小产权房558新房已入住，不动产权证却迟迟拿不到，向开发商催要，对方承诺“很快就办下来”，可是苦等数年还是不见踪影……连日来，南国早报记者采访了南宁市部分小区的业主后，发现交房多年没有取得不动产权证的绝非个案，原因也多种多样。
事例一
消防验收未过 得房三年多难办证
“买了套房，入住都三年多了，不动产权证却办不下来，太闹心了……”3月20日，家住南宁市骋望麓涛小区的韦先生接受记者采访时，对开发商办证久拖未决非常不解。
韦先生告诉记者，2014年底，他在这个小区买了一套90.6平方米的房子。2015年12月，开发商交房。按照购房合同约定，在交房后的两年内，开发商给业主办好不动产权证。但是一直到现在，也未拿到不动产权证。开发商对此的解释是消防与人防部门的验收正在进行，相关证明未拿到，因此该小区目前无法完成竣工验收，不能办理不动产权证。
记者看到，在业主们出示的购房合同中，开发商约定的办证时间，有的是交房后的720天内，有的是730天。采访时，包括韦先生在内的多名业主表示，2015年底交房，如今早就过了购房合同约定的办好不动产权证的时间，开发商居然说小区还没有完成竣工验收，这明显就是拖着不办。如今，这个小区一共有900多户业主没拿到不动产权证。
为此，业主多次找开发商协商，可开发商却没有给出明确的解决时间。去年底，小区115户业主联名将开发商起诉到西乡塘区人民法院。
事例二
没有不动产权证 另买新房成难题
“本来想退房，可住房部门说，没有不动产权证，政府无法回购。”谈及迟迟没有到手的不动产权证，鑫利华花城的业主伍先生很无奈。
伍先生告诉记者，鑫利华花城小区是保障性住房小区。2014年12月，他和开发商签订购房合同，以每平方米2592元的单价，购买了该小区一套81.96平方米的经适房。合同约定，开发商在经适房交付使用后730天内，将房屋所有权证交付给购房者。经适房没有达到上市交易年限，如果购房者需另行购买住房的，可以向南宁市保障房主管部门提出申请，获准后由主管部门回购。
签完购房合同后，伍先生一次性付完了所有购房款，房子在2015年初交付。前两年，伍先生所在的单位启动危旧房改造，考虑到孩子就要升初中，且想改善住房条件，于是他向南宁市保障房主管部门申请退房，由政府回购。可主管部门称，政府回购必须要有不动产权证。
由于过了合同约定的交不动产权证时间，伍先生多次找开发商协商，开发商称因部分业主收房后违规装修，导致无法通过规划验收，不动产权证也无法办理。
伍先生说，因为这个原因，他已经错过了单位第一期的旧房改造报名资格。现在他既拿不到不动产权证，也无法申请主管部门回购，更别提另买新房，“心里很着急，也多次找开发商协商退房，表示愿意放弃违约金的赔偿，只希望开发商能将房子收回，然而开发商还是拒绝了”。
事例三
入住八年未得证 业主苦等心难安
因为拿不到不动产权证，在嘉士摩根国际商住楼买了房的施女士，入住近8年了，心里却一直不安：“证不在自己手上，总感觉房子不是自己的。”
2010年3月11日，施女士购买位于南宁市苏州路8号的嘉士摩根国际商住楼的一套房。购房合同约定，开发商交房后800日内，将房产证交给施女士。可至今开发商还没有把证办下来。
施女士说，签完购房合同的第二天，她就向开发商交付首付款，并在几天后办理银行按揭贷款。2011年5月23日，开发商交房后，她把房屋专项维修基金交给了开发商，并拿到对方出具相应的收据。但后来她才知道，嘉士摩根国际项目没有取得规划竣工验收合格证，开发商也没有把她交的房屋专项维修基金存到政府有关部门专用账户，从而导致相关手续不完备，业主的不动产权证自然也就办不下来。
现象
不动产权证久办不下 类似小区真不少
记者致电韦先生、伍先生、施女士提及的开发商，何时能为业主办好不动产权证，得到的答复大同小异：相关程序正在走，会尽快办好。
一些业主向记者反映，由于新建楼盘在销售时一般为期房，购房者买房后才发现，房子好买，证难办。
业主张女士告诉记者，她买的楼盘的开发商都跑路了，更别说办不动产权证了。如今业主只能静静等待。
采访中，有业主向记者反映，根据购房者投诉，网友整理了一份“南宁部分未得不动产权证楼盘”名单，有30多个楼盘存在逾期办理不动产权证现象，有的更是10年未得证。
关注不动产权证“难产”之析因篇
不动产权证“难产”到底难在哪
不动产权证，是一套房子合法存在的“身份证”。因为房子没有“身份证”，业主的房屋租卖难以实现，还会影响到落户、孩子入学等。办不动产权证究竟难在哪？南宁市不动产权证登记中心表示，目前开发商无法办理不动产权证的，主要有项目未经竣工验收等七大原因。
