2021年买房要注意什么(来了!2022买房10大注意事项)

 

文 / 子木

前两天,张文宏的句美术设计刷了屏:

这句话对买房人而言,也反之亦然服气。

“2022年,房子究竟买不买?”

那个难题,每到年尾单厢井喷式快速增长,我也会准时编写对下月房价的设想和体悟。

但在这以后,除了很多话想说。

所以,我给2021年的房价总结为三个字:

大变局。

今天,子木以十大小常识为主题,以飨读者。(文章有些长,但我希望你可以读到最后)

1

然而当人们举足欢庆的时候,疫情又一次出现在了人们的视野中。

疫情也就成了影响房价周期的一大因素。

比如武汉、石家庄、大连、北京等等城市,当初在疫情后,房价都出现不同程度的下跌。

以后我对西安房价进行预测,预计二手房价格会在下月年中“筑底”,但遭此一疫,起码缩短3个月的时间。

2

政策态度转变

我国房价,是典型的政策性市场,这种市场最大的影响因素有且只有一个:

“态度”。

最典型的时期是在2000年-2018年。

事实就是证据,这几年只要地方松绑调控,就会被约谈,“松绑一日游”的现象,成为常态。

人为刺激,就是通过政策”创造房屋购买力“。

比如2018年前轰轰烈烈的”货币化棚改“,把你的房子拆掉,给你一笔钱让你买房,这已彻底被封存在历史书中。

而这,也将彻底放大“马太效应”。

3

房价分化

房价的“马太效应”,也可以叫做“房价分化论”。

之所以这么不厌其烦地强调那个观点,是因为真的不想让很多购房者入坑了。

楼盘销售跟我说,大部分都是周边县城的有钱人过来抢的。

那一刻我释然了,因为房价一直都是这样,总有无穷无尽的韭菜往镰刀下面跑,劝都劝不住。

这时候有人问了,哪些城市的房价会持续衰退呢?

如果你不会研究人口和产业数据,你只需要关注两点:

截至目前,全国已经有21城发布“限跌令”,有的是直接出文件,有的是约谈房企,限制降价,否则拒绝网签。

这些城市包括菏泽、沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。

而“自救”,就是此阶段出台鼓励买房政策的城市,比如这两天以黑龙江、吉林为首的东北片区,已经熬不下去了。

4

烂尾楼风险

2021年,是历史上开发商最煎熬的一年,任何人都无法想象,监管部门会对那个行业,进行如此严厉的整治。

年底这段时间,为了防止开发商债务违约,出台了一揽子计划,定向疏解困难。

很多人误以为是对地产行业的放松,给奶吃了。

也就是说,高信用、低杠杆的开发商会救,甚至会帮助他们并购那些低信用、高杠杆开发商的资产,以达到优质信用转移的效果。

在买新房时,要对开发商的资质进行背调;签合同时,一定要特别注意钱是否打进了银行监管账户;打折力度非常狠,超出正常人理解的房子不要买,可能明天就跑路了。

5

二手房迷局

现在全国主要城市新二手房存在以下几种形态:

2、新房限价、二手房正常

3、新房不限价、二手房正常

在一二线城市,新房限价,自然跟周边的二手房价格形成倒挂,这种房子是可以上车的,毕竟买到就是赚到。

也就是说,无论行情如何,倒挂新房该买还得买。

这是因为他们有急性换房或者变现需求。

对三四线城市而言,房价相对更难降。

今年变化了很多,是因为监管部门对开发商融资进行限制,三四线开发商绷不住了,纷纷降价回血,从而带垮了二手房市场。

6

房地产税出台

2022年会出台房地产税吗?这是所有人都比较关注的难题。

某高层人士在重要会议上讲到,由于房地产市场全国差异很大,实际情况十分复杂,房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。

在我看来这就是一场误会。

比如被优先考虑的试点城市深圳,大概率会在2022年推出房地产税。

不过还要看2022年深圳乃至全国的房价是否稳定。

只有房价行情和经济相对稳定,才能冲抵房地产税出台带来的利空。

7

精准调控

过去在房价中,最难管的,一个是二手房价,另一个是地价。

但在今年,高层推出了二手房指导价和集中供地政策,瞬间擒住两大猛虎,可谓不破不立。

新房限价,二手房指导,也彻底把房价定格在一个稳定的安全套中。

但是政策能防跌吗?

很难。

不然,怎么会出现鹤岗5万块钱的房源呢。

8

投资价值

不得不说,这几年的房住不炒,正在加速剥离房地产的金融属性。

过去闭眼买房,躺着赚钱,现在睁大眼睛,跑着亏钱。

比如A住在北京西城区,享受着全中国最顶尖的教育、医疗和商圈,B住在黑龙江双鸭山市,身边的年轻人都走光了,资源享有根本不是同一个世界的。

人口迁徙导致局部城市资源更加紧张,稀缺性暴露。

七普数据显示,深圳2020年常住人口已经达到1756万,10年增量高达713.6万。

这时候倒挂新房,会有人去抢,抢来就是赚,而二手房被指导,但反之亦然每天有刚需入场接盘,逐步往起支撑房价。

在我看来,未来全国主要一二线城市未必是最赚钱的家庭资产配置,但跑赢通胀是没难题的。

9

利率趋势

2022年,各城市的房贷利率会跟着整体行情走,行情热房贷利率涨,行情冷房贷利率降,成为了调节房价的主要工具。

但要特别注意,房贷利率下降,可能会引发房价上涨,比如北京这段时间信贷放松,成交量在反弹,预计下月有小阳春行情。

12月马上要结束了,如果出现明显翘尾行情(成交量连续反弹),就别等房贷利率下调了,赶紧找房上车。

但对房贷利率较高,且没甚么行情的城市,能等就等,这里重点点名洛阳。

因为买房人太少,洛阳现在开始下调房贷利率刺激买房需求,很多人上了车,这就很不科学。

10

保持平常心

写到这里,九大关键词已经完全覆盖了对2022年房价的预测。最后一个关键词想了很久,最后定格为:

我在做房价的这么多年,一直坚守“价值理论”,用理性的思维去看待房价,帮大家做资产配置,房子能买就买,不能买就不能买。

用《误杀2》中任达华的句话而言,“黑就是黑,白就是白。”

我也希望大家有这样的心态,对待房子,一定要理智,不要因为别人说涨就一股脑上车,不要因为别人说跌,就抱头逃离。

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