买房子要注意的细节(买房子需要注意些什么?史上最全买房攻略!)

 

成家,媳妇是一道道绕不往后的坎。假如没房,是不是敢把姑姑交予你?

好不容易存了一大笔钱,买房是好的股权投资吗?年轻时多买三套房,之后养老保险可信赖吗?

新一代的统计数字表明,全省房价卷土重来普跌情形,接踵而至的,是新一波的限牌经济政策……

所以,2020 年究竟要千万别买房?房子是不是买才不踩坑?

1)2020 年,是买房的最佳时机吗?

4)股权投资房是不是选,就可以赚来更多?

虽然该文极短,你能优先选择他们钟爱的部份写作,或是先珍藏再看 :)

一、2020年是买房的最佳时机吗?

假如返回二十年前,有甚么配套措施能正式成为一位穷人?标准答案比较简单蛮横,买房、要钱买房、要钱买三套房。

全力支持买房的观点有很多:

目前,房价已经没多少下跌的空间,顶多是等待反弹的时间长一点还是短一点。

而且疫情之下,全球央行都在放水,我国 “货币供应量 M2” 增速重回 10% 以上:

在国家统计局 8 月 14 日公布的数据中,全省 70 个大中城市的房价出现普跌情形(数字大于 100):

甚至有不少专家喊出,“今年房价是未来五年的最低位,且买且珍惜”。

反对买房的观点也不少:

经济不好、失业变多、收入下降,现在的基本面根本无法支撑房价上涨。

其实,每笔交易都同时有买方和卖方,市场永远有人看涨,也永远有人看跌。

现在是不是买房的最佳时刻?恐怕没有人能给你 100% 准确的回答。

1、买房是不是优先选择最佳地段?

直接说结论:

最麻烦的是,附近的学校都不是不是样,儿子还有 3 年就要上小学了,每次一想起这件事就觉得头疼……

“我真是肠子都悔青了。”

2、甚么样的房子更好住?

除了要找到合适的地段,同一个小区里每套房子的楼层、户型、朝向都不一样。哪种房子住起来会更舒适?

户型是不是选?

想知道甚么户型是好的,能先看看甚么是不好的。

网上有一篇爆文叫做 “史上十大奇葩户型” ,相信你一辈子都想象不到,房子还能建成这样?

奇葩 1:跑道户型

奇葩 3:高跟鞋户型

上面这些户型,要么长得 “又长又窄”、“三尖八角”,连家具都不知道往哪里放;要么寓意不好,像虎口、跑路,听起来就让人不舒服,住起来就更加让人别扭。

特别是在寸金尺土的一线城市,房子可能不会很大,一个方正的户型能把面积充分利用好。

另外户型的功能分区也要合理,避免出现从主卧上个厕所要横穿整个客厅、餐厅正对着厕所等情形。

一般来说,南北通透是最好的。也就是说,南北都有窗户或是阳台,能够保证空气对流。

当然南北通透的房子也是最抢手的,假如买不到,朝南、朝东南、朝东,也是比较好的优先选择。

其次是西南,不过夏天的时候西晒比较厉害,房子会感觉热一些。

最次是朝北,采光最差,冬天阴冷,能不选就千万别选。

楼层是不是选?

而楼层的优先选择,能从几个方面来考虑:

高楼层的好处,主要是采光好、视野开阔、安静,不过假如是顶层,要特别注意夏天暴晒和雨天漏水。

假如家里有老人,可能低楼层会更方便。万一电梯坏了,即便是年轻人,爬几十层楼也会吃不消。

装修是不是选?

直接说结论:

假如想方便:精装房更加省心,买几件家具电器就能拎包入住,适合工作繁忙的上班族。不过装修风格和质量很难控制。

另外,精装房的总价也会更高。好处是装修钱能顺便一起贷款,坏处是首付也要多一些。

小区环境是不是选?

挑房的时候还要尽量避开噪音源,例如停车场出入口、主干道旁边等。

3、手头紧,如何贷款最省钱?

哪种贷款最划算?

其实,银行对房贷的要求并不高,因为房子就是很好的抵押物。只要你的信用卡有按时还款,信用记录良好,而且工作收入稳定,任何人都能申请。

商业贷款的利率大约是 5.4%,每月须要还 5615 元;公积金贷款利率是 3.75%,每月还款 4631 元,两者足足相差 1000 元。

假如你想买一套 200 万的房子,首付 60 万,公积金贷款 50 万,剩下的 90 万就要办理商业贷款。这种情形也就是所谓的 “组合贷款”。

怎样还款最省钱?

等额本息:每个月还款总额一样,包含本来和利息。

等额本金:每个月还的本金一样,利息逐渐减少。

这里以贷款 100 万,30 年还款为例,看看怎样还款更划算?

直接说结论:

等额本息更适合普通人:每月还款一样,简单易记,年轻时少还一点,相对更加轻松。不过 30 年下来,总利息都超过本金了。

假如你不想把他们逼得太紧,优先选择等额本息也未尝不可。每月多出来的钱,还能用来进修他们,或是学习理财。

房贷计算器还能查看,总还款金额和每月还款情形:

常见问题答疑

年轻人一般都没办过贷款,对他们不熟悉的东西,免不了会担心踩坑。

这里也为大家整理了一些常见疑问:

Q:每家银行的贷款利率都是一样的吗?

