小产权房558买房不是小事，更不是着急的事，所以买房前一定要做好这些准备，否则很容易被开发商欺骗。买深圳小产权房之前还有哪些功课要做，相信你们也了解不少，不妨说出来，大家讨论一下!
一、如果购买的是现房，一定要查看开发商的大不动产证和竣工验收备案
现房，是指开发商竣工备案完成，办出了小区的集体不动产证。否则是不能称之为现房的，最多叫准现房。有了这两个证，你就放心的买吧，不用管开发商的资质，也不用管期房的五证二书了。此时买了房，只要你的房子在这个证上出现，你就可以随时办理产权证转移，把房子转移到自己的名字。开发商先是办理竣工验收备案证，再办理集体不动产证。
二、贷款买房，签合同交首付之前，一定要查询自己的征信
交了首付，签了合同，就意味着把自己交给开发商了。因为合同版本我们又看不懂，开发商让哪里签名就签哪里，一旦签了名就具有法律效力。一旦贷款因为自己的原因办不下来，我们只能任开发商宰割。所以交首付之前查询自己的征信至关重要。我们曾经的每一张信用卡，每一份贷款，每一份担保，都关系着我们自己的信用。查询好征信报告后，也不用交给售楼小姐，他们不专业，直接找贷款银行的信贷人员，让他们给查看自己存在哪些问题，可以用哪些补救措施，听从他们的建议，提高首付比例或者找担保公司担保，这样才能顺利通过贷款审批。莫要相信信誓旦旦的售楼小姐，他们只是为了卖出房子，一旦真的因为你的问题无法通过贷款审批，他们不会承担责任的。
三、购买期房的话，考察开发商的信誉，资质，楼盘的证书是重点
对于一个新的楼盘，在房子没竣工之前就销售，这就是所谓的期房，对于购买期房的风险，我们可想而知，一个好的开发商才能给人保障，所以开发商的资质信誉问题，楼盘的证书问题很重要。开发商资质从低到高分暂定，四级、三级、二级、一级。查看他的资质证书、营业执照，开户许可证，重点查看营业期限是否过期，有无造假。
对于楼盘的证书，重点查看开发经营许可证，土地证，工程规划许可证、建设用地规划许可证，施工许可证、预售许可证，这六个证缺一不可，只要有一个证没有办出，那么这些房子就暂时不符合预售规定。
四、签合同之前，一定要看一下自己所买的房子是否被开发商作为在建工程抵押
开发商建房过程中，为了从银行贷款，通常要做在建工程抵押，把房子抵押给银行，这样的房子对于购房者来说是有一些隐患的，一旦开发商不能及时解押，有的甚至都签不了正规的合同。更不必说办出不动产证了。有的也能签合同，也能办房贷，但是合同上也会明确开发商已抵押。对于这类房子，最好就是要求开发商解押后再交纳首付。
五、购买二手房，一定要去房管部门查询抵押查封情况
二手房，只签了购房合同，没有办出产权证的，除非房东有办法合同更名，或者跟开发商合作撤销合同重新签订合同，否则最好不要购买，因为这种情况你很难查询到这套房子的抵押查封情况，不动产证没有办出，不动产登记中心就无登记，查询不到抵押查封情况。而这样的房子是可以被查封抵押的，叫预抵押、预查封。只是购房合同被查封抵押，我们购买后是无法办理过户的，而且被查封了，房子也不再完全属于房东了。即使这样的房子完全没有问题，也要等到先办出房东的不动产证再重新过户，费用极高，万一不动产证办不出，你的房子永远不属于你。
对于办出房产证或不动产证的房子，要去不动产登记中心查询抵押登记情况，凡是被查封抵押的房子不能买，同时也能查询到该房产证是否造假，老的房产证是否有土地证。没有土地证，或者土地证不是出让形式的，都不完全是正规的商品房。
