深圳小产权房 灰城 交易 活跃价格 跳跃 投资客户保险 求财?

深圳作为全国小产权房存量最大的城市之一,一半以上的房子属于小产权房。随着深圳商品房市场的蓬勃发展,法律不允许的小产权隐形交易市场也活跃起来。

在新型冠状病毒疫情风险逐渐分散的4、5月份,深圳小产权房市场迅速回暖。有市场人士告诉《第一财经记者》,4月份以来,每套小产权房的周房价上涨了10万元左右。就连常年趋于稳定的房子,转让费也趋于上涨。

有交易者说一天卖20套以上最好,市场出乎意料的火爆。购买客户不再局限于刚刚需要的群体,他们的身份越来越高端。

由于小产权房价格远低于同区域商品房,这些购房者普遍选择无视身份不合法、权利难以确认、违背合同抵价等风险,对这个市场有极大的热情。深圳对旧房改造、棚改等政策的不断推进,也助长了小产权房投资中“短期收租,长期拆迁”的套利心理。

每隔一周,每套跳跃10万次

深圳小产权交易的火爆程度超出了房管机构的预期。

按照一般的理解,小产权房一般是指经批准在集体土地上建设的合法村民房屋。经过1992年和2004年深圳两次农村城镇化转型,原特区内外的农村集体土地全部转为国有,农业户口的农村集体土地全部转为城镇户口。

基于这一特殊原因,深圳官员认为,农村城市化历史遗留下来的违章建筑在占地性质上与“小产权房”有本质区别,国内盛行的“小产权房”概念不适用于深圳。然而,由于历史遗留问题和旧制改革进程缓慢,深圳大量土地仍掌握在村民和村集体手中,小产权房的理念在世界范围内广为流传。

小产权房包括村集体土地修建的统建或集资建房、企业以土地投资修建的楼房、村民以宅基地合作方式修建的农民房。

深圳作为全国小产权房存量最大的城市,成交量巨大。根据深圳市有关部门公布的数据,深圳市的违法建筑约有40万幢,建筑面积4.2亿平方米,占深圳市总建筑面积的49.27%。到目前为止,深圳大约一半的人口仍然住在小产权房里。

宝安区沙井区是深圳小产权房最密集的地区之一。整个小区90%以上的房子属于小产权房。周边小学、超市、公园、地铁等生活设施完善。很多有空中花园和露台的房子,外观上和商品房差不多,但实际上是当地村委会和开发商合作建造的小产权房,或者像商品房一样命名,比如玉生花庭、李明浩市,居住体验并不逊色于商品房。

即使是独立建造的别墅,也很少是商品房。用当地人的话说,“你能看到的地方几乎都是小产权房。”有兴趣找小产权房的买家,基本都会选择逛沙井。

受疫情影响,小产权房交易一直持续到3月底。但此后小产权房交易迅速回暖。

在沙井从事小产权房交易五年的刘浩告诉《第一财经》记者,“买家一般都是向上买,而不是向下买。从今年4月开始,每套小产权房每周暴涨10万元左右。”

一位王兴当地房产中介告诉《第一财经》记者,即使是价格变化很小的转让费也有

这种紧张的市场也进一步推高了小产权房的价格。多名从事小产权房的当地人士告诉《第一财经》记者,2015年之前,市场上出售的小产权房单价在6000-8000元不等;但随着2015-2016年市场的蓬勃发展,小产权房单价持续上涨,现在已经涨到15000-30000/。

市场稳步上行,市场热度不减,购买客户也在变化。

2016年之前,购买小产权房的绝大多数是低收入群体。

“我们在沙井有许多工业区。很多农民工年纪轻轻就想成家,不想回老家发展。他们花7000-8000万买了两个户型好,装修好的房间。住几年,扔出去能赚20到30万,然后搬到大商品房。”一些当地中介机构表示。

现在深圳小产权房的购买群体越来越高端。“深圳南山区、宝安区等投资者很多周末开车去沙井看小产权房;一些香港客户也会过来,全买一层。”很多当地人说。

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