小产权大风险横岗小产权房

上周，国家六部委召开了全国县市、乡镇、村级干部国土资源法律知识电视电话会议，在会上，国土资源部部长徐绍史公布了这样一个数字，截止到2006年，全国的耕地面积为18亿2700万亩，人均只有1.39亩，其中北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。

而就在耕地面积不断减少的同时，2007年，房地产市场上有个热门，小产权，这两者之间究竟有着什么样的关系？先来听一下国土资源部部长徐绍史的说法。

在国家六部委召开全国县市、乡镇、村级干部国土资源法律知识电视电话会议上，国土资源部部长徐绍史公布了这样一个数字，截止到2006年，全国的耕地面积为18亿2700万亩，人均只有1.39亩，其中北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。

徐绍史：大量的违规违法用地没有受到应有的处理

国土资源部部长徐绍史：“这十几亿人口基本做到粮食自给，耕地绝对不能少于18亿亩，所以违规违法用地确实危害了粮食安全。”

18亿亩耕地的底限不能突破，但是徐绍史部长表示目前耕地保护的现状却不容乐观，2007年9月中旬到年底，国土资源部专门部署了全国土地执法的百日行动，结果发现，违法违规侵占土地的数量惊人。

徐绍史：“清理出来的违法违规的案件宗数是32000件，涉及到的土地是数百万亩。”

会议中，记者了解到，几百万亩被侵占的土地中，大量农业用地被用来开发成了小产权房。

徐绍史：“利用农用地或集体建设用地搞非农建设，搞住宅，搞标准厂房，搞配套设施出租，甚至出售，这种情况非常突出。”

徐绍史部长透露：18亿亩耕地保障了中国85%的食品需求，但是截止到2006年，耕地面积距离18亿亩的警戒线却只差2700万亩，也就是说，在2006年的基础上，耕地面积如果再损失1.5%，18亿亩耕地的底限就将失守。

徐绍史：“国务院明确要求我们一定要坚守18亿亩耕地这条红线，那么到去年（2006年）为止，就（多出）2700万亩，今年的变更调查数据正在汇总，我还不清楚到今年（2007年）10月份，到底还剩多少地。”

徐绍史部长表示，一旦18亿亩耕地的底限被突破，国内粮食不能自给自足，那么只能被动接受国际较高的粮价，如此一来，不仅国内的物价水平还将上涨，同时，中国也将在粮食问题上面临着受制于人的风险。

徐绍史：“我们不能吃了祖宗的饭断了子梁的路，购买农民房的注意事项，把地都给占了，都给用了。”

大量占用农村耕地、宅基地建起来的小产权房凭着低廉的价格，虽然吸引不少城镇居民前来购买，但它也对中国的粮食安全造成威胁，面对大量的小产权房，徐绍史部长也坦言，一些地方政府应该有足够的重视。

徐绍史：“大量的违规违法用地没有受到应有的处理，也就有法不依，执法不严，违法不究，姑息迁就，造成了严重的负面影响，谁都敢干，法不责众，影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。”

小产权火爆，就因为它比城里的商品房便宜很多，但在便宜的背后，小产权麻烦也不少，它盖在耕地或者宅基地上、没有缴纳土地出让金、没有合法手续，换句话说，它不受法律保护。

前不久，国务院叫停了小产权房，明令禁止城镇居民购买小产权住房，这个规定刚刚宣布，北京市第二中级人民法院就对一起小产权官司做出了终审判决。

“判处如下，一、维持北京市通州区人民法院2007通民初字第1031号民事判决第一项、第二项，二、马海涛与李玉兰于2002年7月1日所签之《买卖房协议书》无效。”

5年前，北京宋庄一个名叫马海涛的农民，自愿把自家宅基地的使用权和8间房以4.5万元的价格卖给一个名叫李玉兰的画家。

李玉兰：“他们当时很迫切地要把这个房子卖掉。”

让李玉兰没有想到的是，5年后，当宋庄发展成了知名的艺术家聚居区之后，当地的房价也是一个劲的往上涨，于是农民马海涛开始反悔，向法院起诉要求要回房屋，结果法院判令双方的买卖协议无效，马海涛向画家支付93808元房屋补偿，画家90天以内腾退房屋。

李玉兰：“最困难，也是最让我们担心的就是，我快生小孩的那段时间，因为我是属于起诉期，我刚好要去医院生小孩的时候，他这里要把我的案子给判了，那我回来的时候去哪儿。”

李玉兰认为这套房子以前是属于农民的私有财产，农民有权出售自己的房屋，因此合同应该是有效的，于是李玉兰向北京市第二中级人民法院提起了上诉，没想到这一次又败了，那么，法院为什么认为农民把自己的私有财产卖给李玉兰违法？

“本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员，享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。”

法院认为，农民的私房盖在属于集体所有的宅基地上，对宅基地，农民只拥有使用权，所以，他们只能把自己的私房卖给本集体的农民，而不能把私房卖给这个集体以外的任何人，哪怕对方是另外一个集体的农民也不行，判决下达之后，居住在宋庄的艺术家们议论纷纷，因为有200多个艺术家在宋庄买了农民的小产权房，如果按照这个判决，他们所签的合同都属非法。

“农民的宅基地的使用权是依照法定程序转让给农民的，他的宅基地的使用权像城里的商品房，它也是使用权，也不是所有权，你依照法定的程序转让给他（农民），他（农民）的房子要卖，你不让他转让使用权，房产证副本可以贷款吗，那你就是不让他卖房子，那么维护农民私有财产的所有权和处分权那就成了空话了。”

“农民他不能拿他的不动产去做一些金融的手段，去做抵押，去做买卖，那他的所有权怎么体现，他的所有权不是完全的所有权。”

采访中，虽然败诉的画家和法院的看法并不相同，但他们都表示将尊重法院的判决，同时他们也告诉记者，由于有200多个画家在当地买了农民出让的小产权房屋，因此，他们也正在考虑失去房子之后该怎么办。