小产权房5582016年9月，马先生通过中介公司购买了77岁的老人张老太名下的一套住房。两年后，已过户入住的马先生被张老太的儿子王先生告了。王先生称自己母亲患精神疾病30多年，卖房时是限制民事行为能力人，卖房这事，自己作为母亲监护人并不知情，也没有得到自己的追认，王先生请求法院确认房屋买卖合同无效。
去年6月这一案件在房山法院长阳法庭开庭，近日，王先生又将建行北京丰台支行和北京住房贷款担保中心列为第三人，前天下午，该案再次开庭。
买房两年后被诉合同无效
2016年9月5日，本案的被告马先生，在房山区长阳镇的一个小区，通过一家房屋中介公司，购买了本案的原告张老太的一套房屋，双方合同约定房屋成交价为151万元，相关税费由被告承担，最终马先生花了175万元。除了首付，马先生房款中有120万元通过公积金贷款。合同签订后，原告按照合同的约定，将房屋交付给被告使用，且办理了房屋变更手续。
入住两年后，马先生突然接到张老太的诉状。诉状中，张老太的儿子王先生说，母亲在不具备完全民事行为能力的情况下，进行房屋交易，且未得到监护人，也就是自己的追认，签订的房屋买卖合同应认定为无效。
焦点一：
售房时老人是否患病？
去年6月开庭时，王先生向法庭出具了一份北京安定医院在2015年作出的《精神疾病司法鉴定意见书》（下称意见书）。这份意见书称“张老太临床诊断为精神分裂症，意思表达能力不完全，应评定为限制民事行为能力人”。
“母亲患精神病30多年，一直靠药物维持。” 此前的开庭，张老太并未出庭，王先生作为母亲的代理人在庭审中说，“我最近才得知母亲将房屋出售，且已经办理了过户手续，但母亲至今未能说出房款是否给清等相关事实。”
“签订合同时，有中介公司、张老太及其外甥郭佳夫妻俩，在此后长达三个月的交易过程中，我们和张老太的交流有四五次，她商议价格、签字画押都正常，丝毫没看出精神异常，一个精神病人是不可能顺利完成这么复杂的交易流程的。”马先生回应说，“也没人告知我张老太有精神疾病，也没说她还有个儿子。”
焦点二：
原告的监护人是谁？
“据我们了解，从1990年以后，张老太一直和她外甥夫妻俩生活在一起，近三十年的时间，母子二人生活就没有交集。2017年张老太的外甥郭佳因病去世，原告才出来打官司。”被告马先生在此前庭审称，“买卖房屋这么大的事，原告作为老人的儿子从未出现，请问原告是监护人吗？”
原告王先生回应称，自己是母亲的唯一孩子，3岁时，父母离婚，自己一直跟随父亲生活，直到21岁时才和得了精神病的母亲见了一面。1990年，自己和母亲短暂生活过一段时间，但被发病的母亲赶了出来。“目前，母亲被我送到养老院了。”
王先生还提到，，1998年，母亲在朝阳区静安庄买了一套房，“我给母亲出了3万元，她自己出了1.6万元，但是2014年，母亲把这套房子贱卖了，拿卖房的钱在房山长阳买了涉案的房子，这里面有我的份。”
焦点三：
买房人是否善意第三人
被告马先生认为，签订买卖合同是经过正规的中介公司，被告已支付了合理的价格，是正常的市场价格，未侵害原告人的利益，且房屋已经过户。虽然张老太是限制民事行为能力人，但被告自身无过错，系法律上的规定善意第三人。“我们已经尽到一个普通人的注意义务。”“我们也无法确认老太太是否患有精神疾病，过错不应由我方承担。”
原告王先生则表示，“马先生购房时没有识别出来我母亲是精神病，就进行房屋买卖，这是马先生自己的责任，况且郭佳不是我母亲的监护人，我才是。”王某还表示，“不能排除被告与郭佳有其他目的。”
庭审双方激辩谁是过错方
本案在去年的开庭中，中介公司作为第三人出庭，其认为购房合同有效。在本案的审理过程中，原告王先生又将建行北京丰台支行和北京住房贷款担保中心列为第三人。
今天下午，建行北京丰台支行没有出庭，只出具了第三人的意见，这份意见确认了被告马先生的用公积金贷款的事实。
北京住房贷款担保中心派人出庭并称，“本案和我方无关，如果涉案房屋要过户，必须先还清剩余贷款，我们才能解除抵押。”
“我们对被告贷款的事实上无法去核对，如果合同被判决无效，过户时，我们肯定要求被告清偿贷款并办理解押手续。” 针对上述两名第三人的意见，原告说，“郭佳生前背着我，把我母亲的房子卖了，他去世后，我们查了他的银行卡，钱也被他折腾没了。”
在接下来的庭审中，原被告继续围绕上述争议焦点进行了庭审辩论。
本案没有当庭宣判。（文中人物均为化名） （记者 张宇）
