2020上海二手房交易流程图（上海二手房交易整个流程需要多久？）

{\color{red}{我是魔方森，这题就要！}}

因而，在买房以后，有两个总体的全局观，明晰的方法论构架，演变过程业务流程，势必会是很关键的。

”

Ps: 概要共7500字，写作时数约20两分钟，可珍藏。

Ps: 非常感谢花天数写作，文章顶部放了拼图。

第二步：明晰真实世界购房市场需求

更要考量双亲所定居的处所，好彼此之间互相相联；

地区：依照另一方面定居的生活习惯和组织工作处所，考量是以核心理念市中心区地区居多，牺牲生命一点儿房子的产品品质，能拒绝接受房龄老许多的；却是牺牲生命市中心区和城市交通，到更远许多的市中心区，找寻产品品质小区，次新房；

特性：是买回源自住的，定居的机能更为两极化许多；却是股权投资的机能性更为两极化许多，因而须要考量是原主居多，却是说股权投资商业价值凹地，经济政策的取向，长年所持，等候利空贬值；

单纯来说，买房的这时候就须要站在主观的视角去评判标准，这套房子这样一来怎么样卖。

当所有的选项无法兼容的这时候，则须要划出来最关键的点是哪两个？围绕这个核心理念重点再去匹配其它的条件。

第二步：资产配置信贷规划

建议不超过50%负债，且现金流能支撑未来5年月供。房子占资产总额的占比不超过80%。

预算包括以下几个部分：

【1】首付预算：

【2】贷款预算：

先考量月供预算：

然后依照能承受每月的还供情况去规划信贷。

(1)公积金贷款条件和额度？

基本账户：月缴额≥980元，余额≥16667元

在基本和补充都缴纳的情况下：

首套个人60万，家庭120万；二套个人50万，家庭100万；

在只缴纳基本公积金的情况下：

首套个人50万，家庭100万；二套个人40万，家庭80万；

北京首套首贷：首付35%，商业贷款最高可贷65%。

北京二套房贷款：普通住宅首付50%，非普通住宅首付70%。

另外，依照实际客户的资质，以及是否在银行的白名单体系内，会酌情进行考量，一般审批结果，适当降低贷款额度。

【3】税费：

谈论税费以后，须要先分清楚普通住宅和非普通住宅

普通住宅与非普通住宅的区分；看三个条件；分别为面积，市中心区，价格

面积>140平米，非普通住宅；面积<140平米，则继续看所在环线和价格。

除此之外，不满足普通住宅条件的，都为非普通住宅。

(1)契税

首套房 <90平，契税1%；>90；契税1.5%；二套房，契税3%

(2)增值税,2021年1月22日新政

一手动迁房和售后公房免征增值税

(3)个人所得税

满五唯一：免征个人所得税

不唯一：普通住宅评估价1%，非普通2%

动迁安置房无论普通与非普通，都是1%

依照市面价，1%-3%的购房佣金

【5】装修费用：

依照实际的情况，须要把装修的费用（硬装和软装）考量在里面。

几万到几十万，甚至几百万不等，这个不展开了，这里列出来，是提醒大家别忘记还有这部分花费。

购房预算=可用现金+可拆借现金+公积金贷款+商业贷款-税费-中介费-装修费

第两个例子：

共4.5w+12.6w+9w+10w=36.1w

那么总共的预算须要准备450w+36.1w=486.1w

第二个例子：

为了对比方便，同为450w,但是条件改一下：

共13.5w+12.6w+9w+9w+10w=54.1w

那么总共的预算须要准备450w+54.1w=504.1w

那么，这里面关键点有哪些呢，哪样情况下费用能更少？

硬指标：普宅，满五唯一

软指标：核定价（不等于实际买回价）尽可能低，中介费用尽可能少，装修费用尽可能少。

第三步：板块小区甄选

每个区各有什么特点，哪个区更能符合的喜好和总体市场需求，主要分析地区内的板块优缺点和未来趋势。

因为经济政策的取向，未来的发展前景，将直接且长年影响你买回的房子的商业价值。

譬如是否有产业的升级，是否有城市交通地铁的。

拿北京举例，最近的经济政策取向为，大力发展浦东新区。

大虹桥，国家能级的板块，辐射江苏。

青浦新城，松江新城，奉贤新城，临港新城。

2035年北京市主城区，以及各个城市副中心的规划。

以及上述引领产业，各自辐射的范围有哪些，例如三林和杨思会受到前滩的辐射。

北蔡、康桥、唐镇受到张江的辐射。

因而须要对比观察，哪些板块是历年的领涨板块，哪些板块是补涨板块。

然后按照自己的总价预算和各个实际市场需求点，圈出适合自己的行政区和板块，因而制定优先级别，主选地区和备选地区。

选择两个合适的板块，真的是两个技术活。

按照资源的完善程度，价格肯定也是梯度的贵，都须要按照自己心里的预期来排列和取舍。

第四步：优质房源带看

