小产权房交易毁约赔偿?律师帮忙拿回退款

今天走进演播室寻求帮助的是王女士,为养老决定在北京周边购买新房,谁知竟发现自己购买的是一套小产权房。开发商玩文字游戏,退尾款一拖再拖,生怕错过诉讼时效的王女士,急寻律师帮忙。她能顺利结回全部房款吗?BRTV科教频道14:00首播节目《律师帮帮忙》中,付小飞律师将从房产的根源到诉讼时效,逐一为王女士作出详细的分析,帮她维护自己的权益。

案件回顾

忙碌了半辈子,已经到了退休年纪的王女士,只想远离城市的喧嚣,找一处青山绿水的地方购置一套养老房,安享晚年生活。

2018年12月,王女士从网上看到河北霸州有一处楼盘正在销售。浏览了开发商的宣传广告,感觉这套花园环绕、交通便利、房价便宜的房子,好似为自己量身定做的一般,王女士十分心动。于是便联系到开发商的销售人员,在对方的带领下实地参观了该房产项目。

参观过后更加满意的王女士,于2018年12月与开发商签订了购房合同,购买了一套90多平米的楼房。并按照合同约定交齐了首付款16万元。时间转眼来到了次年5月,准备继续缴纳后期房款的王女士发现,该楼盘迟迟没有动工。这让王女士产生了疑虑,经过一再追问,开发商终于承认,楼盘是小产权房。这让王女士和很多业主,都表示非常气愤。

翻看当初签订的购房合同,王女士发现,合同中并没有标注该房产是小产权房,而是将房产性质写成永久不动产。王女士感到自己被欺骗了,立即向开发商提出退房、退款的要求。

开发商对于王女士的要求,爽快的答应了,同时与王女士签订了一份退房协议。眼见到了开发商承诺的退款时间,王女士依旧没有收到自己支付的16万元的全额退款。但在这期间,开发商一直陆陆续续的在给王女士还款,目前据王女士所说,自家的购房款还差3.5万元未退回。

面对迟迟未能退回的尾款,王女士觉得不要吧,实在是心有不甘,要吧,的确不知该如何入手。让王女士担心的还有一件事,她与开发商在2019年签订协议,如今已经过去两年多的时间,如果自己想通过诉讼的方式解决问题,是否已经超过诉讼时效了呢?带着诸多疑问,让我们看看律师如何解答。

律师支招:

付小飞律师表示,本案中王女士持有的宣传图册和其他宣传资料,都可以作为合同中的一部分,如果后期与宣传不符,是可以进行主张权利的。在王女士提供的销售合同当中,对于房屋产权的性质写的是永久不动产,对于该权限的约定违背了国家规定的50年或70年上位法,一般人会认为永久不动产就是我们常说的大产权房,这种宣传有混淆概念的意思,涉嫌存在欺诈消费者的行为。对于房屋买卖的欺诈问题,一般只是退还本金加利息,并不像普通消费那样存在“退一赔三”的情况。

在看过王女士与开发商签订的合同后,付小飞律师表示,合同中对于违约责任的约定,甲方逾期交房60天内按每天50元向乙方支付违约金,合同继续履行。如今,甲方没有履行合同对房屋进行建设,因此,构成根本性违约,属于合同目的无法实现,王女士可以解除合同,并对自己的损失要求开发商给予相应的赔偿。除此之外,付小飞律师还发现,在合同中约定,一旦在履行过程中发生争议,由双方协商解决,协商不成的依法向霸州人民法院提起诉讼,也就是说王女士若想通过诉讼的方式解决,需要到霸州起诉开发商。

对于违约金,付小飞律师认为,如果以房屋总价款的20%作为约定的违约金,在购房周期年限较长的情况下,法官在考虑产生的实际损失下,可能会支持总房款20%的违约金比例。目前,王女士并没有产生特别大的实际损失,基于公平的原则,法院会对违约金的标准进行重新认定。

付小飞律师表示,王女士在发现购置的房产是小产权房后,与开发商签订了一份退款协议书,该协议书中仅约定在2019年8月5日之前退还王女士支付的16万元首付款,但并没有对利息进行约定。这样的情况下,王女士无法主张2019年8月5日之前的利息,仅仅可以对约定之后产生的利息进行主张。

对于王女士担心的诉讼时效问题,付小飞律师表示,根据《中华人民共和国民法总则》第188条第一款规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年,法律另有规定的按照其法律规定。王女士与开发商签订的协议中明确规定,在2019年8月15日之前付清首付款,目前依旧在诉讼时效之内,王女士可以提起诉讼向开发商追讨首付款。另外需要提示的是,权利人也就是王女士,三年之内一直在主张权利,并有一定的证据可以证明,因此诉讼时效没有间断。

最后,付小飞律师表示,根据《民法典》第209条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。也就是说,如果发现购买的是小产权房,自己的合法权益是无法保障的。因此,要保留好宣传资料,对于销售人员的口头宣传,条件允许的情况下可以录音、录像。一旦发生纠纷,这便是一个充足的证据链,消费者可以拨打12315进行投诉或者到相关的主管部门进行反映,主管部门会给予相应的行政处罚。

付小飞律师建议王女士,应积极与开发商进行沟通,如果实在谈不下去的情况下,抓紧时间按照合同约定,到霸州人民法院提起诉讼。

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