买房子要注意的细节（买房子需要注意些什么？史上最全买房攻略！）

成家，媳妇是一道道绕不往后的坎。假如没房，是不是敢把姑姑交予你？

好不容易存了一大笔钱，买房是好的股权投资吗？年轻时多买三套房，之后养老保险可信赖吗？

新一代的统计数字表明，全省房价卷土重来普跌情形，接踵而至的，是新一波的限牌经济政策……

所以，2020 年究竟要千万别买房？房子是不是买才不踩坑？

1）2020 年，是买房的最佳时机吗？

4）股权投资房是不是选，就可以赚来更多？

虽然该文极短，你能优先选择他们钟爱的部份写作，或是先珍藏再看 ：）

一、2020年是买房的最佳时机吗？

假如返回二十年前，有甚么配套措施能正式成为一位穷人？标准答案比较简单蛮横，买房、要钱买房、要钱买三套房。

全力支持买房的观点有很多：

目前，房价已经没多少下跌的空间，顶多是等待反弹的时间长一点还是短一点。

而且疫情之下，全球央行都在放水，我国 “货币供应量 M2” 增速重回 10% 以上：

在国家统计局 8 月 14 日公布的数据中，全省 70 个大中城市的房价出现普跌情形（数字大于 100）：

甚至有不少专家喊出，“今年房价是未来五年的最低位，且买且珍惜”。

反对买房的观点也不少：

经济不好、失业变多、收入下降，现在的基本面根本无法支撑房价上涨。

其实，每笔交易都同时有买方和卖方，市场永远有人看涨，也永远有人看跌。

现在是不是买房的最佳时刻？恐怕没有人能给你 100% 准确的回答。

1、买房是不是优先选择最佳地段？

直接说结论：

最麻烦的是，附近的学校都不是不是样，儿子还有 3 年就要上小学了，每次一想起这件事就觉得头疼……

“我真是肠子都悔青了。”

