深圳小产权房 灰城 交易 活跃价格 跳跃 投资客户保险 求财？

深圳作为全国小产权房存量最大的城市之一，一半以上的房子属于小产权房。随着深圳商品房市场的蓬勃发展，法律不允许的小产权隐形交易市场也活跃起来。

在新型冠状病毒疫情风险逐渐分散的4、5月份，深圳小产权房市场迅速回暖。有市场人士告诉《第一财经记者》，4月份以来，每套小产权房的周房价上涨了10万元左右。就连常年趋于稳定的房子，转让费也趋于上涨。

有交易者说一天卖20套以上最好，市场出乎意料的火爆。购买客户不再局限于刚刚需要的群体，他们的身份越来越高端。

由于小产权房价格远低于同区域商品房，这些购房者普遍选择无视身份不合法、权利难以确认、违背合同抵价等风险，对这个市场有极大的热情。深圳对旧房改造、棚改等政策的不断推进，也助长了小产权房投资中“短期收租，长期拆迁”的套利心理。

每隔一周，每套跳跃10万次

深圳小产权交易的火爆程度超出了房管机构的预期。

按照一般的理解，小产权房一般是指经批准在集体土地上建设的合法村民房屋。经过1992年和2004年深圳两次农村城镇化转型，原特区内外的农村集体土地全部转为国有，农业户口的农村集体土地全部转为城镇户口。

基于这一特殊原因，深圳官员认为，农村城市化历史遗留下来的违章建筑在占地性质上与“小产权房”有本质区别，国内盛行的“小产权房”概念不适用于深圳。然而，由于历史遗留问题和旧制改革进程缓慢，深圳大量土地仍掌握在村民和村集体手中，小产权房的理念在世界范围内广为流传。

小产权房包括村集体土地修建的统建或集资建房、企业以土地投资修建的楼房、村民以宅基地合作方式修建的农民房。

深圳作为全国小产权房存量最大的城市，成交量巨大。根据深圳市有关部门公布的数据，深圳市的违法建筑约有40万幢，建筑面积4.2亿平方米，占深圳市总建筑面积的49.27%。到目前为止，深圳大约一半的人口仍然住在小产权房里。

宝安区沙井区是深圳小产权房最密集的地区之一。整个小区90%以上的房子属于小产权房。周边小学、超市、公园、地铁等生活设施完善。很多有空中花园和露台的房子，外观上和商品房差不多，但实际上是当地村委会和开发商合作建造的小产权房，或者像商品房一样命名，比如玉生花庭、李明浩市，居住体验并不逊色于商品房。

即使是独立建造的别墅，也很少是商品房。用当地人的话说，“你能看到的地方几乎都是小产权房。”有兴趣找小产权房的买家，基本都会选择逛沙井。

受疫情影响，小产权房交易一直持续到3月底。但此后小产权房交易迅速回暖。

在沙井从事小产权房交易五年的刘浩告诉《第一财经》记者，“买家一般都是向上买，而不是向下买。从今年4月开始，每套小产权房每周暴涨10万元左右。”

一位王兴当地房产中介告诉《第一财经》记者，即使是价格变化很小的转让费也有

这种紧张的市场也进一步推高了小产权房的价格。多名从事小产权房的当地人士告诉《第一财经》记者，2015年之前，市场上出售的小产权房单价在6000-8000元不等；但随着2015-2016年市场的蓬勃发展，小产权房单价持续上涨，现在已经涨到15000-30000/。

市场稳步上行，市场热度不减，购买客户也在变化。

2016年之前，购买小产权房的绝大多数是低收入群体。

“我们在沙井有许多工业区。很多农民工年纪轻轻就想成家，不想回老家发展。他们花7000-8000万买了两个户型好，装修好的房间。住几年，扔出去能赚20到30万，然后搬到大商品房。”一些当地中介机构表示。

现在深圳小产权房的购买群体越来越高端。“深圳南山区、宝安区等投资者很多周末开车去沙井看小产权房；一些香港客户也会过来，全买一层。”很多当地人说。