1 开发商
提起不动产权证“难产”讳莫如深
记者了解到，业内一般把开发商所开发土地取得的所有权属证书称为“大证”，把购房人取得的房屋所有权属证书称为“小证”。开发商取得“大证”，也就是楼栋办理“首次登记”后，才能向不动产登记部门申请办理购房人不动产权转移登记，即办出“小证”。
据了解，《城市房地产开发经营管理条例》有关规定明确，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。但一名不愿具名的业内人士称，在现实操作中，开发商很少能在90日内办理不动产权证，最多是在90日内办理“大证”，而购房合同上约定的不动产权证办理时限一般都为一至两年。
就开发商逾期办理不动产权证的原因，记者致电南宁市一些项目开发商询问。其中，凤岭片区一楼盘的销售人员称：“没有什么原因。每个小区、项目的具体情况都不一样，我们是按正常程序办的，不动产权证正在办理。”
有的开发商，在记者表明身份和采访目的后，他们未正面回答就直接挂断了电话。
2 部门
七大原因导致办证延误
3月25日，南宁市不动产权登记中心相关负责人介绍，经核实了解，开发商无法正常办理不动产权证，主要有七个方面的原因：一是超规违规建设，不能通过规划竣工验收；二是没有办理建设工程竣工备案；三是未足额缴纳土地出让金；四是未通过消防或人防工程竣工验收；五是土地或地上房屋涉诉被法院查封；六是因开发商经营不善出现资金问题，已下落不明；七是购房业主违规装修，改变房屋外立面，导致规划验收无法通过。
该负责人表示，一般而言，大部分延期办证小区，主要因为未通过规划和工程验收手续，最终导致无法办证。不动产权证“难产”，最主要的原因还是在开发商。
据介绍，商品房从项目规划立项、建设开工、销售交房，直到为业主办理不动产权证，涉及多个环节及自然资源、建设、消防等多个部门。其中任何一个环节出现问题，都会影响后续流程，最末端的不动产权证办理也将因此被拖延。
记者多方探访了解到，南宁秀厢大道附近一小区，因部分楼栋没有按建设工程规划许可进行建设，存在违法超建、加建行为，无法办理规划竣工验收、商品房现售备案等审批手续，所以无法办理不动产权证；大学东路一小区，开发商没有向主管部门申请不动产首次登记，而且存在违反规划建设问题，导致无法完成规划竣工验收；纬武路一小区，因开发商没有补交够几千万元的土地出让金，导致部分业主仍未得不动产权证；长湖路一小区，由于开发商没有完成竣工备案手续，虽然有业主打赢了官司，但不动产权证至今没下落；江南大道一楼盘，则因开发商跑路，办证资料缺乏，业主也只能望“证”兴叹。
3 购房者
开发商逾期办证违约成本太低
“已经拖了好几年了，（开发商）每次都说再等等。我们打电话催，每次开发商都给我们一个日期，但到了那个日期再打电话，开发商就说还是办不下来。”一提起不动产权证，购房者王女士便很无奈。
采访中，很多迟迟无法拿到不动产权证的购房者都表示，除了上述原因，还有一个方面，就是开发商逾期办证的违约成本太低。
记者在一些业主与开发商签订的购房合同上看到，合同约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果不退房，可获得已付房价款1%的违约金。
鑫利华花城业主伍先生算了一笔账，根据当初签订的购房合同，如果因为开发商过错，不能按约定时间将不动产证交给购房者，开发商要按已付房款的1%支付违约金。因为购买的是经适房，一次性付完购房款，也就20多万元。这样算下来，即使打官司赢了，开发商支付的违约金不过2000多元。
市民彭女士也有类似遭遇，“我们想把房子卖了，换个地方让孩子上好一点的学校，但一直没拿到不动产权证。如果出现纠纷会特别麻烦，不得不暂时搁置眼前的一些计划”。
“按照合同约定，我们只能拿到7000多元的违约金，但我们的损失远远不止这些！”彭女士说，“我们只能等，一点办法都没有。如果现在退房，以目前的房价什么房都买不起；如果要违约金，也没有多少钱。”
关注不动产权证“难产”之破解篇
房子没证麻烦多部门将出手“医治”
按正常程序，不动产权登记中心为开发商办证需要多长时间？业主遭遇不动产权证“难产”，会面临哪些风险，应如何维权？破解不动产权证“难产”，有什么好的办法？来听听主管部门和律师怎么说。
部门 报审资料齐全 办证只要几十秒
