商品房买卖纠纷案件解释书（《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书目录及主要内容）

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第二章 TNUMBERFZBPH电视广告

一、TNUMBERFZBPH电视广告的现况

（一）雷人的TNUMBERFZBPH人文

（二）地产商结构设计的严格来说条文

（1）须建TNUMBERFZBPH电视广告适用于的正式宣布条文

（2）TNUMBERFZBPH电视广告腾利文字描述

二、法律条文物理性质：是要约收购却是要约收购应邀悬而未决

（二）要约收购的看法

三、常用争论

【公法事例1】负进子公司有关滨江森林公园的宣传品文本归属于要约收购应邀，并不形成要约收购。

【公法事例3】私立学校房电视广告形成不实宣传品，但合约未约定偿付条文，高等法院米洛韦区缴付酬金10000元。

【公法事例4】地窖空气流通回廊与样板工程房不完全一致、因此负面影响空气流通，只须确认由地产商索赔物业子公司16多万元。

（一）把TNUMBERFZBPH电视广告当做收藏品。

（二）要坚信他们的双眼，千万别坚信产品销售的嘴。

（三）骂人要算话，不然是抢钱。

（四）政府机构的行政处罚判定是很有效率的确凿证据。

（五）充分利用样板工程房的特殊性。

第二章 认筹与认购书

一、认筹

（一）认筹的概念

（二）认筹的法律条文物理性质

（三）认筹存在的问题

二、认购书的物理性质

（二）认购书的法律条文效力

（一）继续履行

（二）索赔损失

（三）酬金

（四）定金

五、认购书中的定金

（一）认购书中定金的物理性质

（二）定金的数额限制

（三）定金罚则的适用于

六、常用争论

【公法事例2】协议具备进行买卖合约主要就条文，判定为本约合约，参照实际损失米洛韦区索赔。

【公法事例4】因不可归责于双方的事由，未能订立货品房进行买卖合约，判决地产商返还定金。

七、小物业子公司反扑思路与技巧

（二）买却是不买就在一闪念。

（三）反悔的兜底思路。

第三章 茶水费 团购费

一、茶水费

（一）何为茶水费

（二）茶水费的法律条文物理性质

（三）茶水费导致的负面负面影响

二、团购费

（一）团购费现况

（三）团购费的退还问题

三、常用争论

【公法事例1】案场产品销售经理利用对房源销控的职务便利以及产品销售人员对房源产品销售的职务便利，索取他人财物，形成非国家工作人员受贿罪。

【公法事例3】货品房进行买卖合约解除，但团购费是第三方翠达子公司收取，可向翠达子公司另行主张。

四、小物业子公司反扑思路与技巧

（一）有时候为了买房，茶水费、团购费不得不付。

（二）谨防钱房两空。

（三）退费的兜底思路。

（四）费用最好交给地产商。

第四章 货品房预售合约

（一）预售与现售的区别

（二）示范文本的使用

二、预售合约中的格式条文

（一）格式条文

（二）格式条文的判定标准

（三）格式条文无效的情形

三、预售合约的效力分析

（一）物业子公司可以主张合约无效的5种情形

（三）物业子公司可以解除合约的12种情形

（四）惩罚性索赔：退一赔一的6种情形

四、常用争论

【公法事例2】合约订立后，地产商未告知小物业子公司，又将该房屋抵押给银行，符合惩罚性索赔的规定，主张退一赔一，获得高等法院支持。

【公法事例4】合约网签备案但没有签约文本，高等法院判定合约不成立，未能达到双倍索赔目的。

五、小物业子公司反扑思路与技巧

（二）霸王条文是无效条文。

（三）主张格式条文不成为合约文本。

（四）谨慎选择确认无效、撤销、解除合约却是继续履约。

（五）兜底思路：增加一项确认合约为格式条文的请求。

第五章 货品房的交付

（一）法定条件

（二）约定条件

二、交房的流程

（一）正常流程

（二）强行交房

三、逾期交房的判定及法律条文责任

（一）判定标准

（二）地产商承担的偿付责任

（1）责任承担方式

（2）常用的抗辩理由

四、常用争论

【公法事例2】地产商逾期交房形成偿付，物业子公司行使单方解除权解除合约，退房退款。

【公法事例4】合约虽然约定日万分之五的酬金，地产商会以过高为由要求调低，一般也会得到高等法院的支持。

五、小物业子公司反扑思路与技巧

（一）交付的时间节点。

（三）地产商强行交房，明确拒绝。

（四）擅于借用公权力。

（五）提起要求交房的诉讼。

（六）提防地产商动不动就要求调低酬金。

第六章 货品房质量问题

一、货品房的质量问题的类型

（二）常用的质量问题

（三）空气质量问题

（四）面积误差

二、精装房的独特性

（一）精装房的定义

（二）问题频发的原因

三、质量问题的判定及责任承担

（一）判定方法

（二）地产商承担的偿付责任

（2）常用的抗辩理由

四、常用争论

【公法事例1】房屋空气质量超标，属严重负面影响居住使用的质量问题，地产商交付不符合交房条件，除了修复之外，还要承担索赔责任。

【公法事例3】购买精装房，合约约定毛坯交房，另行签订装修协议，成功规避精装修交付风险。

五、小物业子公司反扑思路与技巧

（二）多督促，千万别超过保修期。

（三）质量问题不修复、不收房。

（四）精装房一定要谨慎签订装修协议。

（五）室内空气质量和房子质量同等重要。

第七章 产证办理

一、产证办理

