文/子木

1

“每每入夜，我已引爆蜡烛，驱离邪恶。”

这是我在2018年的那时，写在笔记本电脑的一句话，从那时起正逢第二波大宏观调控来临，房价阴云密布，交易双方Saverdun。

身旁的好友，已经开始合二为一嫩模齐。

不论哪三派，即便都跌入了“焦虑角力”圈套。

为此，芒格的同学希克斯，明确提出了横越周期性的“四段论”：

一是有一个正确合理的思考框架让你能够做出正确的投资决策；二是有一种能力让你控制住自己的焦虑以避免破坏这个思考框架。

2

要想看懂房价周期性，你的眼睛需要一种能力，“调距”。

既可以看懂大趋势，也能搞清楚小波折。

其实，“房住不炒，长效机制”是表面大主题，而深处，是预防房地产带来的潜在“系统性风险”。

地产咨询公司莱坊的数据显示，截止今年6月的12个月内，55个国家的平均房价年增长率升至9.2%，三分之一的国家出现了两位数的价格增长。

在这里面，我国房价的增长率还是偏低的。

即使眼下的房价如此“冷”，但从全年的交易规模上讲，今年要比去年有确定性的增长。

再看全国，前8个月全国新房销售面积，同比增长16.5%，销售额同比增长24.5%，是历史最高水平。

房价永远会遵循一个法则：

宏观调控可以抑制需求，但不会消灭需求。

深圳二手房现在成交已经进入冰点，接下去就是价格下跌，直至价格跌到合理区间，成交反弹，然而进入下一轮上涨周期性，它也是反复的。

一个成熟的房价参与者，真正要做的是，是不被市场舆论带焦虑，而是把心思全部放在搭建“思考框架”上。

3

有一句话说得好，选房就是一件不断妥协的事情。

因为这个世界上，永远有最贵最好最大的房子，但你的资金有限，那么就必须在诸多条条框框中，有的取舍。

答案是：

拿交通条件来说，最重要的是地铁，其次是公交，然后是高速路口、火车站、机场。

这就是典型的被交通概念所误导。

对于大多数刚需购房者，尽量选择在地铁周围，如果买不起城内，在郊区也要围绕着地铁来买房，保值性是没有问题的。

教育因素，仅次于交通，排名第二。

经过上半年教育宏观调控大风暴后，整个市场对学区房的预期直接破碎。

但是学区房不同于学位房，所有有孩子的家庭，无一不想让孩子进入好的学校读书，这个供需杠杆是永远不可能端平的。

在教育因素的选择中，小学教育重视度排名第一，其次是幼儿园和中学。

5

综合医院、购物中心、便利店、休闲广场、公园、百货商场等。

6

那么小区规划最重要的到底是什么？

如果一个销售跟你把房子吹得天花乱坠，结果一看绿化10%，还是算了，这就是住在一个大广场上。

容积率高的不要买，尤其刚需房，很容易几十年后变成贫民窟。

在社区规模选择上，不要买几十栋楼的巨盘，也别买只有几栋楼的小社区。

7

户型的选择，这是最简单的也是最难的。

据我所知，房地产四十年，能把户型规划明白的开发商，少之又少，并不是他们没有能力，而是在户型设计跟收益之间，要角力。

最后大家关注的是阳台、飘窗、露台或者独立储物间问题，那些都是房子的附加值。

8

这篇文章值得反复琢磨，其中每一部分都可以写成上万文字的分析文，这里浓缩，就是为了让大家心中搭建一个“思考框架”。

还有很多男性同志，一味追求房子要和公司的距离短一些，结果公司在郊区，等到换工作的时候，房子也卖不上好价钱。

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