贷款买二手房的详细流程（二手房买卖流程及注意事项）-2024深圳小产权房信息

译者：selinacsn（源自新浪网）

首秀天数：2018-04-04

一、预备期（毫无疑问让你四两拨千斤）

图1 预备期三部曲1、划地区具体来说确认分项，按权重次序。我优先选择考量的三大基本要素是“

图2 林宏吉主页右上角

图3 卫星城各乡镇原则上土地规划【原则上土地规划】

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某个小区的317房的预售情况(含建筑面积、公摊，备案价)【中介带着看】看房子的时候，注意下面几点：买卖不破租赁，租客有优先选择购买权，必须让租客放弃。这一点在后期签二手货房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议，以规避风险。赎楼担保手续费是欠款总额的1.2%，赎楼利息一个月大概是欠款额的1%，如果房子抵押了欠款非常多，你和业主就必须好好砍价了，尽量减少成本。（4）3.确认目标房产要结合自己的经济能力去购置，有多少能力就办多大事。购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、银行贷款的评估费等等

某中介公司提供的二手货房交易明细清单（1）契税这里讨论的是满2年的普通住宅，没有增值税的房子。契税由买家承担，过户当天交给不动产登记中心。这个是交给国家的钱，有缴费标准的，所以砍不了价。计税价是啥？这里我再展开讲讲，成交价、网签价、评估价都是什么鬼！？成交价：成交价是指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交的价格。网签价：评估价：（2）个人所得税买二手货房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。不满五年或者满五不唯一： a）个人所得税＝（计税价-原登记价）*20% 或者 b)个人所得税＝（计税价-增值税）*1% （3）增值税及附加（4）中介费（5）赎楼费赎楼分为现金赎楼和额度赎楼：挑个欠款少的房子。（6）罚息（7）评估费如果能和中介谈，尽量把这个费用砍掉。总结下购房成本：看房子先问中介，业主的心理价位、房子是否满2年，满2年的是否满五唯一，欠款多少。 *未满2年：契税+个税+增值税 *满2年的：契税+个税 *满5年唯一：契税 *红本不在手，加一笔赎楼费（先按一个月算） *未满3年：可能有银行罚息根据月供，去砍砍价，一般砍个三五万都没太大问题，遇到着急用钱的业主，或者着急换房的，可以砍多点。 4.约业主前的预备工作（1）先谈好中介费（对于合同没有提到的必须写到补充协议里，。补充协议例子：

补充协议案例二、正式交易期

二手货房交易业务流程图1.约谈业主（谈判砍价）买方应该： 1)确认自己能承受的最高价位。 2)不要一见面就谈价，先和卖方聊聊天，将双方的气氛搞融洽，最后再谈价。 3)了解卖方的心态和卖房原因，如果他急于出售变现，那么对杀价则非常有利。 4)将自己对房子满意的地方列出一二，表示自己买房的诚意，卖方更愿意跟诚心买房的人谈。 5)，因为如果你说的这么烂，干嘛还要买它的房子呢？要针对房子的自身的问题提出，看下面的例子。 7)必要时，双方都互让一步，确认一个双方都满意的价格，用自己能接受的价格买到自己喜欢的房子就好。【例子】 2)如果房子带租约，你的回击手段是你买二手货房的主要考量是自住而不是出租；或者租出去给别人开公司的这种，也是杀价理由，因为你要重新大幅装修。 4)5)对于欠款较多的房子，赎楼费用较多，（赎楼担保费、短期利息、罚息等等）自己算笔账，让卖方去承担赎楼相关的费用，这个在购房成本里头也不少钱。约业主谈的时候，让他提供身份证、房产证、结婚证等材料。1)看房产证红本在手的当然看原件啦，如果房子还有欠款抵押在银行，就让业主提供复印件。房本上看清楚权利人是有几个，如果房屋有多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。要提供经过公证的《授权委托书》。如果是婚后购房，属于夫妻共同财产，因此需要夫妻双方到场签字，如果媳妇来不了，签约时要提供《配偶同意出售证明》房产证/复印件，最好自己拍照留存，方便后面比照。2）合同签订时重点注意: @@房屋的租约现状：房屋如存有租约。确认：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。承租人放弃优先选择购买权书面证明，否则视为卖方违约。 @注意迁移户口问题。有时候买这二手货房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。目的没达到，那房子都等于白买。@明确违约责任，每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。@明确每个操作的天数节点，不要含糊，只要卖方逾期了，就参照违约责任条款，逾期多少天，就要赔付多少钱。@关于定金，不要给太多，能显示你的诚意就行，不要超过房产交易价的20%。在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，。@关于税费，务必务必要写清楚！！！！哪个由卖家承担，哪个由买家承担，省的以后扯皮。@暂押个几千、一万在中介那里作为交楼押金【二手货房买卖合同及居间服务合同】--ZY中介给的样例

二手货房买卖格式合同-1

二手货房买卖格式合同-2

3.房管局查档双方签订纸质的二手货房合同后，中介网上做网签。为什么查档？查档很重要！【举例说明】【产调表-样例】

产调表5.买家做资金监管首付款一定不要直接把钱给卖家，一定要做资金监管。（资金监管的银行一般也是你的抵押银行）额度紧张排队放款慢的，就避开吧，要是你的房子需要赎楼，这个天数越长，你交的短期利息越多。不同支行的排队情况也不一样，你们可以多问几家。当然他们还有一些消费贷产品，如果你将房子抵押在他们银行，后期可以做个30万的装修贷，利息不是很高，还有“快e贷”。深圳市家庭为单位做公积金银行贷款，最多是可以贷90万，个人申请的话最多贷50万。第二个问题，做资金监管预备什么？1）身份证原件及复印件（借款人及配偶的） 3）近半年的银行流水（负债月供的2倍，自助打印的记得要银行盖上公章）。 5）二手货房买卖合同 6）定金收据、凭证 7）结婚证（配偶需到银行签字），配偶提供身份证和户口本，以及收入证明积银行流水一般情况下，个人的银行流水包括工资流水、转账流水、自存流水 1）工资流水工资作为个人最稳定的收入，也是银行流水最重要的一个部分。2）转账流水对于自由职业者或者是兼职工来讲，其工资通常是通过转账来获得的。 3）自存流水自存流水是指通过现金或者本人他行银行卡转账存入的流水，属于有效流水。银行流水不够，该怎么办？？（买房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）已提供你们夫妻双方的流水，只要夫妻双方的共同流水符合银行要求，银行也是会给您审批下来银行贷款的。6.银行出承诺函 7.赎楼红本在手的房子，跳过这一步。下面说的是额度赎楼的情况：如果业主的征信有问题，可能会慢一点。审批通过后，就等待银行放款，放款快慢主要看银行额度紧张情况。注意！银行批复赎楼款当日起算短期利息了，一直到尾款到账日。（额度赎楼和现金赎楼所需的材料在LJ官网有解释： 8.注销抵押 9.递件过户递交材料然后缴纳税费，契税、个税等等交易税。所以10.取新房产证拿到红本，马上拍照留存电子版，然后拿到复印店扫描复印，多复印几份，因为它马上就到抵押银行手里了11.买家抵押放款