签订房屋买卖协议注意事项（签订房屋买卖合同，一定要注意这些问题）

签定盲点条文须要

01 1．看与否有货品房预购许可

获得货品房预购许可要合乎以下前提：

（1）合作开发民营企业具备经济实体注册登记和房地产合作开发民营企业审图；

（3）所持建设项目总体规划许可和建设项目动工许可；

（4）已透过竣工验收；

（6）物管管理计划已全面落实。

02 2．看合约中的农地物理性质

在买回时很大要看清楚农地与否为卖地获得和农地采用年数与否为70年。现阶段法律条文而已明确规定写字楼即将到期可手动续牌，其它租金收益物理性质农地通常需交费续牌。

03 3．看清楚房屋商业用途

04 4．物管也无法忽略

尽管设立物管公司后能辞退物管公司，但现阶段的现实生活是许多小区即使定居率严重不足或是物管公司心怀不满多念旧，物管公司的设立困难重重，引致物管公司和物管间纷争非常多。

合约签定时，合作地产商允诺给物管公司回赠停车场或是地下室、阳台的，那些签订合同很大要载入合约，书面允诺的东西常常即使缺少确凿证据最终无疾而终。

06 6．面积的签订合同

这是现阶段引发纷争最多的条文，大家都认为签定合约后，面积差距超过3%的，能不用付费，实际这是错误的。

这一做法规避了3%的法定前提。大家很大要看清楚这点，能在合约签定时直接签订合同面积，明确签订合同超过多少不再付费。

合作地产商常常答应帮助购房人贷款，但合约却不签订合同无法贷款能退房，而是签订合同即使购房人信誉等难题引致无法贷款的，购房人需一次性付清房款。

08 8．逾期或是赔偿的难题

交房的前提，很大要在合约中明确。在哪个验收环节之后，才可认定完成交房。验收方式有单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。

10 10．小区公共区域和公共部位的签订合同

合作地产商常常会告诉购房者，小区内的会所、健身场所等多么规范、多么先进，绕开产权难题。

11 11．对各类设施的签订合同

12 12．双方协商解决的内容要多研究

如果上述内容不明确，则房屋平面图起不到准确指示的作用，对合作地产商来说也没有明确的约束。

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14 14．哪些房地产无法转让？

（1）以卖地方式获得农地采用权的，不合乎本法第三十九条明确规定的前提的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或是以其它形式限制房地产权利的；

（3）依法收回农地采用权的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法律条文、行政法规明确规定禁止转让的其它情形。

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15．仅有房产证，没有办理不动产登记，能获得房屋所有权吗？

16 16．买来的住房面积缩水怎么办？

17 17．合作地产商逾期交房怎么办？

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18．房屋进行买卖合约签定后，因意外事故使房屋毁损、灭失的风险由谁承担？

19 19．签定货品房预购合约，应具备哪些前提？

（1）已交付全部农地采用权卖地金，获得农地采用权证书；

（2）所持建设项目总体规划许可；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预购登记，获得货品房预购许可明。

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20．出卖人未获得货品房预购许可明，其与买受人签定的房屋预购合约与否有效？

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22．房屋出现质量难题，任何时候都能要求出卖人修复吗？

此外，《建筑工程质量管理条例》第四十条明确规定，在正常采用前提下，建设项目的最低保修期限为：

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

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23．房屋进行买卖双方签定合约后，出卖人与第三人恶意串通，又签定合约并交付采用，买受人能请求确认第二个合约无效吗？

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24．房屋交付采用后，房产证迟迟办不下来，合作地产商与否承担违约责任？

（一）货品房进行买卖合约签订合同的办理房屋所有权登记的期限；

（三）货品房进行买卖合约的标的物为已竣工房屋的，自合约订立之日起90日。

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《合约法》第九十三条明确规定：“当事人协商一致，能解除合约。当事人能签订合同一方解除合约的前提。解除合约的前提成就时，解除权人有权解除合约。”

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27．房屋进行买卖合约签定后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合约无效，能否设立？

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28．房屋进行买卖中，买受人迟延交付购房款，出卖人可否要求解除合约？

29 29．租赁房屋被卖，租房人有权继续定居吗？

30 30．什么是房屋承租人的优先买回权？

(1)仅限于房屋租赁场合;

(2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。

(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;

来源：最高人民法院司法案例研究院、两高法律条文资讯、人民法院报

来源： 山东高法

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