深圳的房价已经被吹到了天上 谁在地上?

众所周知,深圳的房地产市场是疯狂的。根据国家统计局发布的数据,2015年12月,深圳房价同比上涨47.5%,实际房价上涨60%以上,部分地区上涨一倍。最近,网上有很多关于在深圳买房,“去”和“嫁给白”的故事和段落。甚至,因为其他山区的房价都显得相形见绌。看来深圳的地位已经开始爆炸了。例如,“北上归线”的位置将被重新安排,深圳将兼并惠州建立直辖市,房价反映了深圳的崛起和香港的衰落。

关于深圳房价飙升的原因,有很多报道,不过是深圳的人、财、业和故事。2016年,深圳楼市会向左转还是向右转?从最近的论坛和研讨会的信息来看,几乎所有人都是乐观的。经济学家金岩石最近发布了“疯狂词汇”。在未来的五年里,如果深圳开发商看不到以前海为中心的30平方公里每平方米30多万元的天价,那将是一种耻辱。拥有最多民间粉丝的任志强最近接受了深圳房地产市场的采访。高房价是深圳核心竞争力的体现。2015年上半年,深圳高新技术产业的就业人口增长了90%,所以房价不会上涨就很奇怪了!

2015年12月,国家统计局的数据显示,深圳房价环比上涨3.2%,在主要城市中依然名列前茅。房价上涨的速度似乎没有放缓。新年伊始,深圳楼市依然火爆,平均每周售出1500套新房,比上个月增长10%以上,平均成交价格达到4.7万套,创历史新高。笔者还认为,从综合政策、资金以及市场“多看多做”的决心来看,至少在2016年上半年,深圳房价的惯性将继续上升。

《这次不一样》是一本研究800年来金融起伏的畅销书。该书的作者指出,在资产泡沫破裂之前,那些泼冷水、拥抱泡沫的人认为“这次不同”,但历史上金融危机的原因惊人地相似,那就是人性的贪婪。在深圳买房不仅能带来财富效应,还能带来面包、爱情和梦想。在基层,“房价不会跌”、“买了赚”和“不买就买不起”的观念已经深入人心。深圳的核心竞争力和对“接班人”的巨大需求,封闭了房价下跌的空间。

捏捏手指就可以算出,目前的房价已经完全被放弃了。在现实中,除了少数“住房需求变化”,房地产市场已经成为投资者的“纸牌游戏”。根据链家地产发布的楼市大数据,深圳二手房市场的投资者比例已达到30%,但追求投资的购房比例远高于此。在新的清单中,有许多买家持有多张“房票”。根据链家的统计,2015年,为了获得购房资格或享受首套房折扣而离婚购房的比例达到45.2%。

最近,对深圳房地产市场的投资有所升级。首先,存在着“买票”和“买票”的怪异现象。据悉,2015年初私下出售的“房票”价格为8000元,到年底已涨到3-5万元;其次,杠杆率上升,出现了“增加杠杆率”的现象,比如首付或通过消费贷款和私人贷款支付房价,通过众筹买房。有人甚至称目前的深圳房地产市场为“杠杆牛”。事实上,“增加杠杆”的实质是“次级贷款”,即贷款发放给不符合抵押条件的人。

投资取决于回报率。目前,深圳房屋租赁与销售的比例为2%-3%,收回投资是不现实的

目前,资金极为宽松,存在叠加资产配置不足的问题。深圳已成为各行各业资金安全落地的“海绵垫”,仍有大量基金和投资者在关注外围。“去库存化”已成为一项国家战略,“稳定增长”占据上风。经济适用房的期限太长,“每一片土地都要拍卖,土地必须被占用”。价格上涨似乎势不可挡。然而,如果这种情况持续下去,将不会给人民、企业、政府、民生、经济和社会带来任何好处。现在冷静下来还是太晚了,所以不要等到最后一刻才回来。(作者李,深圳市房地产研究中心高级研究员)

来源:《证券时报》

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