2021年买二手房流程时间（「买二手房全流程」看完能帮你绕过不少坑）

看房时特别注意下列几点

谁都想又大又好的房子，但财政预算在这摆着。期许要紧密结合他们的中国经济整体实力。要读懂，购房生产成本不但主要包括房价，除了各式各样税赋、会员费、赎楼费、银行贷款代办费之类你可能将一已经开始居然的服务费。

（注：下列以满二没营业税的普宅为例）

房产税

应缴国际标准：第母阎氏90平及下列，征税价×1%；第母阎氏90平以内，征税价×1.5%；母阎氏房征税价×3%。

所得税

先读懂这句话：满五惟一减免所得税！（满五是指房子房产证从季基夫已经开始算天数满5年，惟一是指家庭成员在我市惟一住房。）买二手货房最合适选满五惟一的，能节约一大笔所得税。

所得税＝（征税价-原注册登记价）*20% 或 所得税＝（征税价-营业税）*1%

注：所得税是房产转让这天交予不动产注册登记服务中心。

营业税及附带

满二的住宅减免营业税。凡是并非切入新楼盘的人，尽可能将买满一年以内的房子，即使该笔税吗许多！假定200万的房产交易价，单营业税几项就10多万！

会员费

通常房屋单价高或市场淡季，就有一定议价空间。大中介能砍的不多，小中介公司收费会低一些，但靠不靠谱，有没保证需要你他们判断。

赎楼费

如果业主他们不赎，通过担保公司来赎的服务费叫赎楼费（通常最低收费3000元/单）。

罚息

代办费

银行贷款代办费通常几百到几千不等。通常是评估总额的万分之五。

按揭服务费

通常每单1200~2500元，但该笔钱能和中介协商免除。

总结下购房生产成本：

约谈前的准备

一、先谈好会员费

看好房子，先跟中介谈清会员费。

如果即使会员费没谈妥导致合同没签成，会直接影响和这个业主的关系，，后期再约就很难了。

签约当天不单只签一份合同。应该主要包括二手货房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认书（每个中介公司提供的合同可能将不一样）。

能加入补充协议的内容：带租约的房子，租期到何时为止；租金押金分别多少；转让后租约如何处理之类。

三、正式交易阶段

二手货房交易中到底如何谈价格呢？

【具体谈判技巧】

2) 房子带租约：能表示买二手货是自住而并非出租，即使租客原因重新大幅装修，以此让对方在价格上让步。

4) 装修：二手货房的装修陈旧或不合理也是杀价的理由。

5) 有抵押或欠款：这不用我说了吧。赎楼费和罚息都够你好好杀下价格了。

四、签合同、交定金

1、看房产证

卖方必须是房主，没房产证免谈。能看原件看原件，如果房产证在银行抵押，需要业主提供复印件。

注：只和其中一个或几个签无效！！！

房屋共有权人不能到场的，需提供经过公证的《授权委托书》。

2、签合同重点:

①必须写清房屋基本信息：具体地址、房产性质用途，房产证号，是否有抵押，欠款多少，有无产权纠纷，是否被查封等。

⑤检查：定金数、首付、尾款具体金额；税赋谁承担；用何种方式付款；首付支付天数和条件；户口何时迁走；是否占用学位；房屋内设备如何处理等。

关于定金：不要超过房产交易价的20%。即使要为之后可能将出现的银行贷款不放款、社保不满足、不满足购房资格等问题留有余地，如果无法购房是要赔付双倍定金给卖家的。

关于税赋：具体到每几项税赋要写清由买方还是卖方承担，避免扯皮。

3.房管局查档

这一步很重要！必须业主本人拿着房产证或复印件、身份证去办。

查档很重要！事关该房屋是否存在抵押、查封等权利限制的情况。

为了确保万无一失，应该去交易服务中心拉产权信息，做最终确认。

4.买家做资金监管

首付款一定要做资金监管，一定不要直接给卖家。

资金监管银行怎么选呢？

【资金监管材料】

①身份证原件及复印件（借款人及配偶的）

②户口本（集体户口的话，要集体盖章页除了个人页）

④收入证明（同样月供的2倍，要加盖缴纳社保的公司公章），按最高额度打收入证明，可按年度收入打。

⑤二手货房买卖合同

⑥定金收据、凭证

5.银行出承诺函

提交了银行贷款申请后，银行会审批材料，大概1-2周后承诺函就会出来。承诺函是有有效期的，承诺函出来后，尽快办理下一步手续。

6.递件转让

去所在区的房管局（不动产注册登记服务中心）办理转让。

7.取新房产证

以后你办房产相关的手续，只能出示复印件，当然等你还完银行贷款，就能再重新见到它了。

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