2、甚么样的房子更好住？

除了要找到合适的地段，同一个小区里每套房子的楼层、户型、朝向都不一样。哪种房子住起来会更舒适？

户型是不是选？

想知道甚么户型是好的，能先看看甚么是不好的。

网上有一篇爆文叫做 “史上十大奇葩户型” ，相信你一辈子都想象不到，房子还能建成这样？

奇葩 1：跑道户型

奇葩 3：高跟鞋户型

上面这些户型，要么长得 “又长又窄”、“三尖八角”，连家具都不知道往哪里放；要么寓意不好，像虎口、跑路，听起来就让人不舒服，住起来就更加让人别扭。

特别是在寸金尺土的一线城市，房子可能不会很大，一个方正的户型能把面积充分利用好。

另外户型的功能分区也要合理，避免出现从主卧上个厕所要横穿整个客厅、餐厅正对着厕所等情形。

一般来说，南北通透是最好的。也就是说，南北都有窗户或是阳台，能够保证空气对流。

当然南北通透的房子也是最抢手的，假如买不到，朝南、朝东南、朝东，也是比较好的优先选择。

其次是西南，不过夏天的时候西晒比较厉害，房子会感觉热一些。

最次是朝北，采光最差，冬天阴冷，能不选就千万别选。

楼层是不是选？

而楼层的优先选择，能从几个方面来考虑：

高楼层的好处，主要是采光好、视野开阔、安静，不过假如是顶层，要特别注意夏天暴晒和雨天漏水。

假如家里有老人，可能低楼层会更方便。万一电梯坏了，即便是年轻人，爬几十层楼也会吃不消。

装修是不是选？

直接说结论：

假如想方便：精装房更加省心，买几件家具电器就能拎包入住，适合工作繁忙的上班族。不过装修风格和质量很难控制。

另外，精装房的总价也会更高。好处是装修钱能顺便一起贷款，坏处是首付也要多一些。

小区环境是不是选？

挑房的时候还要尽量避开噪音源，例如停车场出入口、主干道旁边等。

3、手头紧，如何贷款最省钱？

哪种贷款最划算？

其实，银行对房贷的要求并不高，因为房子就是很好的抵押物。只要你的信用卡有按时还款，信用记录良好，而且工作收入稳定，任何人都能申请。

商业贷款的利率大约是 5.4%，每月须要还 5615 元；公积金贷款利率是 3.75%，每月还款 4631 元，两者足足相差 1000 元。

假如你想买一套 200 万的房子，首付 60 万，公积金贷款 50 万，剩下的 90 万就要办理商业贷款。这种情形也就是所谓的 “组合贷款”。

怎样还款最省钱？

等额本息：每个月还款总额一样，包含本来和利息。

等额本金：每个月还的本金一样，利息逐渐减少。

这里以贷款 100 万，30 年还款为例，看看怎样还款更划算？

直接说结论：

等额本息更适合普通人：每月还款一样，简单易记，年轻时少还一点，相对更加轻松。不过 30 年下来，总利息都超过本金了。

假如你不想把他们逼得太紧，优先选择等额本息也未尝不可。每月多出来的钱，还能用来进修他们，或是学习理财。

房贷计算器还能查看，总还款金额和每月还款情形：

常见问题答疑

年轻人一般都没办过贷款，对他们不熟悉的东西，免不了会担心踩坑。

这里也为大家整理了一些常见疑问：

Q：每家银行的贷款利率都是一样的吗？

不过也不能只看利率，因为有些银行可能会没有贷款额度。假如你着急收楼，利率高一点也得接受。

Q：贷款年限选多少年最好？

在通货膨胀的情形下，之后你的收入增加了，就会觉得还款会越来越轻松。

而且通过拉长还款期限，每月少还一些，省下来的钱还能用来进修，或是学习理财。

Q：银行说我还款能力不够，是不是办？

你每月还款的金额，不能超过几个人总收入的 50%。

Q：房贷利率是几二十年固定不变的吗？

对房贷来说，银行不会采用固定利率，因为几二十年后的经济无法预测，万一银行收的利息还不够成本，那就亏大了。

4、买房还须要支付哪些费用？

除了房子的价格，你还要多准备几笔钱。以总价 100 万、80 平米的房子为例：

还好这些钱不须要你一次性交，假如你买的是一手房，从买房到交房一般都有 1 年以上的时间，能让你先缓一缓。

5、买一手房还须要特别注意甚么？

确认五证齐全

国家规定，开发商要卖房，必须五证齐全。具体包括：

国有土地使用证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

商品房销售（预售）许可证

区分订金和定金

两种金只有一字之差，听着都差不多，但却完全不是一回事。

假如没有考虑清楚，千万千万别随便交定金。

买房送面积？

在计算房价时，房子的阳台、入户花园、飘窗等，都只按一半面积计算，另一半相当于是 “送” 的。

买房送车位？

开发商送的车位，分为产权车位和车位使用权。

6、买二手房须要特别注意甚么？

一手房是跟开发商买的，而二手房都是跟私人购买，须要特别注意的地方也有所不同。

核实房子究竟是谁的？

假如这套房子有几个产权人，所以须要所有人同意就可以出售。假如对方已婚，还要看看是不是夫妻共同财产。

对于婚前财产，一个人签字就能出售；而对于婚后财产，夫妻双方都要到场签字。

这份资料相当于房子的 “身份证”，不但能看到产权人，还能看到有没有银行抵押，有没有被法院查封。

假如业主不配合查册，所以就要小心了，房子可能有问题。

卖家户口迁出了吗？

在签合同前就要问清楚，卖家户口有没有迁出？甚么时候迁出？

房子有无租约？

假如房租合同还没有到期，租客就有权继续住在房子里。所以买房前，就要让卖家把租约处理掉。

做好交易资金托管

房子动辄就是几十万，所以资金的安全性一定不能掉以轻心。

很多中介都能帮你办理资金托管，在房子办好过户前，先把钱放在银行的监管账户，千万千万别直接把钱给卖家。

以上这些就是「 你好Club 」为大家总结的刚需房购买全攻略。

大多数人的第一套房子或多或少都有些遗憾，想着等日后攒够钱了，再换套好的。

所以，置换房又有甚么技巧呢？

1、先买还是先卖？

中介让李姐签了两份合同，买和卖同时进行，声称这样能更快住上新房子，他们也操作过很多次，完全没问题。

不过后来，买李姐房子的人反悔了，既没交定金也没签合同。后来，中介非但没有把李姐的房子卖出去，还辞职消失了。

现实中，还有很多像李姐这样遭遇的人。资金不足的情形下，最保险的方法是先卖后买：

