上海二手房交易流程2020规定（上海二手房须知几点）

1 限牌

一、沪籍住户购房经济政策

未婚

在我市没住房的，限牌两套住房；对早已保有1套及以内住房的，中止在我市向其转卖住房。

配偶

沪籍住户及配偶认定

住户配偶成员中最少有三人具备北京市户口的配偶。

二、非沪籍住户购房经济政策

未婚

中止在我市向其转卖住房。

配偶

现阶段嘉定区对社会保险和对个人所得税的交纳技术细节和其它县区略有不同，详情看右图

三、境内外专业人士购房经济政策

境内外专业人士在沪购房须要满足用户下列四个前提：

2根本无法买回自住、另有的货品房，无法买回非另有、非自住的货品房，主要包括股权投资物理性质的写字楼、商业性物业管理等都无法买回；

3境内外对个人须要提供更多在沪组织工作、自学满两年的断定，如保险合同。

写字楼类房产主要包括写字楼和非写字楼三种。写字楼或非写字楼除了在面积、价格、容积率上的区别以外，相应的税收经济政策和贷款经济政策也略有不同。

非写字楼则是相对写字楼而言的，非写字楼多是指面积比写字楼面积较大或用途为商业性的房子。

根据2014年11月20日起执行的写字楼标准，北京市写字楼标准主要有下列三种：

2.单套建筑面积在140平方米下列；

特别提醒：

以内三条必须同时满足用户才为写字楼，反之，则为非写字楼。

3 税费计算

在了解增值税计算方法之前，有几个概念一定要搞清楚，它们对增值税计算的影响非常关键；一是房屋类型，二是写字楼及非写字楼的区分，三是房屋年限的认定。

房屋类型影响着增值税的计算方法，现阶段，北京市常见的房子类型主要有居住和非居住两类。

1.居住类用房

常见的有一般二手货写字楼（货品房)、售后公房、动迁房(各区认定经济政策差异较大）。

2.非居住类用房

二、写字楼标准

写字楼类房产主要包括写字楼和非写字楼三种。写字楼或非写字楼除了在面积、价格、容积率上的区别以外，相应的税收经济政策和贷款经济政策也略有不同。

非写字楼则是相对写字楼而言的，非写字楼多是指面积比写字楼面积较大或用途为商业性的房子。

1)五层以内(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

2)单套建筑面积在140平方米下列；

特别提醒：

三、房屋年限判断

是否满2年或5年，满足用户如下一个日期即可：

1)看房产证登记日期；

2)看契税票的填发日期

四、增值税及附加税的计算方法

在增值税及附加税的缴税征收中，房屋是否“满2年”以及是否为写字楼是其中的关键因素，直接关系着卖房者缴税的多少。

1.写字楼

若是满2年，免征增值税及附加税。

2.非写字楼

若是不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05*（5%+0.65%)征收, 其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

3.非居住用房

特别提醒：

4 贷款

一、首套二套怎么认定的？

1.男女双方婚前与父母各自共有两套房不计入本配偶名下住房

2.为改善居住前提而再次买回房屋的，按首套经济政策计算

如果人均写字楼面积与实际情况不符，可以带同住人（必须是借款人双方父母或自己的子女）去该房屋所在居委会开具相关断定，再去公积金中心更新即可。

具体详细的公积金贷款解读，可以参考下面这张图

注：以内公积金最高贷款金额均以配偶为单位，即两人同时贷款，有补充公积金最高贷款120万元。

1.住房公积金贷款利率是多少？

对个人住房公积金贷款五年下列（含五年）年利率为2.75%；五年以内为3.25%。

基本上就是三种情况：

在央行调息前放款的“公积金贷款”，在次年，才能按新的利率算；

调息之后才放款的，立即执行新利率。

这里的120万是以配偶为单位的，拆分到一对个人时最高可以贷款60万（补充公积金10万，基础公积金50万）

以配偶当中的一对个人为单位来说,“月缴存额”以及“公积金余额”对贷款额度影响如下：

2.无法高于“住房公积金月缴存额的工资基数×明确规定比例（50%）×12个月×贷款期限”。

3.无法高于房屋总价款的比例确定的贷款限额

这样说可能可能没那么直观，下面给出一个可贷款额度上限简易的计算方法

公积金可贷款额度简易计算方法：

1.余额大于等于12500元，且月缴存额大于等于778元时，可贷50万元；

3.余额大于等于12500元，且月缴存额小于778元时，可贷金额=月缴存额÷0.14×6×贷款期限

补充公积金可贷款额度计算方法：

余额小于5000元，可贷余额20倍。

一、什么是接力贷？

接力贷是是对个人住房接力贷款的简称，指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款买回住房的住房信贷产品。　

1.父母无购房资格，孩子大于18岁有购房资质但收入不够，购房落孩子名字，父母帮助还款（合力贷）

二、申请前提：

1.主贷人

年龄：18岁至65岁

收入：主贷人最低收入水平在1500元以内，如主贷人退休，仅需提供更多在北京打印的退休工资明细。

不同银行所须要的具体前提不同，以各银行实际情况为准。

2.参贷人

共同借款人限于主贷人的配偶、子女及子女的配偶、主贷人本人及配偶的父母，参贷人可不上产证

案例

三、特点

1.优点：

2.缺点：

3.适用人群：

四、注意事项

关于贷款利率，对所购房屋为子女第两套住房的，按照首套房贷款利率执行。不同银行对接力贷的经济政策要求不同，具体经济政策技术细节以银行为准。

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