该文全文：

一、在沪购房资格证书

购房证照审查是买房的第二步，因此具体来说要晓得他们与否具备购房证照。

1. 邻近地区户口

2. 外省户口

外省户口初生未婚，中止在我市向其售房；外省初生人限牌。

1. 商业贷款

（1）居民家庭购买首套住房，即居民家庭名下在我市无住房且全国各地无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%；

2.公积金贷款

（1）

（2）

（3）停止向已有两次公积金贷款记录以及购买第二套非改善型住房的职工家庭发放贷款；

借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍，补充公积金的存储余额倍数调整为10倍；

（5）还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。

三、普通住宅和非普通住宅是如何定义的？

普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用途的房屋。

根据2014年11月20日起执行的普通住宅标准，北京市普通住宅标准主要有以下三种：

2. 单套建筑面积在140平方米以下；

注意，以上三条必须同时满足才为普通住宅，反之，则为非普通住宅。

1. 增值税及附加税的征收标准

（1）普通住宅

若是满2年，免征增值税及附加税。

（2）非普通住宅

若是满2年，按照差额（税务核定价-购入价）÷1.05*（5%+0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

若

（3）非居住用房

按照差额（税务核定价-购入价）÷1.05*（5%+0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

特别提醒：

2. 契税的征收标准

（1）商品房以及售后公房

1)  

2)  

若名下无房，根据房子的面积大小，有两种收法：

90平米及90平米以下，新房收总价1%，二手货房为（核定价格-增值税）*1%；

注意：

1)唯一住房指购房人家庭成员名下在任何地方无任何房产（包含和父母及其他人员共同共有）。

（2）非居住类用房

非居住类用房中，常见的主要有车位、商铺、办公楼等;一般情况下，对于非居住类用房来说，契税=（核定价格-增值税）*3%。

缴纳个人所得税，与否“满五唯一”是交不交个税的关键要素，其中“满五唯一”是指住宅满五年且是家庭名下唯一的住宅。

（1）满五且唯一

转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“利润”*20%征收个人所得税。利润是指住宅核定价格减去住宅购入价及一系列费用之后的纯利润。

（3）特殊情况

注意：

2.核定价格指交易中心委托的核价部门对房屋签订的房地产买卖合同价进行核定，若合同价格低于市场价格，则买卖双方缴税的标准按核价部门出具的市场指导价格缴税。

 非住宅类 

 非住宅（租赁税赋）

4.房产税的征收标准

（1）房产税的计算公式为：新购入房屋的应税面积*新购入房屋的单价*70%*税率，税率分0.4%、0.6%两种：

1）新购入房屋的单价≤43002元／平米的，税率为0.4%；

注意：随着市场的变动，房产税的核定单价每年都会有新的调整，43002元／平米是当前经济政策下的单价（上年度新建商品住房平均销售价格2倍）。

1）原有住房面积+新购家庭名下住房面积<家庭人数*60平米，应税面积=0；

2）原有住房面积+新购家庭名下住房面积≥家庭人数*60平米，原有住房人均面积≥60平米，应税面积=新购住房面积；

（3）免征条件：

北京人（沪籍）房产税免征条件：

1）北京人第一套住房免征房产税；

2）

3）

4）若属于二套住宅范畴的，同其他亲属共有房屋需计入个人住房面积累计。

外省人（非沪籍）房产税免征条件：

1）

2）持有《北京市居住证》并在有效期内有120分积分的，可以在报税当天直接申请免征；

3）

个人住房房产税要怎么交？

每年12月31日前付费通网站、有关银行和税务专窗三种渠道之一缴纳税款。

Q：个人住房房产税缴税渠道的服务时间是怎么安排的？

（一）付费通网站

2.付费通网站常年受理个人住房房产税逾期税款缴纳业务，纳税人可在付费通网站缴纳逾期税款和滞纳金。

（二）有关银行

2.银行网点的服务时间与日常办理个人业务的时间相同，具体可咨询有关银行。

（三）税务专窗

2.应税住房所在区县税务局办税服务厅个人住房房产税专窗，服务时间为周一至周五办公时间。

购房必看（交易材料篇）

房产交易流程梳理

近几年北京不少区域都出台了相关的应对经济政策。本篇汇总了不同区县的学区房重点经济政策、文件名称以及实施时间。

13

区县

文件名称

重点内容

实施时间

静安

2014

从2014年开始，本区每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会。

2014-4-15

长宁

2015

()(户主的变更时间、户口迁入年限、房产证办理年限统计日均为2014年4月30日)”。

2014-4-15

黄浦

《北京市教育委员会关于2016

对于本区户口地()与居住地(); 黄浦区每户地址五年内只享有一次同校对口入学的机会(二胎或多胞胎除外)。

2016-2-29

徐汇

徐汇区关于2016

1.根据“相对就近、免试入学”的原则。 对于区域内入学矛盾突出的学校实施每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会（多胞胎、二胎除外）。

