特点之一就是:足够分散。哪怕是同一个片区,业主挂盘的房源也分布在不同小区、不同楼栋,如果你真是认真看,一天走个上万步那是不成问题的。

而且二手房的中介,除非十分专业的,否则大多数都是分片拓展房源,看一个片区就得新找一个中介服务,可以说十分繁锁了。

因此,二手房信息不对称的最重要的一点,就是房源信息的不对称。

那么如何把找到合适房源的路径缩短呢?

在看房之前,做好功课,一定要记得二手房与新房的看房精力成本不同,要先确定意向区域再找房源。

另外,如果你看中的是一些品牌房企的小区,多数都有物业的租售业务,如果你想买这些社区的二手房源,推荐去找他们。人员变动小,房源多,价格美丽,而且对于小区的整体户型比较熟悉,省很多沟通成本。

找到合适房源之后,第二步应该做什么呢?谈价格。

二手房与新房的买卖最主要的一点,就是价格方式的不同。

新房现在在惠州,每套房子的备案单价都可以通过房管局网站进行查询的,折扣也是相对透明的。价格相对来讲,还是比较透明的。

但二手房不同。

每个业主买房的价格不尽相同,又有装修差异,再加上惠州的二手房并没有出指导政策之类,因此惠州二手房的价格可以说很不透明,因此,谈价格就很有技巧性。

单从现在这个阶段来讲,多数二手房,只要有买的诚意,都是可以谈价格的。至于谈多少,就各凭本事了。

谈好价格之后,接下来就是下定。

定金多少,视情况而定,有些几千块也可以,有些则要求2-5万。没有硬性规定。

需要特别注意的是,一旦定金交给了卖方,买方就已经有了购房成本,一旦后悔,就需要按约定付出不同程度的违约代价了。当然了,卖方有过错的除外。

因此,在定金交付之前,一定要商讨及确定好以下几点:

1、房屋产权核验,房产证、身份证、契税、购房发票等,确定房子属于卖方所有。

2、税费由谁承担?如果分开承担,比例多少?

3、佣金多少个点?惠州市场的行情是,一般佣金是总价的1-3个点,但多数只收1-2%的区间。具体收多少,也是可以谈的。

4、如果带了装修的房子,交付清单要确定好。什么东西属于交付范围,有些二手房你在看的时候和交付的时候是不一样的,并非所见即所得。

5、定金与违约条款是什么样的?

6、交房时间,以及是否当下有租赁等。

7、其它费用情况,比如是否有欠税费、物业费等。

8、房屋代款情况以及赎楼方是谁?

不限于以上几点,都要确定清楚,然后才交定金和草签购房协议。否则,钱一交你就是砧板上的鱼啦。

定金交付,买房诚意确定。接下来就正式进入二手房买卖的一些流程性环节。

第一步:查档。

主要是确定所买房屋的产权情况,是否卖方本人或家庭成员共同持有,是否存在多次抵押、查封等。确定无误后,方才转入第二步。查档前往房屋管辖区域房管局,自动机上查询即可。这一步很关键,是保障买方利益的,千万不能省。

第二步:签约。

查档完成后,符合交易条件,买卖双方可正式签订购房合同。合同签定时,需看清楚买卖双方的权利和义务。如有装修家私家电交付的附加条款,也一并要列清楚。

第三步:赎楼。

对于按揭房来讲,需要原业主先把之前贷款的数额清掉之后,才能办理后续手续。因此,赎楼是必不可少的。

赎楼这个环节最容易出现问题的是:很多卖房要求买房首付款赎楼。也就是说,买方需要先把首付款给到卖方指定账户,然后由卖方偿还进此前贷款银行。

因为惠州现在没有非常正规的二手赎楼款监控,中介公司只能起到部分监控作用,因此这一步比较容易出问题。之前会有一些买方要求卖方自行赎楼,这就涉及到一些过桥资金之类的。当然了,如果卖方坚持买房首付款赎楼,警惕性高一些中介,会全程陪同卖方前往银行,将买方的首付款存入卖方贷款银行。

不过从2022年开始,惠州的二手房可以带押过户了,这对于二手房交易流程和对买方的风险来讲,优化不少。

赎楼环节完成之后,会有一个银行开具的贷款结清证明。以上几步,主要由卖方来完成。

接下来就会进入第四步,买房环节:银行面签。

面签环节,买方必须到场。因为会涉及到银行利率等当面确定。一般中介会委托一个与银行关系比较熟的人来办理这块的业务,毕竟二手房有三个价格:一个地税评估价,一个银行评估价,三才是你真实的成交价。

地评价是根据该小区平均成交价格,由税务局进行一个标准制定的。一般改不了。但会在一定时间周期内进行调整。

银评价,有些与银行关系好的中介,会往高里做,这样给买家省出首付空间,把杠杆加大。当然,这一步也看个人需求。

银行面签完成后,会根据银行评估价,给出一个贷款的额度,剩下的,就需要买房的首付了。

接下来买卖双方会进行过户与交税环节。

这个环节,要求买卖双方均在场。因为有一些不动产税费申报资料需要双方签字画押。

这一步,是直接前往房管局办理的,一般不会有什么意外情况,准备好资料,跟着流程和要求走就行了。

不同的房子税费会有不同,主要差别在个税和和增值税上。满五唯一,个税与增值税全免,二手税费就很低,这也是为什么满五唯一的房子在市面上好交易的原因。

完税之后,凭借完税证明等资料,就可以进行该房屋的重新备案,备案后,会出新的房产证。

需要注意的是,在过户之前,最好能把欠的物业费、电费之类的提前清掉。找物业拿钥匙,过户后这部分费用,卖家交不交,就全凭良心了。

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