二手房买卖流程模拟（二手房买卖操作经验归纳总结）

一、二手货房买卖的主要就着力点和流程，有什么样？

答：二手货房买和卖，主要就各个环节和关键步骤，假如是卖方须要银行贷款不然，关键步骤如下表所示

1

2、卖方购房资格证书审查（一般来说1个休息日就沙莱县结论审查透过，那个多于限牌卫星城须要展开卖方买回资格证书审查）

3、房产交易）

4、房屋评估结论

5、商业银行马为麟

6、商业银行刘本（出刘本函通告）

7、应缴和转让附注：按揭是在应缴转让前缴付或注销）

8、1周-2个月）

9、物业交割（收房，并对房屋设施合装修等核对，以及该房屋的水电物业等欠费展开结算，然后缴付物业保证金）

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假如卖方是全款不然，关键步骤如下表所示

1、签署买卖合同和补充协议，缴付定金和中介费（如透过中介）（买卖合同和协议要尽量详细，把所有的都约定好）。

2、1个休息日就沙莱县结论审查透过，如不限牌卫星城不须要该各个环节）

3、房产交易注意：房产交易价不一定是合同价，一般来说比合同价低以便减少应缴）

4、

5、应缴和转让

6、

7、户口迁走（如还有原房主户口要迁走的，须要迁走，迁走后给付户口保证金）

二、二手货房买卖的最重要的各个环节是什么？

答：60-70%

第一步的“签署买卖合同和补充协议”，买卖合同使用建委规范的合同模板，和网上搜索的链家补充协议，然后根据实际情况展开了修改。双方在每页签字和按手印。须要注意的事情是：

1、

2、房屋买卖合同上总价假如是1000300万，那么可以在买卖合同上标明“房屋总价1000万，其中房屋本身300万，房屋装修和内饰等700万”。这样和将来房产交易合同的房产交易价展开匹配。注意：房产交易价300

3、注意：任何只明确责任但没惩罚条款的，都是无用的协议。

4、

三、二手货房买卖的各个各个环节，什么样时候须要卖方或卖方到场？能给出一些实际买卖交易case的参考时间节点吗？

答：二手货房买和卖

1、签署买卖合同和补充协议。须要到场：卖方、卖方，中介

2、卖方购房资格证书审查。须要到场：卖方

3、房产交易。须要到场：卖方、卖方

4、房屋评估结论。（因为评估结论师须要到现场展开房屋拍照）

5、商业银行马为麟。须要到场：卖方、卖方

6、商业银行刘本。

7、应缴和转让。须要到场：卖方、卖方

8、商业银行放款。

9、  物业交割。须要到场：卖方、卖方，中介

10、 户口迁走。

,按照要求准备相应的证件和资料.

买卖的参考时间节点，可以看看以下的几个买卖实例。以下实例有的没把以上所有关键步骤写出来(因为有的关键步骤是中介办了)。

例1：先卖后买

先卖后买（北京昌平->总体时间跨度：1个月20天（含国庆8天假期）

卖房（总共1个月10天）：

线下签约买卖房屋合同和补充协议：

2020.09.06

商业银行放款：

2020.10.16

线下签约买卖房屋合同和补充协议：

2020.09.15

房屋评估结论：2020.09.24启动，2020.10.13出值（间隔国庆节）

组合贷初审签字+商贷合同马为麟：

2020.10.14

例2：买房2020.8.29 链家签约2020.9.8 2020.9.9 房产交易2020.9.14 评估结论完成2020.9.17 马为麟2020.9.27 签公积金借款合同2020.9.28 应缴转让2020.10.22 公积金状态变为

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四、北京买卖双方资格证书、涉税及银行贷款年限事项，都是什么情况？

答：根据以下规定，假如卖方是首次购房，卖方的房屋是满五唯一，面积不到901%）。

北京户口的卖方：

> 购房数量：

单身仅可购1套，不可买回第2套。

已婚家庭仅可购2套，不可买回第3套.

> 银行贷款：

首套可银行贷款评估结论价的65%，二套银行贷款是评估结论价的50%。利率在基准利率可打85折（下浮利率）。

假如二套时，原先还有一套的银行贷款，那么二套银行贷款不了多少，而且利率上浮10%。

>税款：卖方只涉及到契税一项。

首套在90平方以下缴纳房产交易价房屋总款的1%契税，90平以上是1.5%契税。

3%契税.

