深圳小产权房的现状与未来

深圳是中国小产权房存量最大的城市。深圳小产权房主陈胜将梳理近40万套城市小产权房的前世和不确定的未来。

深圳小产权房何去何从：深圳是全国最突出的城市之一。小产权房占全市住房总量的56%，深圳人约有一半住在里面。

深圳小产权房“特区”:其实全国盛行的“小产权房”概念并不适用于深圳，深圳已经完全把农村集体所有的土地变成了国有。在国有土地上修建的违法建筑、军产房、单位集资建房是深圳小产权房的三大组成部分。改革开放之初，正是这些人从违章建筑中白手起家，创造了深圳未来崛起的奇迹。

深圳有700万人住小产权房。据有关部门公布的数据，截至去年12月，深圳市违法建筑总数达到37.94万幢，建筑面积4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建筑量的一半。按这个面积比，深圳1400万人口中至少有700万人住在“小产权房”。与此同时，深圳小产权房的购房者中也有大量的投资者，他们的投机方式也在不断发展变化。

深圳小产权房不确定的未来考验着政府的智慧：有人把小产权房称为“社会转型的必要阵痛”。小产权房一方面解决外地人的住房问题，安抚当地无地村民；另一方面，小产权房建设存在很大隐患，对房地产市场的正常秩序造成了严重干扰，达到了必须解决的地步。

深圳的小产权房是绕不开的：深圳是全国违章建筑最多的城市。如果要统一拆除，不知道需要多少年，也不知道需要多少人力物力，还会造成巨大的浪费，甚至给社会带来不稳定因素。即使可以拆迁，深圳一半人口如何安置？

小产权房如果一步一步合法化，对大购房者是不公平的，另一方面国家也没有相关规定允许确认权利。

城市发展需要土地空间，社会进步需要产权明晰。维持现状当然不可能，拖延不是办法。鉴于小产权房问题日益突出。

各行各业的人都提出了自己的建议

于亮：小产权房要改造成廉租房

小产权为解决每个城市低收入群体的住房问题做出了很多贡献。刚来深圳的时候，我也住在城里的村子里。小产权房改造成出租公寓是一个疏通方案，比堵方案好得多。

最好是当地村民自己改造，因为利益是他们的，最后的利益不应该还给开发商或者政府。以村里的村民、村委会或股份公司为主要转化力量，赋予其合法身份。同时，由于这些房产没有缴纳相应的城市配套费等税费，所以产权和商品房应该是有区别的，不能买卖，可以出租。在目前的土地政策下，住房问题也可以得到解决。在这个过程中，政府也可以参考公租房的标准。

蔡继明：区别对待小产权，承认部分合法性

蔡继明建议小产权房应该区别对待，然后合法化。首先，小产权房占用的土地按性质分为三类，即在耕地上建造的、在建设用地上建造的、靠节约土地在自己宅基地上建造的。他认为后两者应该合法化。不允许在耕地上建房，但可以在耕地上建小产权房

合法或非法的产权不能按大小划分。他建议小产权的性质还是要保留，但是法律要给予同等的保护。随着小产权房进入市场，城市的大产权房价格会趋于合理，让部分中低收入居民买得起或租得起，从而减轻政府提供保障性住房的压力，减少财政支出，降低农民工进城落户的门槛。

陈劲松：降低租赁税费，放开租赁市场

小产权房能不能入市，一开始不应该争论，可以放租。事实上，小产权房就是出租屋，不管确认与否，都已经在被租出去了。现在需要的是尽量减少政府对租小产权房的阻挠，尽量减少租房税费。据统计，目前深圳小产权房的建筑面积约占深圳总建筑面积的49%，这也正是全球流行的经济适用房与商品房的比例。小产权房需要解决的是安全问题，尤其是建筑质量问题和消防问题。建议可以对建筑安全进行全面调查，符合要求的可以留下。至于消防，只能建议消防部门做一些创新，比如是否可以减少消防车，以适应房屋之间狭窄的通道。