成都“小产权”破冰背后官湖

　　成都“小产权”破冰背后

　　2007年的房地产市场，“小产权”横插一脚，引来热议频频。

　　这是一个发生在乡村的城市话题，在城里人看来，都是房价惹的祸。因为合法性遭受质疑，小产权房价格比商品房低了一大截；又因为价格优势，小产权房有了生存空间。

　　乡镇政府、街道办事处乃至村委会是亲手策划“乡产权”开发的主体，以零地价起步搞起“类房地产开发”，直接与高价拍地取得商品房开发权的开发商争夺市场。

　　因为牵动着诸多利益方的神经，“小产权”的话题变得敏感起来，核心问题归根结底是集体建设用地使用权流转问题。既反映出了城市低收入家庭对廉价房的强烈渴望，也反映出了城乡二元土地政策结构下，农民的地产与房产权利，正逐渐在原本灰色的空间里变得清晰起来，并要求正式的法律表达。

　　在成都，借助新居工程，据说有200多处小产权房正在开发、销售，占市场供应的20％左右。

　　成都市出台了一个关于集体建设用地使用权流转管理的试行办法，实现了集体土地使用权一定程度上的流转，可谓破冰之举。

　　成都样本，对其他同样面临“小产权”挑战的城市又有怎样的启示？

　　“小产权”能否合法化，它的出现对目前高企的房价有多大的抑制作用？（杨 江）

　　“农夫产权”有点玄

　　在“小产权”这个迷局里，买意味着风险，不买可能意味着又一次安家置业乃至投资机会的丧失。

　　撰稿／杨 江（记者）

　　大龄青年的购房自救

　　这是一个今年以来在国内多个房价高企的城市上演渐频的场景，29岁的乐山籍小伙子欧阳揣着多年的安家置业梦想，在这个艳阳高照的周末穿梭于成都市城乡接合部的多个“乡产权”楼盘。

　　这一天的奔波，从早上放弃懒觉，一边啃着路边买来的两个包子，一边挤上开往郊县的班车开始，似乎注定辛劳。

　　成都人话里的“乡产权”、“农夫产权”，其实就是现在房地产市场里惹得无数根舌头在打架的“小产权”。

　　“小产权”这个词“发明”于率先出现房价高企的京城，就像北京人当初称中巴车为“小公交”，“小产权”不过是民间一个约定俗成的叫法，泛指在农村集体建设用地上由享有该土地所有权的乡镇政府、村委会单独开发或联合房地产企业开发建造的房屋。这类房屋只有乡镇乃至村委会颁发的房屋权属证书。

　　长期以来，我们国家实行的是城乡二元结构的土地管理制度，只有城市国有土地经合法程序后方能建造商品房上市流转，并由国家房管部门颁发房产证，也就是所谓的“大产权”。

　　而农村集体建设用地，在法律上禁止非集体经济成员也就是城镇居民购买农村宅基地及农民房。农村集体土地只有经国家征地，土地性质变为国有后方可用于房地产开发。

　　确切地说，在法律层面，非法的并非“小产权房”，而是城镇居民与“小产权房”之间的购买行为，因此“小产权”的“小”便有了“不合法”的暗指。

　　城里人购买“小产权房”，这一现象早在十多年前房地产业刚刚起步时就已出现，只是最近两年，房价急速攀升，在人们的购房压力日益增加的情况下，才变得显著起来。

　　欧阳其实并非“无产者”，他在成都市区二三环之间已经有了一套两居室的商品房，那是他在2005年底购买的。

　　“着实体会了两年的房奴艰辛！”欧阳感慨，2005年，刚在成都工作不过3年的他纯粹是被迫“献身”房产。“满耳听到的都是对高房价的不满，天天期盼着房价下调，等来的却是一天天的上涨。”

　　“现在买不起，再等，以后就更买不起。”他贷款15万元购买了一套二手房，当时的均价不过2000多元一平方米，但对于出身农家、积蓄微薄的他而言，近10万元的首付款着实让他使出了吃奶的力气。

　　“就差没卖身了。”欧阳戏言。两年后的今天，这套房子已经翻价近一倍，“但增值与我何干？只要我一天住在里面，就一天得不到涨价带来的真正实惠。”

　　中介公司这几天几乎每天都在说服他卖房，“每天都说又涨了，对我，听着更像自慰。”

　　“房子卖了，看起来可以赚十几万元，但我住哪？成都市商品房均价已经涨到五六千元一平方米，中心城区更是超万元，卖了，我更买不起。”

　　但他确实动心了，每个月近2000元的还款对于月工资不过3000元的他确实是一个不小的压力，“谈恋爱，请女孩子吃个饭，口袋都紧巴巴的。”

　　29岁，在这个城市，已经是一个成家甚至为人父母的年龄，但欧阳仍是单身，他在前一个星期参加了一个单身派对，得到的信号是：有房、有车、无贷的男青年，姑娘们更青睐。

　　如同其他重点城市，“小产权房”这一年也成为成都房地产的热点话题，越来越多的成都人开始关注“小产权房”，就像试探一汪不知深浅的水潭，慢慢汇入购买者的行列。

　　成都的“小产权房”，单价一般只有周边商品房的一半，在郫县甚至只有1000多元一平方米，价格优势非常明显。

　　“将手头的商品房转手套现，只要花20多万元就可以在郊县买一套一百多平方米的小产权，多余的钱正好可以买部小轿车。”

　　这就是这个自称“大龄问题青年”走近“小产权房”的初衷。“那样至少以后不用在市区开那辆刹车啸叫得可以刺破耳膜的电动自行车，可以开着轿车带着心爱的姑娘在城郊之间兜风了。”

　　欧阳在一家文化单位工作，因此，较多地见闻了有关“小产权房”的争议，他觉得很有必要对郊县的“小产权房”充分调研。“几十万元，身家性命，总不能轻率扔进漩涡。”

　　一个楼盘多家公司销售