不过也不能只看利率,因为有些银行可能会没有贷款额度。假如你着急收楼,利率高一点也得接受。

Q:贷款年限选多少年最好?

在通货膨胀的情形下,之后你的收入增加了,就会觉得还款会越来越轻松。

而且通过拉长还款期限,每月少还一些,省下来的钱还能用来进修,或是学习理财。

Q:银行说我还款能力不够,是不是办?

你每月还款的金额,不能超过几个人总收入的 50%。

Q:房贷利率是几二十年固定不变的吗?

对房贷来说,银行不会采用固定利率,因为几二十年后的经济无法预测,万一银行收的利息还不够成本,那就亏大了。

4、买房还须要支付哪些费用?

除了房子的价格,你还要多准备几笔钱。以总价 100 万、80 平米的房子为例:

还好这些钱不须要你一次性交,假如你买的是一手房,从买房到交房一般都有 1 年以上的时间,能让你先缓一缓。

5、买一手房还须要特别注意甚么?

确认五证齐全

国家规定,开发商要卖房,必须五证齐全。具体包括:

国有土地使用证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

商品房销售(预售)许可证

区分订金和定金

两种金只有一字之差,听着都差不多,但却完全不是一回事。

假如没有考虑清楚,千万千万别随便交定金。

买房送面积?

在计算房价时,房子的阳台、入户花园、飘窗等,都只按一半面积计算,另一半相当于是 “送” 的。

买房送车位?

开发商送的车位,分为产权车位和车位使用权。

6、买二手房须要特别注意甚么?

一手房是跟开发商买的,而二手房都是跟私人购买,须要特别注意的地方也有所不同。

核实房子究竟是谁的?

假如这套房子有几个产权人,所以须要所有人同意就可以出售。假如对方已婚,还要看看是不是夫妻共同财产。

对于婚前财产,一个人签字就能出售;而对于婚后财产,夫妻双方都要到场签字。

这份资料相当于房子的 “身份证”,不但能看到产权人,还能看到有没有银行抵押,有没有被法院查封。

假如业主不配合查册,所以就要小心了,房子可能有问题。

卖家户口迁出了吗?

在签合同前就要问清楚,卖家户口有没有迁出?甚么时候迁出?

房子有无租约?

假如房租合同还没有到期,租客就有权继续住在房子里。所以买房前,就要让卖家把租约处理掉。

做好交易资金托管

房子动辄就是几十万,所以资金的安全性一定不能掉以轻心。

很多中介都能帮你办理资金托管,在房子办好过户前,先把钱放在银行的监管账户,千万千万别直接把钱给卖家。

以上这些就是「 你好Club 」为大家总结的刚需房购买全攻略。

大多数人的第一套房子或多或少都有些遗憾,想着等日后攒够钱了,再换套好的。

所以,置换房又有甚么技巧呢?

1、先买还是先卖?

中介让李姐签了两份合同,买和卖同时进行,声称这样能更快住上新房子,他们也操作过很多次,完全没问题。

不过后来,买李姐房子的人反悔了,既没交定金也没签合同。后来,中介非但没有把李姐的房子卖出去,还辞职消失了。

现实中,还有很多像李姐这样遭遇的人。资金不足的情形下,最保险的方法是先卖后买:

此外,中介的话不能完全相信,你认为有问题的地方,一定要把口头承诺落实到合同上。

2、房子如何卖出高价?

置换房,不仅要和卖家讨价还价,争取更多的优惠;还得和买家打心理战,守住底价的同时,尽量卖出高价。

打扮好看的卖相

这是一个看颜值的时代,美女通常会受到更好的待遇。

卖房前,打扫干净是基础,其次还要花点心思去包装。比如把墙漆重刷一遍,换一下灯和窗帘,房间就焕然一新了。

这些花几千块就能搞定,房子多卖几万不成问题,何乐而不为呢?

总之,想要房子多卖点钱,就得花点心思。假如买家一看房,就有一种立马入住的冲动,那你就赢了。

利用从众心理

其实,卖房也是同样的道理。你能将看房的人安排在同一时间,营造出房子很抢手的氛围。

电视剧《蜗居》的女主角海萍和老公去买房时,就遇到很多中介找的托儿。

做好形象管理

有时候,技术细节决定成败。没经验的人卖房,通常都会忽略这一点, 打造良好的个人形象。

越高端的楼盘,销售的穿着打扮就越有气质。现在,你就是他们房子的销售。

想一个高大上的卖房理由

为甚么要卖房?这是多数看房客会问到的问题。

这时候,能适当美化一下理由。例如家里小孩考上好的学校要往后陪读,工作升职被调去别的城市等等。

虽然这样做不够诚实,但是这种 “white lie” 也不会损害对方的利益,属于无伤大雅。

下面「 你好Club 」继续为大家讲解股权投资房。

四、股权投资房是不是选,就可以赚来更多?

