上海购买二手房（上海二手房交易指南（下）:买房篇）

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【一】、买新房却是二手货房？

买新房的情形:

买二手货房竞争优势:

②市郊区好，二手货房虽然建筑物天数亲密关系，绝大部分在市郊，商业性繁盛的老城，城市交通便捷，幼儿园疗养院大型超市森林公园基础建设齐备。

【二】、买房是不是选市郊区？

▲买房是不是能新埃好市郊区

1、看城市交通

2、看商业性基础建设

3、看教育资源

4、看商圈环境

5、看未来规划

【三】、买多大的房子合适？

首先一个大框架，那就是绝绝大部分房子，在二手货房市场上都遵循下面几个规律：

1、同样房间数，面积越小价格单价越高

3、89平三房是最贵、最抢手户型

让89平三房受欢迎还有个因素那就是人们的喜新厌旧。其实买89三房的钱完全可以去一个更旧的小区买120平了，那为什么120平老破大无人问津，反而89平新小区如此抢手呢？

【四】、如何买到合适的房子？

社会新人规划买房的几个建议：规避试错成本是最大的收益

第二、无学区老破小是大坑：买内环50平老公房，还不带学区，是最差的优先选择，不但居住条件差，升值空间也非常有限；

第四、买错比买贵更要命，置换房产会有税费、中介费、装修费，这都是额外的成本，也是一笔不小的数目。

还有新人买房注意的点，刚从幼儿园出社会，知识很足，社会经验稍欠缺

1、自学是不是跟中介打交道，多跑几家中介，了解不同中介的风格；

2、一切刚刚开始，不妨把买房规划和职业路径规划同步；

【五】、买房专业术语介绍

【公用建筑物面积】也叫公摊面积，主要由以下两部分组成:

【得房率】得房率是指套内建筑物面积与套（单元）建筑物面积之比。套内建筑物面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑物面积。

【绿化率】指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

【错层】户内楼板面高度不一样,错开处有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。皮到后墙皮的距离（长度)。

【层高】房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度（不得小于2.8m)。

【净高】一间房屋内楼板面与天花的高度。

【过户】即更换房屋产权人姓名。

【六】、土地使用权到期了是不是办?

买回学区房的“五个注意”：

1.很多购房者对学区房都有这样一个认识误区：只要房子周边有幼儿园，就意味着是学区房，只要买了幼儿园附近的房子就一定能上学。

【八】、买房该如何讨价还价?

一、挤干房价中的水分

首先，还价其实就是要挤干房价中的水分，剔除房价中的不合理部分，使得购房成本下降。那么，房价中的水分从何而来呢？下面将结合具体情形来做详细分析。

二、做好功课能侃

三、还价也要“对症下药”

此外，如果卖家心态较好且不缺钱,则还价成功的可能性较小，而如果卖家有资金去向（如有意投资股市，或者经营方面缺钱等)，则可以大胆还价。

四、切勿狮子大开口

【九】、首付资金不足是不是办？

几种方法来解决首付不足的难题：

一、利用公积金

二、抵押旧房子

三、使用信用卡

四、有保险者可申请保单贷款

现在大家对于风险防范有了更强的意识，于是很多人都买回了保险。但大多数人都不知道的是，有些保单是可以用来贷款，只是贷款期限较短。

五、向父母或亲属借钱

七、合理安排买房计划

【十】、办理商业性贷款的条件

一、商业性贷款条件

1、贷款对象一般为有完全民事行为能力的自然人。

2、具有城镇常住户口或者是有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。

3、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

5、有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。

6、具有购房合同或协议。

二、商业性贷款偿还方式

三、商业性贷款注意事项

3、注意贷款年限

4、了解还款方式

常见的还款方式有两种，等额本息和等额本金。在优先选择还款方式时，购房者可根据自己对未来的收入预期，及资金处置计划来作出优先选择。

四、办理商业性贷款买房流程

1.买新房时，如何办理商业性贷款买房？

2.买二手货房时，如何办理商业性贷款买房？

【十一】、如何计划买房贷款？

1.房屋总价不能超过实际偿还能力

2.申请购房贷款的额度越大，首付款的额度就越小

【十二】、如何优先选择还款方式?

1.等额本息还款

2.等额本金还款

【十三】、公积金贷款政策

▲北京市公积金贷款解析

【十四】、房屋交验时需要检查什么?

一、水、电、煤气、天然气的清点及过户

二、二手货房设施设备清点

下家应拿房产证来到有线电视公司、电信或网通的营业网点，亲自办理过户手续。同时，也要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情形。

二手货房买卖双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续,同时办理物业费用缴纳的交接，要注意询问物业人员看原房东是否拖欠物业费。

五、户口迁移

六、清点二手货房钥匙

七、结清二手货房尾款

八、签署《房屋交接书》

【十五】、二手货房买卖纠纷处理

二手货房买卖容易出现哪些纠纷？

1.房价上涨过快，上家后悔引起的纠纷

有的上家在收了下家定金、甚至于首付后，宁愿双倍返还定金也不愿意继续履约。

2.下家贷款出现障碍引起的纠纷

虽然交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。交易税收根据普通住宅和非普通住宅而有所不同。

1.遇到上家反悔，下家有两个办法解决：

①如果已经签署了买卖合同，下家有权要求上家继续履行该合同。

②更简单的办法是直接适用《定金返还协议》中的定金罚则，即要求上家双倍返还。

2.遇到下家贷款出现障碍纠纷情形的解决方式：

3.关于税费纠纷的解决：

关于税收由谁缴纳通常有以下三种情形：

①双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。

③做低房价。

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