深圳40万小产权房首付 还剩多少需求能外溢？

过去的上半年，深圳楼市共卖出约2.6万套住宅，同比2021年上半年减少约2.8万套，其中新房成交同比跌幅达40%，二手房同比跌幅65%，为近年来最低成交量。

楼市成交低谷运行下，五花八门的促销活动开始崭露头角；二手房则呈现价格下调趋势，成交均价跌回2020年，个别区域更是回到2019年水平，据乐有家数据，已有近半房源按参考价出售。

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低首付蔓延，30万元起上车深圳

去化压力下，是深圳楼市的奇招频出。

普遍便是特价房，降价出售，以及开始不断冒头的“低首付”。放眼深圳，自东向西几乎每个板块都有新盘举起“低首付”大旗，即便是南山新房，也有打出“1成首付”“首付xxx万元起”的吸客海报。

场景似乎重回了深圳楼市2008年，那个“0首付”横行，开发商为卖房疯狂营销的年份。

而在一片折扣促销声中，既有真让利，亦不乏噱头为主。

以近期热度较高的蛇口某盘为例，对比10.1万元/㎡的备案均价，项目直接打出首付99万元起，以及个别单价低至“7字头”的秒杀房源，同时直观释放价格倒挂优势，售楼处24小时开放，噱头十足。

而进一步了解发现，无论是秒杀房源的单价还是同步网传的员工团购房，实则都是在备案价基础上打9折，再同步减去5000元/㎡的装修费，营造较大的价格优惠力度；同时仅持续了一周不到时间的首付99万元起活动也是最低先支付99万元，剩余首付款由机构垫付，购房者于约定的时间内还上。

“一般这种低价或低门槛进场活动主要目的都是制造话题吸引客户关注并到场，出货是其次，现在不好卖就是市场常态，不论效果，不想躺平就只能不断想办法”一营销人士对此表示道。

位于坂田的信城缙华府于过去的7月更是直接提出“无息借客户100万元”，最终实现首付40万元起即可进场的促销活动。

据项目相关人员表示，以项目最小户型82㎡为例，按备案价首付3成情况下，购房者需支付首付款约140万元，活动后购房者只需要支付40万元首付，其他100万元由开发商先行找第三方机构先行“垫资”，购房者在两年内每半年还款25万元即可。

该开发商旗下另一项目，位于龙岗的信城缙悦城，前段时间同样推出了“首付减30万元”的促销手段。据销售介绍，推出的促销房源为工抵房，购房者少支付的30万元首付由项目工程方先行垫付，后续以月供的形式分摊到购房者的月供费用中。

即减价更多是噱头，而与此同时，“垫付”过程中或可能产生的风险同样值得购房者警惕，毕竟参考律师意见变相垫付首付款行为已涉嫌变相融资，属违规行为。

不过目前来看，首付分期仍在更多项目蔓延，首付低至30万元起上车深圳已有不少选择。回望过去的严查首付款来源，多层溯源，市场转场明显。

图片来源：中介朋友圈以楼盘实际活动为准

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以房换房、降价补差价、半价买房只赚不赔…

房企抢客奇招不断

低首付、特价房之外，还有更多的营销奇招。

如艰难行进的深圳公寓市场早前便先后推出了“买大户型送1套小户型”“以房换房以旧换新”，以及近期的一项“青年人才共有房计划”等各类营销手段。

相对新鲜的营销噱头同步吸引媒体自发报道，一定程度也为项目带来曝光度。

以青年人才共有房计划为例，推售房源为产业配套宿舍，前三年青年人才与企业共有产权，三年后可互相回购，但企业承诺三年后房价上涨，买方可按原价购买另一半产权，三年后房价下跌，企业则按原价购回剩下一半产权。

对于企业而言，尤其现阶段去化更加艰难的公寓产品，3年时间能卖出并收回款已属不错，与不少项目推出的分期付款差别不大，而即便是3年后购房者放弃购买，也相当于免费使用了3年无息流动资金。

看似利好青年人才上车，但深入分析依旧是以“人才”为噱头包装出的营销手段。“想出这个的是个老营销人了”一位知情人士表示道。

不过也正由于该操作营销较刻意，与深圳人才政策并不完全一致，目前已被搁置。

五花八门的营销手段下，从数据来看，依旧未能有力拯救深圳新房市场。随着销量持续走低，目前新房去化周期已上升至10个月。

而“内卷”还在持续升级。

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临深限购解绑，深圳客外溢有限

一方面新房市场促销大战愈演愈烈，另一方面，存量房挂牌也在不断上升，且为加快销售，价格不断下调。据乐有家研究中心数据，当前深圳二手房价格已回到2020年水平，近半房源按参考价出售，仅“3字头”便有东部中部大范围板块多项目可选。

上车门槛不断下调下，目标对准深圳客群的外围板块还能吸引深圳客外溢吗？

过去深圳客扎堆进场，7月4日最新取消限购的东莞临深或带来直观答案。

目前东莞新政已发酵近一个月，或受大环境信心不足，新政影响已开始式微，聚焦临深板块，虽相比新政前市场热度上升明显，但从多项目一线销售反馈情况来看，深圳客身影出现频次高了，但成交组成中本地需求依旧是主力。

“主要是一直维护的本地老客户，深圳客有成交的也主要是刚需，靠价格和地段吸引，过去进场的那些深圳投资客暂时没怎么见。”临深一项目销售表示道。

价格优势不明显或是影响深圳客进场的关键，尤其在深圳新盘无打新难度，持续促销背景下。目前一线临深的塘厦凤岗两镇新房在售价格均“稳三冲四”，于东莞已处相对高点，预期不明朗下深圳投资客或有一定抗性。

受限于高价下的去化难题，东莞临深项目同样也在不断妥协让利，价格持续下调。

以凤岗两高地价项目为例，去年7月其中一个项目率先取证2栋楼，一栋均价约4.1万元/㎡，另一栋均价去到4.46万元/㎡，高价无人问津下，后续备案楼栋价格回落至“3字头”，对比首批均价下调近万元/㎡，且还有首付活动；另一项目则直接选择不入市，一直到近期首批房源才备案，价格也同样选择妥协。

明显的价差优势是吸引深圳客户进场的一大关键，而在如今深圳市场本身仍在艰难行进下，虽东莞限购取消，于临深项目或还需主攻本地客户。

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