（一）大产证

（1）大产证的概念

（3）逾期办理大产证的后果

（二）小产证

（1）小产证的概念

（2）小产证的办理

（3）地产商的办证义务

（4）《货品房进行买卖合约说明》第18条的前瞻性

（三）交房即发证模式

（1）概念

二、逾期办证的原因

（一）地产商的原因

（二）非地产商的原因

（1）物业子公司自身原因

（2）第三人原因

三、地产商逾期办证的判定及法律条文责任

（一）判定标准

（二）地产商承担的偿付责任

（1）责任承担方式

四、常用争论

【公法事例1】因物业子公司自身原因未及时办理产证，高等法院仅支持办理产权过户的请求。

【公法事例2】地产商未按合约约定办理小产证，承担逾期办证的偿付责任。

【公法事例4】物业子公司因自身原因怠于办理产证，地产商不承担逾期办证的偿付责任。

五、小物业子公司反扑思路与技巧

（一）大产证和小产证的办理区分清楚

（三）有效率应对地产商动辄就调低酬金

（四）办理产证的费用尽量交给地产商

第八章 车位之争

一、车位分类

二、车位的产权归属

（一）地上车位

（二）地下车位

（1）人防地下停车位

三、天价车位背后的故事

（一）车位定价放开

（二）规避政府限价

（三）捆绑车位产品销售的法律条文效力

四、常用争论

【公法事例1】物业子公司购买使用权车位，高等法院判决确认享有与房屋同等年限的使用权。

【公法事例3】占用物业子公司共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,不归属于地产商所有。

五、小物业子公司反扑思路与技巧

（一）能办产证的车位才是真车位

第九章 商铺圈套：售后包租

一、售后包租

（一）售后包租的概念

（二）售后包租的特征

（1）出售产权商铺；

（2）化整为零，化大为小；

（3）售后统一回租，统一组织运营管理

二、售后包租的常用模式

（一）3种常用模式

（1）总款返租

（2）首付款返租；

（3）代租抽成

（二）售后包租的优劣势对比

（1）优势

（2）劣势

三、售后包租法律条文风险分析

（一）民事风险

（二）刑事风险

【公法事例1】地产商偿付，物业子公司解除合约、退款，并缴付总房款20%的酬金。

【公法事例2】地产商协助过户，缴付逾期交房、逾期办证酬金并索赔损失。

【公法事例4】售后包租案件，已经办理产证物业子公司要求退房退款，高等法院不予支持。

五、小物业子公司反扑思路与技巧

（一）售后包租是个坑

（二）要有经济头脑

（三）运营商是谁必须100%确认

一、现况

（一）物业子公司常用的救济方式

（1）合法方式

（2）非法方式

（二）物业子公司痛点

（1）缺乏正确的维权意识

（2）缺乏有效率的团队组织

（3）缺少法律条文公法经验

（4）维权成本过高

（5）实力对比悬殊

（一）首选诉讼的原因

（1）扭转物业子公司的弱势地位

（2）由被动应对到主动出击

（3）诉讼可以给地产商更多的压力

（4）诉讼的结果具有强制执行力

（二）诉讼的基本思路和思路

（1）诉讼前

（2）诉讼中

（3）诉讼后

三、利益最大化与风险最小化的权衡

（一）权衡需要考虑的因素

（1）经济利益

（2）风险最小化

（二）常用的诉讼请求对比分析

（1）继续履约型

（2）彻底毁约型

（一）起诉前准备工作

（1）起草起诉状

（2）确凿证据准备

（二）立案

（1）现场立案

（2）网上立案

（3）邮寄立案

（三）财产保全

（1）诉前财产保全

（2）诉讼保全

第十一章 常用法律条文法规

一、全国

月1日起施行）

2. 最高人民高等法院有关审理建筑物区分所有权纷争案具体应用法律条文若干问题的说明（2009年10月1日起施行）

二、上海

1.上海市高级人民高等法院有关疫情防控期间全市高等法院调整诉讼服务和立案信访接待工

作方式的通告（2020年2月1日起施行）

3.上海市高级人民高等法院、上海市市场监督管理局《有关企业确认诉讼文书送达地址并承

诺相应责任的实施意见(试行)》（2020年1月20日起施行）

5.上海市高级人民高等法院有关严格规范民商事案件延期开庭和延长审限的通知（2020年1月9日起施行）

7. 上海市高级人民高等法院有关网上立案、电子送达、电子归档的若干规定（试行）（2019年2月27日起施行）

9.上海市高级人民高等法院有关实行随机自动分案的若干意见（2018年2月28日起施行）

11.上海市高级人民高等法院有关房产案件若干争论问题的处理意见（2016年3月8日起施行）

13.上海市高级人民高等法院有关财产保全工作的规定（2014年7月31日起施行）

15. 上海市高级人民高等法院有关进一步加强和改进立案工作的意见（2013年10月28日起施行）

17. 上海市高级人民高等法院有关审理房地产进行买卖与抵押、租赁反叉纷争若干问题的意见（2008年4月11日起施行）

19. 上海市高级人民高等法院有关加强管辖权异议处理的若干意见（2007年3月9日起施行）

21. 上海市高级人民高等法院民事诉讼释明指南（2007年5月31日起施行）

23. 上海市高级人民高等法院有关物业子公司委员会行政诉讼主体资格问题的解答（2006年7月24日起施行）

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