特别是创业板指数,已经从年初的 1800 点,涨到现在的 2800 点,升值 55%!

有人说,股权投资房地产等于股权投资城市的股票,要想涨得快,先要选中基本面好的城市。

所以,如何挑选一个适合股权投资的城市呢?

关键 1:经济发展要好

房价的涨跌,底层逻辑还是供给和需求。

根据新一代数据,深圳的上市公司数量已经超过 300 家,仅次于北京。像华为、腾讯、平安、招行等都是深圳的知名企业,他们的员工收入也比全省平均水平高出一大截。

当然,也不是说所有人都要来深圳买房。大家能参考每年的 “全省城市 GDP 排行榜”,一二线城市的经济发展相对会更好。

关键 2:人口不断增多

2019 年人口增长前十的城市如下:

很明显,这些城市都是经济发展比较好的。

其他城市的人口流入情形,能通过当地统计局官网查询。

关键 3:土地供应不足

从 2015 到 2018 年,深圳常住人口增加了 200 多万,在 2019 年更是正式成为人口流入第二多的城市。

当然话又说回来,房地产也不能只看供给和需求,因为它并不是一个完全开放的市场。

授人以鱼,不如授人以渔,这也是「 你好 Club 」 一直以来的理念。

2、股权投资甚么样的房子涨价快?

例如下面这张图:

黄色:代表居住用地

假如黄色集中,且周边没甚么红色,所以这是一个住宅区;假如红色比较多,代表这一块写字楼多,商业发展得好,能提供大量的工作岗位。

不过,这个方法非常考验政府的规划能力,也有一些城市的 CBD 喊了很多年都没建起来。

因此,看控规选房也不是稳赚不赔的。还是那句话,学习思路更重要。

3、股权投资房要避开哪些坑?

避坑 1:没有学区的老破旧

避坑 2:远郊盘

郊区的自然环境肯定比市中心好,但各种配套设施都不是很成熟,无论上班还是娱乐,都非常不方便。

避坑 3:价格过分便宜的

假如一个区域已经比较成熟,但区域内有价格特别低的房子,一定要谨慎股权投资。

这种房子要么暴赚,要么烂在手里,普通人还是敬而远之吧。

4、股权投资房的收益是不是算?

股权投资房的收益分为两部份,一个是租金,另一个是买卖差价。

比如说,你花 100 万买了一套房子,每个月能收 3000 租金,所以租金回报率就是 3.6%。

当然,大部份人股权投资房子并不是为了收租金,大家更看重的是房子的升值。

五、想读名校,学位房是不是选?

中国的房地产市场,总有一群 “神奇物种”,它们就是千金难买的名校学位房。

1、学位房 VS 学区房,别傻傻分不清

学区房和学位房听上去差不多,但其实不是一回事:

学区房:教育局按片区划分,小区属于哪些学校,子女符合规定就能到入读。

学位房:开发商与学校合作,符合条件的业主,其子女能优先入读指定学校。

所以,学位房该是不是买?又有哪些须要避开的坑?

2、首要任务:选中心仪学校

古有孟母为子三迁,今有愿意为孩子的优质教育砸上数百万的家长。

与其说买学位房,还不如说给小孩买一张上学的进门卡。因此,学校牛不牛逼,排名靠不靠前,是你买学位房最核心的挑选要素。

像深圳民间一直有这种说法:读深圳十大高中,上全省一本高校。

深圳罗湖区重点小学学位房,面积约 45 平米,房龄超 20 年,报价 400 多万。而同样的价格能在郊区买个 110 平米的大新房。

3、买学位房,这 3 点要特别注意!

学位房被称为 “最刚的刚需、最稀缺的资源”,一线城市的优质学位房动辄几百上千万。

提早入手准备

三四月份是学位房最火爆的时候,房价通常被抬得最高。

广州番禺区:小孩入户的房产,需满两年以上。

学位是否被锁定?

根据学校和地区经济政策不同,有锁定 3 年、 6 年的,也有锁定 9 年的。

面积是否买小了?

有些地区或学校,会再设置一道道门槛:房子面积符合要求,小孩就可以入学。

比如广州越秀区出台,房产证面积少于 30 平,无法享受划分学位。

4、两大风险,不容忽视!

在往后,学位房往往被认为是“风险低、增值空间大”的好产品。其实,它的风险也不容忽视:

风险 1:学位地段可能调整

类似的事件屡见不鲜,这也是购房者须要特别注意的一点。

风险2:学校排名下滑

买学位房就像炒股,最重要的是判断趋势。

假如不幸遇到学校排名下滑,不仅影响孩子的升学,而且房子日后转卖也比较难。

俞敏洪曾说:学校教育只占教育的 30%,剩下 60% 是家庭教育,10% 是社会教育。

六、后记

有人说,买房子跟找对象一样,没有百分百完美的。

你每设定一个要求,候选的房子就被筛掉一批。假如条条框框太多,就极难遇到称心如意的。

所以也有人说,买房有时候也是一种妥协。

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