此外，中介的话不能完全相信，你认为有问题的地方，一定要把口头承诺落实到合同上。

2、房子如何卖出高价？

置换房，不仅要和卖家讨价还价，争取更多的优惠；还得和买家打心理战，守住底价的同时，尽量卖出高价。

打扮好看的卖相

这是一个看颜值的时代，美女通常会受到更好的待遇。

卖房前，打扫干净是基础，其次还要花点心思去包装。比如把墙漆重刷一遍，换一下灯和窗帘，房间就焕然一新了。

这些花几千块就能搞定，房子多卖几万不成问题，何乐而不为呢？

总之，想要房子多卖点钱，就得花点心思。假如买家一看房，就有一种立马入住的冲动，那你就赢了。

利用从众心理

其实，卖房也是同样的道理。你能将看房的人安排在同一时间，营造出房子很抢手的氛围。

电视剧《蜗居》的女主角海萍和老公去买房时，就遇到很多中介找的托儿。

做好形象管理

有时候，技术细节决定成败。没经验的人卖房，通常都会忽略这一点， 打造良好的个人形象。

越高端的楼盘，销售的穿着打扮就越有气质。现在，你就是他们房子的销售。

想一个高大上的卖房理由

为甚么要卖房？这是多数看房客会问到的问题。

这时候，能适当美化一下理由。例如家里小孩考上好的学校要往后陪读，工作升职被调去别的城市等等。

虽然这样做不够诚实，但是这种 “white lie” 也不会损害对方的利益，属于无伤大雅。

下面「 你好Club 」继续为大家讲解股权投资房。

四、股权投资房是不是选，就可以赚来更多？

特别是创业板指数，已经从年初的 1800 点，涨到现在的 2800 点，升值 55%！

有人说，股权投资房地产等于股权投资城市的股票，要想涨得快，先要选中基本面好的城市。

所以，如何挑选一个适合股权投资的城市呢？

关键 1：经济发展要好

房价的涨跌，底层逻辑还是供给和需求。

根据新一代数据，深圳的上市公司数量已经超过 300 家，仅次于北京。像华为、腾讯、平安、招行等都是深圳的知名企业，他们的员工收入也比全省平均水平高出一大截。

当然，也不是说所有人都要来深圳买房。大家能参考每年的 “全省城市 GDP 排行榜”，一二线城市的经济发展相对会更好。

关键 2：人口不断增多

2019 年人口增长前十的城市如下：

很明显，这些城市都是经济发展比较好的。

其他城市的人口流入情形，能通过当地统计局官网查询。

关键 3：土地供应不足

从 2015 到 2018 年，深圳常住人口增加了 200 多万，在 2019 年更是正式成为人口流入第二多的城市。

当然话又说回来，房地产也不能只看供给和需求，因为它并不是一个完全开放的市场。

授人以鱼，不如授人以渔，这也是「 你好 Club 」 一直以来的理念。

2、股权投资甚么样的房子涨价快？

例如下面这张图：

黄色：代表居住用地

假如黄色集中，且周边没甚么红色，所以这是一个住宅区；假如红色比较多，代表这一块写字楼多，商业发展得好，能提供大量的工作岗位。

不过，这个方法非常考验政府的规划能力，也有一些城市的 CBD 喊了很多年都没建起来。

因此，看控规选房也不是稳赚不赔的。还是那句话，学习思路更重要。

3、股权投资房要避开哪些坑？

避坑 1：没有学区的老破旧

避坑 2：远郊盘

郊区的自然环境肯定比市中心好，但各种配套设施都不是很成熟，无论上班还是娱乐，都非常不方便。

避坑 3：价格过分便宜的

假如一个区域已经比较成熟，但区域内有价格特别低的房子，一定要谨慎股权投资。

这种房子要么暴赚，要么烂在手里，普通人还是敬而远之吧。

4、股权投资房的收益是不是算？

股权投资房的收益分为两部份，一个是租金，另一个是买卖差价。

比如说，你花 100 万买了一套房子，每个月能收 3000 租金，所以租金回报率就是 3.6%。

当然，大部份人股权投资房子并不是为了收租金，大家更看重的是房子的升值。

五、想读名校，学位房是不是选？

中国的房地产市场，总有一群 “神奇物种”，它们就是千金难买的名校学位房。

1、学位房 VS 学区房，别傻傻分不清

学区房和学位房听上去差不多，但其实不是一回事：

学区房：教育局按片区划分，小区属于哪些学校，子女符合规定就能到入读。

学位房：开发商与学校合作，符合条件的业主，其子女能优先入读指定学校。

所以，学位房该是不是买？又有哪些须要避开的坑？

2、首要任务：选中心仪学校

古有孟母为子三迁，今有愿意为孩子的优质教育砸上数百万的家长。

与其说买学位房，还不如说给小孩买一张上学的进门卡。因此，学校牛不牛逼，排名靠不靠前，是你买学位房最核心的挑选要素。

像深圳民间一直有这种说法：读深圳十大高中，上全省一本高校。

深圳罗湖区重点小学学位房，面积约 45 平米，房龄超 20 年，报价 400 多万。而同样的价格能在郊区买个 110 平米的大新房。

3、买学位房，这 3 点要特别注意！

学位房被称为 “最刚的刚需、最稀缺的资源”，一线城市的优质学位房动辄几百上千万。

提早入手准备

三四月份是学位房最火爆的时候，房价通常被抬得最高。

广州番禺区：小孩入户的房产，需满两年以上。

学位是否被锁定？

根据学校和地区经济政策不同，有锁定 3 年、 6 年的，也有锁定 9 年的。

面积是否买小了？

有些地区或学校，会再设置一道道门槛：房子面积符合要求，小孩就可以入学。

比如广州越秀区出台，房产证面积少于 30 平，无法享受划分学位。

4、两大风险，不容忽视！

在往后，学位房往往被认为是“风险低、增值空间大”的好产品。其实，它的风险也不容忽视：

风险 1：学位地段可能调整

类似的事件屡见不鲜，这也是购房者须要特别注意的一点。

风险2：学校排名下滑

买学位房就像炒股，最重要的是判断趋势。

假如不幸遇到学校排名下滑，不仅影响孩子的升学，而且房子日后转卖也比较难。

俞敏洪曾说：学校教育只占教育的 30%，剩下 60% 是家庭教育，10% 是社会教育。

六、后记

有人说，买房子跟找对象一样，没有百分百完美的。

你每设定一个要求，候选的房子就被筛掉一批。假如条条框框太多，就极难遇到称心如意的。

所以也有人说，买房有时候也是一种妥协。

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