>其它：

房产交易价，总价不能超过468万，单价不能超过3.96万。假如超过就算非普通住宅，银行贷款会变为首套只能6成银行贷款，二套时3成银行贷款，而且会有增值税5.6%

卖方：

>房屋不满2年：要缴纳增值税5.6% （普通住宅和非普通住宅一样），但好像还要交1%个税。

>满2年：普通住宅没有增值税；非普通住宅须要缴纳增值税5.6%1%个税。

>满5年：如是卖家唯一的房，没有个税。不是唯一的房，须要缴纳差额的20%个税。

结论是：

满五唯一：没有税。（这种房子是最优选）

满五不唯一：有个税,是（成交价-原买回价）差额的20%1%作为个税。

不满五，满二：有个税。

不满二：要缴纳增值税5.6%，有个税。

房产证大于五年唯一的：卖方免个税1%；

房产证大于2年的：卖方免5.6%营业税。

综合年龄和楼龄，取最小值。

（1）65岁-实际年龄

（2）砖混： 47-实际楼龄；

钢混：57-实际楼龄

五、二手货房买卖过程中，成交价、房产交易价、最低转让指导价，分别是什么意思？

答：

2 房产交易价：建委房产交易合同中的房子价格，一般情况为了避税，那个价格比实际成交价低，二者差额部分在买卖合同中以房屋装修、附属设施等体现。 

， 

一般来说为了少应缴，五环~六环 房产交易价不高于374万五环内房产交易价不高于468万 

具体普通住宅的标准参考 

六、二手货房买卖过程中，假如须要银行贷款，银行贷款金额和哪个价格有关？

答：

将来缴纳税时，以那个房产交易价为应缴基数。

所以，假如要少应缴，房产交易价须要做低，但假如想多银行贷款，就须要把房产交易价做高。

七、二手货房买卖过程中，

答：

八、二手货房，一般到哪找房源，又在哪了解房子行情？

答：由于现在房源基本上被中介控制，比如说北京，就到链家、我爱我家、中原、21世纪等中介那。最好直

了解房子行情，可以上上面有很多信息。

九、二手货房交易过程中，对于卖方和卖方，分别都有哪一些风险点？

答：对于交易双方来说，分别都有一定的风险，所以一定要注意，不仅要选房，而且要选人

对于卖方来说，主要就有以下风险：

1.虚假房源、假房本

2.未取得共有产权人//配偶的书马为麟字按手印.

3.卖方拿了定金跑了或交易过程中要求提价否则不配合

4.

5. 实时查询该房是否抵押或查封）

6.收房腾退难，比如有的存在恶意租赁（买卖不破租赁）或原住家多于一套房且有老人。（一定要留下物业保证金并且条款有高额违约金）。

7.8.户口难清：合同协议上要留下大金额的户口保证金（比如20万以上，太少不然比如5万威慑力不够），并且条款有高额违约金。9.2019年北京链家一店长吞没多家卖方按揭款，其它隐瞒如凶宅等事情。

对于卖方来说，主要就有以下风险：

1.收不到款：屋申请财产保全，然后起诉房屋买卖交易无效，取回房子）

2.2019年链家店长卷钱就是因为只靠其做传声筒，导致信息不清楚。

两相比较，可以看出卖方风险小得多，尤其是卖方全款不然，基本上只要把握不收到钱，不转让和交房，就可以规避掉很多风险。

答：

例1:刘本后过完户兴业商业银行死活不放款

2017

年7月份，这

2019

例2.

例3：房子还有别人户口

2019

年8月左右提起诉讼

2020年10月终于开庭了

法院对于提起诉讼等了14个月才开庭没有解释。  

开庭当天：

开庭时间：14:33

庭审记录：

链家律师一脸不耐烦的说：“赶紧叫法官吧，你看原告那个样子，不接受调解，我4点多还有事情，着急走。赶紧叫法官。”过了一会，法官来了。

     我简单的陈述了事情经过，终于到了辩论的各个环节。

     链家律师说了最牛的一句话：原告提到的链家代理人现在已经不在链家了，我须要回去确认。

第一次开庭的感觉是什么？

    昨天补充提交了诉讼证据，等待法院继续协调。

例4：透过链家买房，结论按揭款被链家店长搞走。

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