小产权房250万(成都250万区间的购买法则)

随着美国大选的落幕，吃瓜群众的心也早早收回，别了川建国，心疼川宝100秒。

拜振华或许会有不一样的面孔，但改不了中美竞争的本质，而这样的中美竞争，必然也会持续地影响到中国甚至成都的基本面。

不过事已至此，各回各家，各找各妈。在各种不确定的外部环境下，当今内卷化的房子，远比拜振华更确定。

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大家知道，我们刚过去的10月，所谓的“银十”，再再再一次被丢进了历史笑料里，春去秋来的浅薄法则，在政策和楼市周期里，显得势单力薄。

最后的统计表明，大成都范围二手房成交量共计2497套，环比减少了41.6%，而新房成交量共计9870套，环比减少了51.12%。

国庆超长假期以及住建系统迁移暂停办理网签导致的0成交，累计耽误了11天，占比36%，但环比下跌的比例达到了41.6-51.12%，楼市秋微凉已不容置疑。

与成交量的萎靡不同，成交价还算坚挺，但苦苦支撑的也是一个很憋屈的数据。

△成都二手房房价地图（据58安居客）

二手房方面，据撸房价抓取的链家、我爱我家等中介公司成交数据表明，2020年9月，成交总价的均值只有137.56万，而中位数则只有119万。（面积均值87.94㎡，中位数84.38㎡；单价均值1.55万/㎡，中位数1.44万/㎡）

事实上，成都二手房的成交价一直相当含蓄，总价80万以下的占比达到了19.6%；80-100万的占比15.9%；100-150万的占比34%。到这里就已经累计占比达到了约70%，也就是成都70%左右的占绝大多数二手房源，成交价都不足150万。

150-200万的占比16.9%；200-300万的占比9.6%，累计已经96%。

300万以上的仅占比4%。按照9月链家成交记录来核算，300万以上的房源，仅有276套。

276套，意味着一个月只一两天是土豪们在狂欢，其余的日子，都是些穷苦大众在抱团取暖。

所以，250万的设定，已经居中于大家意识形态里的均价上限，又远高于真实市场的均价上限。

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自从摇号政策出台以来，成都以限价的形式，极大地促进了新房的库存去化。但以剪刀差网红神盘的形式吸引蜂拥而至的购房群体并不是可持续的。当这类楼盘消失殆尽，或捂成现房，时至今日，手持重金的购房者发现事情并不简单。

成都新房已经在成交量和成交价上对二手房实现了双双反超，并且将在可预见的较长时间继续维持这样的局面，所以预算一旦设定，再购买新房，就得接受它的单价。

根据58安居客发布的10月房价地图，主城锦江区新房均价已经达到了30450（单位：元/㎡，下同），而青羊也以28933排名第二，接下来高新（28924）、武侯（26550）、成华（26459）以及金牛（23175）和天府新区（22242）分获第三至七名。

△成都新房房价地图（据58安居客）

粗略来讲，主城5+2区域，新房均价已经达到26676。如果是250万预算，可以买到94平的刚需套三单卫。

在其他中心城区呢？双流一骑绝尘17484，龙泉驿以14125暂居第二，新都（12366）、郫都（11843）以及新津（11759）、温江（10551）和青白江（8138），分别排名第三至七名。

照样，其他中心城区均价达到了12323，同样的250万预算，可以阔绰地尝试下200平的套四双卫大平层。

但我们并不太推荐去近郊购买。作为250万预算的初改，完全有实力留在主城区，主城区不仅是学籍壁垒（虽然不强，但是有），也是成都增长的核心原动力。

如果一定对近郊有购房的地缘性需求，我们也仅建议在双流华府、怡心湖以及龙泉大面、东安湖和十陵等热门区域浅尝辄止。

成都5+2区域以及上述二圈板块目前大概有160个热门楼盘在售、待售。

由于新房购买初期并无中介费税费等额外负担，因此新房的杠杆率相比二手房运用得更好。换言之，250万的预算真的能满满地买满250万的房子。

250万的预算遇到120万的剪刀差是买还是不买？有人觉得机会难得，买到就是赚，必须下手。也有人觉得过于刚需浪费初改资格名额，不必因小失大。

我们不做定论，各有道理，只是把250万预算以内的所有值得考虑楼盘均复盘罗列。

为了作为区分，我们把新房楼盘分为网红神盘+捂盘王、人才公寓、250万入手楼盘等三大块，看看你是哪一类的需求，请对号入座。

首先来看网红盘+神盘+剪刀差+捂盘大王的结合体。据我们不完全准确统计（下同），目前大概有25个。

尤其以SM锦悦、长冶南阳御龙府为代表的万年捂盘王，以及由川发天府上城、恒大天府半岛为代表的网红万人摇，形成了成都人新房摇号路上挥之不去的阴影。

△成都网红神盘汇总

这类楼盘我们长期的观念是可遇不可求，不可当做购房首选。

其一是很难遇得到刚好开盘；其二是开盘预售后也不一定能摇中；第三是一味地将神盘作为首选，大概率会延误自己购买其他正常楼盘的机会，可能因小失大；第四则是一味地贪图网红剪刀差，未必真的就适合你，如一些改善需求的客户，没有必要去抢刚需网红盘，荷花池老板们，也没必要去死磕川发。