南宁市不动产权登记中心相关负责人表示，开发商办理不动产权证主要分为两个环节，第一个是办“大证”，即首次登记；第二个就是办“小证”，即转移登记。目前，南宁市新建商品房首次登记和转移登记，采取的是“24小时不打烊”的互联网+不动产登记模式。只要资料齐全，开发商通过南宁市不动产登记综合服务平台自主录入信息，机器自动比对核验信息，自动审核登簿，无需到现场申请，无需提供纸质材料，全流程自助无人工干预，实现即时办结，整个流程大概几十秒钟即可完成。
据介绍，开发商在办理首次登记前，需要通过自然资源部门规划竣工验收、住建部门建设工程竣工备案和人防工程竣工验收、应急管理部门消防竣工验收等手续，并委托具有资质的测绘机构完成权籍调查和房屋测绘，按规定缴纳有关税费后，才符合办理不动产权证的条件。
影响 没有不动产权证 多个方面受限制
南宁市不动产权登记中心相关负责人表示，购房业主没有取得不动产权证，如果其购买的房屋在登记机构办理了预告登记，或者其购房合同经住房部门合同备案，可以有效避免开发商一房多卖等违约行为。不过，未及时取得不动产证，购房业主就无法对所购买商品房进行抵押、买卖等处置。在生活上也会给购房者带来不便，如子女入学、户籍办理等，都会受到影响。
广西瀛聪律师事务所律师朱声敏表示，购房者拿不到不动产权证，很多方面会受到限制，比如：房屋再次转让时办理不了过户手续，通过抵押房屋进行贷款时办理不了抵押登记，房屋出租时提供不了不动产权证会让承租方缺乏信任，进而可能无法出租。而即使前述交易相对人同意交易，因为没有不动产权证的缘故，交易价值也会有所折扣。此外，在房屋赠与、继承等方面会很难办理。
另外，如果开发商因债务纠纷被诉至法院，因为没有办理不动产权证的房产仍在开发商的名下，房屋可能被开发商的债权人申请财产保全或强制执行。当然，对于已经交付大部分购房款的购房者，根据法律的规定提出异议应能排除对房屋的前述保全、执行措施，但因此无辜涉诉，也是很大的损失。
律师 开发商逾期不办证 业主可抱团维权
如果开发商久拖不办，按照目前的政策，购房者个人能否自己办理不动产权证？
南宁市不动产权登记中心相关负责人表示，办理购房者不动产权证需开发商先完成不动产首次登记，首次登记的主体为开发商，购房者个人无法代替开发商申请首次登记。因此，购房者个人是无法自己办理不动产权证的。购房者遭遇这种情况，可根据购房合同约定，通过法律诉讼或者仲裁等方式维护自身权益。
朱声敏律师认为，既然有合同约定，在约定期限内未取得不动产权证，开发商肯定存在违约行为。购房者和开发商可以协商处理，如果协商不下，可以向人民法院提起诉讼。需注意的是，购房者要避免错过诉讼时效。有相似情况的购房者，最好联合起来共同依法维权，以增加维权力度。当然，如果合同约定通过仲裁解决争议，应该向约定的仲裁机构申请仲裁。
未来 出台相应措施 逐步解决历史遗留问题
近年来，一些住宅项目存在因开发商不按规划条件建设而不能通过验收的问题，导致业主入住多年仍无法办理不动产权证。对于此类历史遗留问题，主管部门是否会出台相关措施解决？
南宁市不动产权登记中心相关负责人表示，目前，南宁市有部分楼盘因开发商的原因导致逾期办证。南宁市对此高度重视，多次召开专题会研究。去年底，南宁市成立了解决住宅小区历史遗留问题办证工作领导小组，并提出“分门别类、依法依规、尊重历史、先易后难”的原则，针对不同类型的房地产项目历史遗留办证问题，完善和简化办证相关前置审批手续，争取成熟一批，解决一批，逐步化解 历史遗留办证问题。同时，属于开发商责任造成的问题，南宁市政府要求各职能部门严格执法，对开发商违法行为从重处罚。
据悉，目前，福田，南宁市自然资源局已经按照南宁市政府的工作部署，联合城区政府对全市问题房地产项目进行了初步摸排，下一步将对掌握的情况进行研究并制定相关解决方案，尽快解决因开发商原因而导致购房者遭遇的不动产权证“难产”问题。
[ 提醒 ]
买房多个心眼 避免不动产权证“难产”
有业内人士提醒，市民购买新建商品房时，一要看项目是否取得“五证”（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》），“五证”齐全的楼盘方可购买；二是要看资信，尽量选择资金实力强、商业信誉好、在主管部门无不良信用记录的开发企业；三是看业绩，看开发企业历史业绩，听已入住市民的口碑；四是看合同，签订购房合同时要谨慎，涉及交房、办证条款约定要明确，布吉，同时合同签订后及时督促开发企业到主管部门办理备案及预告登记，防止一房多卖。
此外，在收房后，要问清楚开发商是否通过了规划验收，再进行装修。否则，如果在装修过程中改变房屋外立面，会导致规划验收通不过，最终影响不动产权证办理。
（记者 徐庆成 实习生 蒙春燕）
