小产权房558想退房并不是那么简单的，在有些情况下，如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，那么，如果要求开发商退房，是必须要有退房协议的吗？退房协议应该怎么写呢？
要求开发商退房必须要有退房协议吗？
退房不一定要退房协议，买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。
协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。
退房协议怎么写？
出卖人：（房屋出卖人姓名）
买受人：（房屋买受人姓名）
1、根据《中华人民共和国合同法》及预售商品房退房若干规定，经过房屋买卖双方协商达成如下协议：因（退房原因）原因要求退房，该房屋座落于（房屋坐落的详细地点），建筑面积（房屋建筑准确面积）平方米，普通商品房预售许可证为（__________）市房预准字第（__________）号；
2、于__________年__________月__________日签订的普通商品房买卖合同（合同编号＿＿＿＿＿＿＿＿＿），并于__________年__________月__________日经过（你自己所在的城市）市房屋产权监理登记备案，备案号__________。现双方一致达成协议，同意解除该普通商品房买卖合同。
3、该商品房买卖协议书签订后出卖人将原购房款__________元退还给买受人，退房手续及合同中涉及的附加条款等均由出卖人和买受人协商后自行解决，房屋退房协商内容请填写在本协议书背面（如无其他协议，请在背面注明买卖双方均无异议）。
4、本房屋退房协议自双方签订之日起生效。
5、该协议生效后，房屋出卖人应及时向（你自己所在城市）市房屋产权监理申请办理退房注销备案手续。
以上就是要求开发商退房必须要退房协议吗以及退房协议怎么写的全部内容，如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失，这种情况需双方到房地产发证机关 办理房产证过户或注销手续。