但万一真就遇到了呢？比如被无数购房者冠以城南刚需“神盘”的中建天府公馆。

接下来，我们看下人才公寓，目前主城区人才公寓大概6个。

△成都主城区人才公寓项目

关于成都人才公寓，我曾经写过文章《段劲|环顾前世今生人才公寓为啥叫好不叫座？》，里面针对成都人才公寓，有个大致的分析，有兴趣的朋友可以点击查阅。

整体而言，人才公寓是成都房地产市场与计划经济下的产物，虽然让利不多，但是还是有一定的欺头。

更何况，一方面，当下的人才那么多，那么快（你懂的）；另一方面，人才公寓滞销后会，可能会如人居『锦城峰荟』一样接连放松购买条件，对于普通购房者而言，未尝不是一种机会。

最后进入重头戏，也就是确切的250万左右（重点是左右，大概范围区间200-270均可参考），目前新房还有那些是可以直接上下其手的。

△250万左右新房建议楼盘

其实一如我们此前所言，250万在成都房产市场上，已经是偏向于市场上限，因此这样的预算下，我们汇总了大概42个楼盘，其中不乏个别楼盘信息暂无的、疑似售罄的、稍微偏离主流发展区域的需要地缘性的。

但即便如此，在我们的五星评分系统里，4星及以上的楼盘，依然多达20个。我们建议可以着重在这些楼盘里筛选。

推荐的楼盘里，比如万达华庭（好些报不上名，作妖盘）、中海天府里作为天府新区秦皇寺刚需盘，是比较合适的。中车共享城、十里风和作为二仙桥槐树店新盘，也是可以大胆一试。

保利时代、中铁御花府处于金牛区打造的三大中心区域；双流华府的中海云麓世家、怡心湖岸也可以当作纯粹的居住改善...

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如果把250万预算放在二手房范畴，则稍显复杂，为了在房产观念上减少分歧，在此简述下二手房的基础共识。

首先来说，在成都买房，而且是250万预算的房源，相对而言已经是比较中度改善的情况了，放在全市也是TOP10的存在。所以，我们不能太亏待太作践自己。

在地域范围方面，我们明确在成都，并不是眉山、德阳等周边市区。即便在成都，也详细划分一下，基本围绕5+2主城区（武侯、青羊、金牛、成华、锦江+高新南区、天府新区成都直管区）来选筹，至于极其个别的有工作、生活圈或个人喜好问题，我们也仅仅建议放宽到6个近郊区县（高新西区、温江、双流、龙泉驿、新都、郫都）的热门商圈。

这样一来，也排除了文旅盘、养老盘、远郊盘、睡城等区域。

在产品业态方面，我们倾向于商品住宅类（含别墅）的房源，而公寓、写字楼、商铺或者法拍房、安置房等业态或产权形式的不在选筹范围。

在楼盘和房源本身方面，我们倾向于房龄15年以内，户型主攻套三套四（个别区域可放宽至套二），面积段主要考虑90-130㎡之间（个别区域可适当放开至70-150㎡）。

至于朝向、楼层、装修、电梯、户型设计、采光、噪音等更加涉及线下看房的细节问题，则无须事无巨细地在这里啰嗦。

还有至关重要的一点，250万预算不是一定要卡在250万这个整数，而是上下各有20万左右的浮动，税费、中介费等也暂不考虑。因此总价的预算大概会在230-280万之间的大概范畴（和新房有所重叠区间）。

带着这样的预算，在综合考虑楼盘品质、商圈热度、交通便利性、未来成长性以及教育折中等问题后，我们在全成都筛选出来大概100个代表楼盘，坐落在5+2区域东西南北各主要商圈，零星分布在近郊区域。

这100个楼盘，是各自商圈的代表，但不能涵盖完商圈的所有优质楼盘，不一定是全成都最优质的楼盘，但确是这样的预算范围内，当下最切合实际的可看房楼盘。

成华区主要围绕在成渝立交、槐树店、理工大、万年场、建设路以及电子科大和动物园片区。高新区则主要可以考虑大源、软件园、金融城以及新川、火车南站、神仙树等地段，因为个别片区价格高昂，可能需要把目标调整为套二。

