深圳的房价已经被吹到了天上 谁在地上？

众所周知，深圳的房地产市场是疯狂的。根据国家统计局发布的数据，2015年12月，深圳房价同比上涨47.5%，实际房价上涨60%以上，部分地区上涨一倍。最近，网上有很多关于在深圳买房，“去”和“嫁给白”的故事和段落。甚至，因为其他山区的房价都显得相形见绌。看来深圳的地位已经开始爆炸了。例如，“北上归线”的位置将被重新安排，深圳将兼并惠州建立直辖市，房价反映了深圳的崛起和香港的衰落。

关于深圳房价飙升的原因，有很多报道，不过是深圳的人、财、业和故事。2016年，深圳楼市会向左转还是向右转？从最近的论坛和研讨会的信息来看，几乎所有人都是乐观的。经济学家金岩石最近发布了“疯狂词汇”。在未来的五年里，如果深圳开发商看不到以前海为中心的30平方公里每平方米30多万元的天价，那将是一种耻辱。拥有最多民间粉丝的任志强最近接受了深圳房地产市场的采访。高房价是深圳核心竞争力的体现。2015年上半年，深圳高新技术产业的就业人口增长了90%，所以房价不会上涨就很奇怪了！

2015年12月，国家统计局的数据显示，深圳房价环比上涨3.2%，在主要城市中依然名列前茅。房价上涨的速度似乎没有放缓。新年伊始，深圳楼市依然火爆，平均每周售出1500套新房，比上个月增长10%以上，平均成交价格达到4.7万套，创历史新高。笔者还认为，从综合政策、资金以及市场“多看多做”的决心来看，至少在2016年上半年，深圳房价的惯性将继续上升。

《这次不一样》是一本研究800年来金融起伏的畅销书。该书的作者指出，在资产泡沫破裂之前，那些泼冷水、拥抱泡沫的人认为“这次不同”，但历史上金融危机的原因惊人地相似，那就是人性的贪婪。在深圳买房不仅能带来财富效应，还能带来面包、爱情和梦想。在基层，“房价不会跌”、“买了赚”和“不买就买不起”的观念已经深入人心。深圳的核心竞争力和对“接班人”的巨大需求，封闭了房价下跌的空间。

捏捏手指就可以算出，目前的房价已经完全被放弃了。在现实中，除了少数“住房需求变化”，房地产市场已经成为投资者的“纸牌游戏”。根据链家地产发布的楼市大数据，深圳二手房市场的投资者比例已达到30%，但追求投资的购房比例远高于此。在新的清单中，有许多买家持有多张“房票”。根据链家的统计，2015年，为了获得购房资格或享受首套房折扣而离婚购房的比例达到45.2%。

最近，对深圳房地产市场的投资有所升级。首先，存在着“买票”和“买票”的怪异现象。据悉，2015年初私下出售的“房票”价格为8000元，到年底已涨到3-5万元；其次，杠杆率上升，出现了“增加杠杆率”的现象，比如首付或通过消费贷款和私人贷款支付房价，通过众筹买房。有人甚至称目前的深圳房地产市场为“杠杆牛”。事实上，“增加杠杆”的实质是“次级贷款”，即贷款发放给不符合抵押条件的人。

投资取决于回报率。目前，深圳房屋租赁与销售的比例为2%-3%，收回投资是不现实的

目前，资金极为宽松，存在叠加资产配置不足的问题。深圳已成为各行各业资金安全落地的“海绵垫”，仍有大量基金和投资者在关注外围。“去库存化”已成为一项国家战略，“稳定增长”占据上风。经济适用房的期限太长，“每一片土地都要拍卖，土地必须被占用”。价格上涨似乎势不可挡。然而，如果这种情况持续下去，将不会给人民、企业、政府、民生、经济和社会带来任何好处。现在冷静下来还是太晚了，所以不要等到最后一刻才回来。(作者李，深圳市房地产研究中心高级研究员)

来源：《证券时报》