依照实际的情况，在匹配的板块内，挑选出来真实世界可靠优质的房源。

另外因为买的这时候价格可能很便宜，但是卖的这时候会后悔的，很难卖掉。

那么，哪些是所谓的硬伤房型呢？

临街，贴主干道，且4车道以上。临高架，快速路，铁轨，地铁，建筑工地等会有极其两极化噪音的。

没有明窗的，空气极差的；没有光照的，夏天的中午去了都见不到光的，暗搓搓的。

品类属于鸡肋的，也须要回避，如商住两用，酒店式公寓，2梯8户老大楼。

这里有两个看房的小技巧，小区房子总体情况，都差不多，差异无非就是楼层朝向和所处小区位置等；

因为有许多条件是VR看不到的。

譬如说通风条件如何，进入房间里面，就能很明显的感受到是否南北通透，通风条件良好，却是说没有风的流动。

第五步：谈判砍价过户

说到谈判和砍价技巧，其实是是体力，脑力和心理的三重激荡。

因而须要从战略和战术2个视角去分析。

战术的视角从细节出现，谈判技巧，天数，处所，话术。

谈价须要先看是买方市场（启动期，盘整期），却是卖方市场（爆发期，赶顶期）。

先看一下如何分别楼市处于什么期？

楼市一般有四个时期，分别为启动期，爆发期，赶顶期，盘整期。

2.爆发期：量价齐升，交易量达峰值，价格快速上涨，右侧交易，补涨地区，适合买入。

4.盘整期：量价齐跌，楼市冰封，适合观望和等候，等下一轮启动期拐点的出现。

那么，在市场热度高的这时候，抢房的核心理念要义，则是抓取出市场上为数不多的诚意卖的房东，找到原因出售的房东，因而及时购入，别再考量能谈多少价格了，买到才是王道。

首先出国的一律判定为不诚意卖。如果你答应了价格，但听到说房东在国外，要两个月后才能回来签字。立刻判定为不诚意卖，宁可错杀，不抱侥幸事实上房东极大概率在国内，待价而沽。

真相是很残酷的，想走解约这条路的房东，往往早就有预谋，或者早就留了后路，早就打算骑驴找马，只愿意收你小尺度的定金时，就已留下了伏笔。

另外，约出来谈，咖啡厅等环境相对清静一下，不要在对方家里谈，房东会有主场心里优势。

和爱人，双亲想好策略再出门，谁扮演红脸，谁扮演白脸。房东家谁能够做主，主谈和敲边鼓的，都须要了解清楚。

真心实意的沟通，真诚的表达自己的想法，大家才能聊得更为愉快。

放下心里的负担，才能达成最佳的平衡点。真诚的沟通是最好的战术。

(1)核实卖方身份（房东）

(2)确认产权，房产证

产权证上的房主是否与卖房人是同两个人，核对卖方身份证与房产证上的房屋人是否一致。

产权证所确认的面积与实际面积是否一致。

如房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见。

(3)核实房屋是否允许买卖

以下情况的房屋有根本性的问题存在，因而价格再低，也千万不要买：

2.被人民法院或机关依法查封的房屋。

3.属违法或违章建筑的房屋。

如果要买回的房屋是公房，须要让卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书；因为公房原单位对公房一般都保留优先买回权

另外，军队、医院的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，是不能够出售的，必须要原单位盖章，公证处证明后才行。

(4)对房屋质量和环境审查

注意房屋的户型结构，是否进行过大的改造，须要去对比原来的户型图；

(5)关键性承诺要写在合同上

比如，房产证上面的所有人都须要签字和承诺；定金金额，首付金额，尾款金额，过户天数，补充协议条款。

但是，如果真的出现了纠纷，尤其是涉及到钱的这时候，就真的没有想象中的那么好讲话了，口头约定是很难进行举证的。

不要怕有碍于情面，不好意思提，都是双方达成一致的，不须要有心理担忧和顾忌的。

这是对双方的承诺和保证。

(6)注意付款方式和天数

整座资金的业务流程如下：

3.尾款截止日以后，约房东去房地产交易中心，付尾款，审税交税，过户，同理，建议都是当面交易。

4.一般还会留1万元的，等房东把户口迁出，水电煤等各种杂项事宜搞定后，最后付这一笔钱。

上述每一项涉及到金额的交易，都须要保留证据，银行转账记录，不建议现金，因而有一张收据，写明金额和日期，因而双方签字按手印。

(7)过户和户口的迁出

须要注意房东的户口迁出，很多人买房是为了挂学区的，这个这时候就更为须要注意将原房主的户口迁出并及时把自己的户口迁入。

然后，划重点，在北京，买房须要注意些什么！

这大概是，史上最全的文章合集了！

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