2016-2-29

闵行

关于2016

 优先满足户口迁入时间在入学当年4月1日前满三年的对象。 户口迁入未满三年的，由教育行政部门统筹安排入学。此办法适用于2013年4月152012年5月21日起办出产证的对象

2016-2-29

浦东

浦东新区教育局关于2016

2016 一个门牌号一居住户，五年内只安排一次同校对口入学机会” （同一居住户二孩除外）的做法。

2016-3-1

北京宝山区2016

2015年起， 本区实施对口校区内同一居住户地址五年内只享有一次同校对口入学机会2016年须迁入户口满2年，以后逐年递增至2019年及以后满5年）。与上述经济政策不符的或迁入非直系亲属户口内的由区教育局统筹安排。

2016-3-1

             【公司产权】出售房地产税赋计算、交易流程及注意事项                  

⊙注册在境内我市公司出售房地产；

⊙注册在境内外省市公司出售房地产；

⊙

操作公司产权出售房地产时，具体来说应了解公司的注册地，根据公司注册地，来进行区分；税赋计算及缴纳主要分为两种情况；

（一）、公司注册地为境外及境内外省市

2、税赋缴纳计算公式（注解：必须提供原购房发票）：

（1）增值税：（核定计税价格—买入价）/（1+5%）*5%

（3）企业所得税：（核定计税价格—买入价—本次出售增值税）*10%

（4）土地增值税：

要计算土地增值税所需参数：

b.本次出售的印花税；

c.按发票金额加计扣除额：原值*年数*5% 【年数的定义为：2004年12月买进，现在2010年1月，则年限为5年（】，注意必须能提供原来的购房发票才可抵扣，若无原购房发票则此项不可计入抵扣项目；

d.原购入所缴纳的契税；

e.房地产购入原价；   

在得出上述参数后：

增值税附加+本次出售的印花税+按发票金额加计扣除额+原购入时缴纳的交易手续费、登记费、抵押费、图纸费

第二步计算出：增值额=（本次出售的价格—

第三步计算出：增值率=（增值额/扣除项目）*100%

增值率百分比                 适用税率      扣除系数

50% ﹤增值率≦100%       40%             5%

100% ﹤增值率≦200%     50%           15%

第四步计算出：土地增值税=增值部分*适用税率—扣除项目*扣除系数

（5）印花税：万分之五（只有出售方缴纳）

另：目前晓得的青浦徐泾地块公司产权出售是免征房产税的，但至办理时建议再次核实。

【根据具体小区所在区域来定且只有税务系统中才可查询到】

（8）交易手续费：每平米2元

（9）评估费：通常按卖出价格的千分之三计算

将上述（1）→（9）全部的金额相加即为公司注册地为境内外省市及境外出售房地产所应缴纳的税赋金额；

与交易监管部核实；

早期境外公司是可以购买住宅的，之后已经取消，故此类情况遇到的比较少；

特别指出：自2016年3月24日起，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照我市限牌经济政策执行。

营业税改征增值税试点有关事项的规定第（八）条销售不动产规定：一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法......按照5%的预征率小规模纳税人销售其取得.......按照5%的征收率计算应纳税额。（3、4、5、6条）特别指出：

a)经公证认证的境外企业注册证明；

b)经公证认证的董事/股东会决议；

c)经公证认证的董事/股东会委托书；

d)受托人身份证明原件；

f)原购房发票原件、复印件；

g)原购房契税单原件、复印件；

h)原房地产权证原件、复印件；

i)评估报告；

j)公司注册信息有变更的，变更资料亦应经公证认证；

a)董事/股东会决议书原件；

b)董事/股东会成员名单证明原件；

c)法定代表人身份证件复印件；

e)受托人本人到场携带身份证原件；

f)营业执照副本；

g)组织机构代码证；

h)税务登记证；

i)公司章程；

j)验资报告（若有）；

k)公章及法定代表人私章；

m)签订买卖合同时法定代表人到场签字；

n)房地产评估报告。

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