小产权房558自2015年2月28日降息以来，2015年已经降息5次。目前商业贷款基准4.9%，与2014年的6.15%相比下降了1.25%。另外，公积金贷款利率也从4.25%降至3.25%。那么银行利率降低或上升，过去买房的贷款利率会跟着调整吗？
答案是肯定的，如果基准利率下降，还款也会下降；如果基准利率上升，还款也会上升。
贷款利息计算是浮动利率计算的，利息随着利率调整而调整。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响，对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（比如工商银行、农业银行、建设银行）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（比如中国银行）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。公积金贷款利率调整一律为每年的一月一日。
无论基准利率如何调整，上浮(或下浮)的幅度不变，只是在新的利率基础上的上浮(或下浮)。
来看看利率降低后你少还了多少钱？
采用商业贷款：以贷款150万、20年还清、等额本息还款计算，按照原来商业贷款5.65%的利率，总还款额261.040143万元，月均还款10876.67元。在新利率下，总还款额降至235.599858万元，月均还款9816.66元，也就是说，每个月可以比之前少还1060.01元，总还款比之前少还约25.4万元。
采用公积金贷款：以贷款150万、20年还清、等额本息还款计算，按照原来公积金贷款4.25%的利率，总还款额222.924409万元，月均还款9288.52元。在新利率下，总还款额降至204.190474万元，月均还款8507.94元，也就是说，每个月可以比之前少还780.58元，总还款比之前少还约19万元。
