二手房实地看房掌握这些技能 防止被忽悠

买房一定要实地看房。作为自己居住的房屋，主要考虑的还是以方便自己及家庭成员日常生活、出行为宜，小区周边有哪些商业配套、交通配套、物业是否负责等等都是需要考虑的因素。二手房实地看房，要掌握这些技巧。

实地看房注意事项：

1、楼形

楼形一般分为板楼、塔楼和板塔结合。

板楼一般南北通透，便于采光通风；一梯两户是板楼的标配，由于住户不多，居家生活也比较清静。

塔楼社区的建筑密度普遍比板楼社区的高，往往是一梯6户以上。人多会容易杂乱吵闹、电梯拥挤。而且塔楼每层都有部分住户的采光、通风等条件比较差。不过塔楼由于楼高，高层视野相对开阔。

板塔结合的房子，2梯4户是比较常见的，边户南北通透、中间户朝南设计。

2、房龄

房龄影响贷款年限，房龄越老，贷款年限越短。除此之外，房龄还影响房屋的价格，房子越老越不易出手，价格空间就越窄，久之甚至会贬值；房龄增长和使用年限是成反比的，而与修缮维护费用成正比，种种因素都将增大持有成本。随着受损程度，还可能存在安全隐患。买房的时候一定要注意问下房龄，房龄是从该房屋竣工之日开始算起。

3、户型

一个好的户型，晴天不开灯，光照也充足；房里摆放家具，不妨碍人走动；不借助通风设备也能自然通风。好户型有以下5条标准可以参考：格局方正、开间进深合理、没有暗间、房间大小适中、动线合理。此外，看看户型有无大的改动，是否存在结构性问题等重大安全隐患。

4、朝向

一个好的朝向可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善住宅室内环境，如光、温度、卫生状况等，对居住者的身心健康十分有利。一般来说，卧室、客厅都朝南的房子，是比较好的。

5、楼层

对于多层无电梯住宅来说，一般顺序是3、4、5、2、1、6。但对现在的中高层住宅来说，好的楼层排序为中高层、顶层、底层。买房选楼层要考虑家庭人口构成和喜好、房屋价格、采光好坏等各方面的因素。遇到下面这些楼层，在选房时，要慎重考虑。因为这些楼层存在这样或那样的缺点。

①设备层及其下一层：在设备层或其下一层，设备的噪音、机械振动等都会给居住环境带来负面影响。

②架空层的上一层：如果架空层活动的人群多，比较吵闹。夏天时，架空层的垃圾如果不及时清理，就容易产生恶臭，影响居住的环境。

③底层：比较容易被盗、采光通风不足、私密性差、潮湿、噪音比较大（行人、单元门噪音的影响）等。

④顶层：主要是夏季热，雨季容易漏雨。

6、采光

采光分两个层次。一是是否明厨明卫，即每个房间是否都有窗；第二是阳光照射时间。影响采光好坏的因素有如下：

①楼间距和楼层高低：楼层越高，采光越好；楼间距越大，采光越好。

②房屋朝向好坏：南向的房子采光当然好，一般客厅、主卧朝南比较好。

③房子是否处于凹槽内：处在凹槽内的房子，其采光会被相邻房间遮挡住。

④户型采光窗的数量和面积大小：理论上具有东、南、西三面采光的房子，采光性能突出。窗户太小，会影响房屋的采光。

此外，如果周边有高大的建筑物，则房屋的采光也会被遮挡。在买房时，要参考上述几点，以辨别房屋采光好坏。

7、使用面积

使用面积指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和，即地毯面积。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。不管房屋的建筑面积有多大，买房入住后，可以利用的是房屋的使用面积，因此，房屋的使用率高低很重要。

板楼户型的使用率通常高达85％以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75％，因为塔楼内的电梯井、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。

8、税费相关

同一个小区，房源的产权年限大不相同，这与业主办理产权证的时间有关。未满两年的房产再交易时，就需缴纳增值税及其附加税、个税等相关税费。满2年及以上的房子，可以免征增值税。满五唯一的房子，可以免征增值税和个税。买房的时候，一定要问清房产证满几年。

实地看小区注意事项：

1、看物业

小区物业管理水平对于日常生活影响较大，可关注物业服务的质量、社区安全、园林环境、硬件维护的水准、上门维修的及时性等方面，这些看似小事，但真的能影响你买房后每天的心情。

2、看小区

其次在进入小区后留意小区楼栋墙上、楼梯、电梯间是否有乱刻乱画的小广告；留意电梯是否有老化运行等问题，小区里是否人车分流等等。

3、看下雨

下雨的时候去小区周围转悠一下，看看小区的排水系统如何，这个能有效预防入住之后一下雨就只能在家里“看海”的情况。

4、居住群体

之所以强调看房时要观察楼梯或电梯间有无乱刻乱画的现象，是想告诉购房者这不仅代表物业的管理水平，也与居住人群的公德素养有关。

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