小产权房买卖合同是否有效究竟要不要买看完就你明白了宿松论坛_

关于买还是不买小产权房，网上有很多讨论。让我们看看不同网民的观点。

网民们1: 5年前在白云区购买了一套150平方米的乡村住宅。我不是村民，我的户口也不在那里。当时我从一个村民那里买的。无法更改房屋场地证书。我们去了律师大楼要求公证！最近，一些开发商对装修感兴趣。我的公证书有效吗？我能得到拆迁补偿吗？

网友2:宅基地属于集体，不能买卖！公证也没用，它不能凌驾于法律之上！你的悲剧！要了解土地收购开发商如何解决问题，最好是与更多处于您这种情况的人携手合作，共同探讨.

网友：在这种情况下，一般的赔偿是先付给村民，然后根据这个人的良心，他会给你多少就给多少。

网友4:这种房子，想搬回来，想都别想。如果你能拿回一些钱，你会笑的。这种房子根本没有法律保护。

网友5:与原所有者讨论。如果他诚实，看看他愿意给你多少钱。这所房子属于他。他仍然可以和开发商讨论是要房子还是要钱。

网友6:小产权房的安全性更差；但是，有很多人购买它，他们应该能够在最后得到一些~

似乎网民对购买小产权后获得补偿基本不乐观，购买小产权的网民也有赌博心理~网民的观点合理吗？我是否应该买一栋小产权房？今天，让我们讨论这个困扰购房者的问题。

什么是小产权房？

小产权房不是一个法律概念，它只是人们在社会实践中形成的一种常见称谓。指在农民集体土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证未由国家房产管理部门出具，故称“乡产权”和“小产权”。

乡镇政府发放的所谓小产权实际上没有真正的产权。该类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土房管局不予备案购房合同。所谓的产权证不是真正合法有效的产权证。

小型房产有哪些类型？

1.一般意义上的小产权房：占用集体土地或耕地，将农民集体土地使用权转让给商品住宅开发的非法建筑。(这是最常见的)

2.小产权房限售房：在政府划拨或出售的土地上，未按规划功能开发或使用，且将直接在市场上出售的有产权纠纷的不完整的产权房。

3.军队产房：在军队有权使用的土地上开发商品房，然后出售给当地居民而不是士兵，俗称“军队产房”

4.部分二手房：部分二手房未办理征地手续，交易前未缴纳土地出让金，其买卖合同将被视为无效。

小产权房的特点是什么？

与“大产权房”相比，小产权房的特点非常明显：

1、价格优势明显：

小产权房建在地理位置相对偏远的集体土地上，一般位于城市郊区或远郊，土地价值较低。最重要的一点是，没有必要缴纳国有土地出让金和相关税费，因此土地建设成本极低。

2.不完整的产权：

国家不承认也不会为小产权房办理过户登记手续，也不能上市交易。此外，根据相关法律法规，小产权房买卖合同无效，不受《合同法》的保护。交易既没有法律保护，也没有上市。严格地说，小产权本质上是没有产权的。

3.非法性：

在农村集体土地上建造小产权房违反了国家现行的土地管理法。农村集体土地使用权是集体组织成员的专有权利，不得出售或转让。目前，利用农村集体土地建房出售给城镇居民是违法的，小产权购买者取得的相关乡镇产权证明或村集体组织证明不具有法律效力。

4、法律风险大：

小产权房可能在住房质量、物业管理、配套设施、水、电、气等方面存在问题。更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的房屋的所谓“所有权”不能正常行使，以及转让、继承、抵押、拆迁补偿等。将会受到极大的限制，相关权益也难以得到保护。

小产权房的最新政策

根据中国的《土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出售、转让或出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有，村民只有使用权。村民向村外的人买卖房屋不能得到法律的承认和保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等法律手续。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定“农村集体经济组织非法将土地从农民集体土地转为国有土地，非法转让或出租集体土地用于非农建设，农村城镇居民未经批准通过户籍制度改革或“村改居”购买宅基地、农民住宅或“小产权房”等非法土地，不得进行登记和发证。”

看这里，你还敢买小产权房子吗？可能仍有一些大胆的网民认为“法律不会责怪公众”和“许多人有很大的权力”。他们认为，在拆迁或补偿时，许多人可以一起购买，并组成一个团体与开发商或政府谈判。真相是什么？接下来，我们将结合具体案例进行分析。

案例1

独生子刘谋在工作后将户口从农村转移到了城市，但他父母的户口仍在家乡。现在父母相继去世，在他们的家乡留下了两栋小产权房子。

刘谋卖掉房子的决定被村委会阻止了。该负责人说，刘谋不再是村里的村民，没有权利卖掉房子。

分析

根据有关规定，刘父母的房屋符合继承范围。刘作为父母的法定继承人，当然有继承房子的权利。

但是，在继承后的实际操作中，刘谋因为没有村集体账户而无法办理房屋转让，建议将房屋转让给村里的其他村集体成员。

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如果城市居民在购买小产权房时遭遇拆迁，他们能得到补偿吗？

分析

涉及小产权房拆迁补偿时，原业主会以私人交易违法为由要求拆迁补偿，而买方很难得到补偿，风险很大。

案例3

赵某日前与钱某签了《房屋买卖合同》。赵某将自己的小产权房以30万元的价格卖给了钱某。合同签订当日，钱某向赵某支付定金5000元，部分房款5万元。

一个月后，当钱某打算按照合同继续支付后来的购房款时，赵某食言，准备收回房屋，并将原购房款退还给钱某，钱某向法院起诉，要求继续履行合同。

分析

法律法规不允许将集体土地上建造的房屋出售给集体经济组织以外的成员，“小产权房”无权拥有、转让或处置房屋，也不能办理产权转让手续。

本案中，法院认定双方签订的销售合同无效，赵将款项退还给钱，驳回了钱要求继续履行合同的主张。

综上所述，宅基地的流转和小产权房的买卖都有很大的法律风险，我们必须认真对待