金牛区则主要集中在茶店子和欢乐谷，此外人北CBD和洞子口、五块石（地缘客户）也可选择。锦江可以三圣乡、塔子山、川师甚至东湖、攀成钢考虑。

青羊可以在内外金沙、内外光华以及八宝街、人民公园（考虑学区）等选择。天府新区则可以考虑海洋公园、锦江生态带、南湖板块以及麓山的个别楼盘。

武侯可以在武侯新城、红牌楼、双楠以及桐梓林附近（科华路）周围选筹。

近郊6城区的话，双流主要是华府板块（怡心湖无二手房）以及双流城区（地缘性）。龙泉驿区则主要可以考虑大面和东安湖的几个品质改善大盘。高新西区可以考虑中海国际片区楼盘。郫都的犀浦和红光则各介绍1个代表楼盘。

△成都250万左右预算建议选筹楼盘

因为成都有多达12000个二手房楼盘，所以很多宝藏楼盘还未发掘完毕，数据仅供参考。

当然，250万的预算，如果不怕房票耗尽，且是家庭的总资产预算，那么不妨拆分打法。100万买个学区挂户，150万买个钢丝次新。

100万学区挂户大多可以在青二、锦二片区选择，这个很多自媒体都长文分析过，我就不再赘述。

150万的选择面其实也不少，纠结的大多是套二还是小套三。

如果居室稍显局促，可以在石羊场、新北、中和、华阳、南湖、海昌路、三圣乡、川师、外双楠、外金沙、外光华、万家湾找到答案。

如果选择小套三，则可以尝试在五块石、北部新城、动物园、大面、书房、龙泉城区、航空港、双流城区、光华大道、温江城区、犀浦、郫都城区、大丰、新都城区做一些筛选。

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几年前，我开始做房产运营的时候，就有小位粉丝一路追随一路迷茫，虽几经劝说，但依然踌躇不前，到如今的预算已从100万提高到150万，再从200万涨到目前的250万。

不由地想起了我老父亲多年前的那句话：成都房子太贵了，可能需要整整100万！

他想象到成都房子会涨到100万，但没想到还会继续上涨，更没想到涨价到如今，依然有这么强劲的购买力。

成都这魔幻的现实主义，让人不得不严肃以待，它带来的观念冲击，显然不止于此。

对于当下成都楼市的研判分析，我们有以下看法。

1、新房神盘消耗殆尽，但仍然存在，下一步ZF将会梳理并加快上市节奏，使得新房市场在地域上、价格上布局更加合理。

打新购房者，不妨密切关注，但我依然保持上文观念，可遇不可求，随缘就好。

2、新房进入大面积改善型，高单价高总价的赛道，去化不佳或成常态，纯改善需求的购房者，不妨让脚步慢下来，认真比对和下注。

但改善的新房也在不断地裂变升级，以板式洋房为代表的新房崛起，撩拨了多少人换房的心思。成都楼市从价格上，从客源上，都将源源不断地汇聚到新房这一出口来。

3、楼市政策不排除更趋紧的可能。目前二手房增值税满五免征，虽然象征性意义更多，但市场反应杀伤力巨大，二手房进入了寒冬季节。

新房目前或许会因为个别火热的楼盘，继而在摇号等方面做出限制，如上文提到过的万达华庭报名问题，又如近期的个别楼盘（中建天府公馆、远大中央公园）“优先无房客户购买”。

这一政策意味着被定义为网红神盘的话，可能普通购房者无缘摇号。对于优先购买的“无房客户”，也可能会给予更严格的限售条件。

4、二手房进入了“潮水褪去方见裸奔”的后成都楼市，目前已经呈现了并将持续下去的，是分化加剧，强者恒强，弱者越弱。

对于二手房的购买，更应该参照以往周期的历史走势，来判断板块的成长性。换言之，如果在上一周期里迅速回落，且无起色，那必定是被市场淘汰的区域，更谈不上洼地二字。

而在周期里迅速恢复，并引领分化的板块，才是真?值得板块，即便它目前看起来价格并不友好。

5、年底是淘房好时机，明年或许又是个楼市大年，很多被限购或者正在筹措资金的人来说，已经有一丝危机感了。谁也不知道，意外和朝阳，谁先到来。

6、对于购房的筛选，我们依然坚信圈层价值，坚信限购价值。高新第一，天府及五城区第二，二圈层第三，三圈层第四，异地楼盘慎重考虑。住宅永远优于公寓，商品房永远优于安置房，真改善永远优于伪刚需。

7、土地市场上半年出尽风头，年底市场热度被摁了下来，溢价不如上半年疯狂，也出现了一些流拍和限价的情况。

但这些都是被抑制的土地市场，成都的土地已经到了一个新的量级，无法回到昨天，且行且珍惜吧。

最后，打个小小的广告。

2020年恢复写作后，各种平台来源找我分析参考买卖需求的粉丝朋友与日俱增，使得本职工作+写作后，挤压得个人问答时间极其有限。

和我有相同经历的成都房产朋友@不鱼说房，也有大量的粉丝问询成都楼市情况。因此我们面对日益增大的成都楼市咨询量，成立了一个房产问答团队，为了保证回答水准，现正式为广大置业朋友提供专业高效的付费问答渠道。

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