2020年上海二手房交易流程图（最新最全 上海二手房交易流程，备件，及各环节的注意事项，了解后可避免常识性的坑）

我是李加兵，一名在北京专门从事15年房产中介机构的打建筑工人。

买房是两件事，对绝大部分人而言，买房并非两个低频的事，非专精的人，要把那个事比如说，却是挺十分困难的。

买新房可能将Dharmapuri，即便去案场就能了，HAsO--签订合同--办银行贷款--交房--办产证，除办产证外，后面的事跟著案场走就能了。

总之假如找出两个可信赖的专精中介机构，跟著他走就能了。但那时市售的中介机构，专精知识不妥当的却是蛮多的，不专精也就而已，没服务项目觉悟不然，那就更头大。

我依照他们十多年的从业人员实战经验，重新整理了下北京新一代的二手房交易业务流程，期望能协助到买房人。

没人说买房不然，假如有钱有势就就行了买。

但甚么叫有钱有势呢？

有钱有势而已相较的。

有钱有势能天真，但一千万千万别被打上“钱多人傻”的条码。

新一代遍布世界各地的北京二手房交易业务流程 和 零配件 及 小常识

看好房子后，和业主谈好了，就要开始走业务流程了。

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各阶段的零配件及小常识

1、签署定金协议:

目前绝大部分中介机构，却是签署定金协议（或者叫居间协议），某家签署的定金合同（和北京市房地产买卖合同内容差不多）。

零配件：

上家：，产调，买进合同及购入发票

下家：身份证，征信报告

小常识：

    因为签署定金协议的时候，而已初步将房产买卖的事项确定下来即可。

重点看下房价款，税费支付方式，过户时间节点。另外还需要注意很多细节。

a、下家是否有北京的购房资质（中介机构一般会让下家签署限购告知书）

c、上家房产有没纠纷（产调很重要，随申办市民云可随时拉产调）

d、产权人是否都到场（如有没到场的，到场的产权人签承诺书，下家签字同意）

e、双方没面签，传真签也是能的。

。

2、签署买卖合同

北京所有的房产交易，都需要进行“网签”的。

二手住宅签署的是黄色外皮的合同（俗称 黄皮合同）。而车位属于商业，签署的是蓝色外皮的合同（非居住用房）。

零配件：

上家：身份证，产证（有密码的他们保管好密码纸），产调，买进合同，购入时的发票

下家：身份证

小常识：

买卖合同的内容，都是固定的格式，很多条款是无法修改的。

但一定要看的条款，

这几个条款是能修改的。

假如合同中无法详细体现的，能用补充协议的方式进行补充。

a、上

c、下家 上产证的人全部到场，带上所有的零配件

d、有公证委托不然，要让中介机构查看公证委托书的委托权限是否有瑕疵

f、非沪籍的下家，需要提供满五年的社保或者税单，签订合同时间一定要在社保或者税单满五年之后，否则要重签订合同。

首付款转账凭证，放款收据，都要保管好。

那个不一定的，主要看上、下家是怎么约定的。在实际操作过程中，付了很少一笔房款后，也能签署正式买卖合同的。

通常签署买卖合同的同时，下家需要和银行老师签署银行贷款合同。

房东及配偶也要签承诺书之类的文件。

3、产权过户，缴纳税费，领取产证

下家办理银行贷款，资料全的情况下，一般2-3个礼拜会审批下来，并出具银行贷款合同。

60天 的时间。

俗称的过户，其实是 核价、审税、查限购  统称。

核价及审税，假如网签订合同价格低于交易中心的评估价，如接受合同价低于评估价 就按评估价格缴纳过户。

查限购是查买家是否具有购房资质，假如无购房资质的的，也是会被打回过户申请的。

待过户后5个工作日内，就能去缴纳税费了。

2006年9月1日（开始施行网签）起至2016年10月7日发放的产证是绿本，有密码纸

而2016年10月8日起发放的都是红本，没密码纸，不过他们能申请设置密码

零配件：

上家：产证，产证密码纸，身份证，银行贷款结清证明原件，购入的原始发票

下家：身份证，户口本，结婚证（离婚证和离婚协议，丧偶的：户口本上要体现丧偶），未成年银行贷款合同。

中介机构：购买人家庭住房情况申报表，2份税费申报表，买卖合同原件3本。

以上资料都需要原件和复印件（最好准备三份复印件）。

小常识：

a、全体产权人到场，带齐资料，假如资料不全往返跑来跑去就麻烦了

c、下家确认好谁来领取产证，领取产证的时，一定要等5个工作日后去领取，要不就会白跑了，或者打96288然后按语音提示输入《预收件单》上的收件编号。

d、税费只能刷卡（信用卡、储蓄卡都能），上下家的税费是分开刷卡，如由下家代缴上家税费不然，也要分2次刷卡。

4、银行贷款的发放、房屋交接

假如上家强势一定要在上述协议和合同中约定甚么时候放款不然，对这样不讲理的上家，建议下家千万别买比较好。

零配件：

下家：身份证，产证即可。

小常识：

a、

b、物业的交接，上下家去物业公司，办理交接，清算物业管理费，停车费等。一般物业公司需要登记产证，收取物业管理费。

d、签署房屋交接书（房屋的持有风险 从 已签署交接书开始转移给下家。也可约定产权转移日期起），支付尾款。

房屋交易，是两个专精的事，最好由专精的人操作比较好。

假如你正在买房，能收藏起来，以备不时之需。

2、详细解答下北京房产税的问题。北京住房房产税是怎么征收的，有哪些免征的情况？

3、新一代北京住房公积金银行贷款政策，包含公积金银行贷款买房过程中的所有问题。

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