遗嘱执行人名下唯一的房子可以执行吗？

遗嘱执行人名下唯一房屋的执行一直是司法实践中的难题。许多“老赖”拒绝执行它作为挡箭牌，法院在执行过程中经常陷入两难境地：

既要考虑保障执行申请人合法权利的实现，又要考虑保障被执行人的基本生活需求，使案件长期悬而未决。申请的执行人往往不理解这一点，会质疑为什么明明有财产可供执行，为什么迟迟得不到赔偿，进而影响司法权威。

那么，如果被执行人名下有唯一的房子，是否可以执行？如果可以实施，在实践中需要注意哪些问题？本文将围绕唯一住房能否实施和如何实施两个核心问题，对相关问题进行一些扩展讨论。

详细说明：遗嘱执行人名下唯一的房子可以执行吗？

问题分析

第一，唯一的住房能否落实

关于唯一房屋的执行，最高人民法院在2004年发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)第六条首次规定：“人民法院可以查封被执行人及其家属生活必需的居住房屋，但不得拍卖、变卖或者清偿债务。”从文化和意义的角度来看，该条款只规定了“生活必需的居住房屋”可以查封，不得以不同的价格处置，但没有明确规定不得处置遗嘱执行人名下的唯一房屋。但是，被执行人唯一的房子往往是他的“生活必需的活动房”。所以很多社会人士甚至一些司法人员错误地认为，只要是被执行人名下唯一的房子，就不能执行。这种误解给了很多“老赖”机会。其实，唯一的住房和“生活必需的住房”是有很大区别的。不必只拥有一套住房。即使有两套房子，其中一套可能是生活必需的客厅；即使你只拥有一套房子，如果是豪华别墅，也未必是你生活的必需品。法院通常不会为了保障被执行人的基本生存权而强制执行唯一的住房。所以，判断唯一住房是否可以强制执行，首先要区分唯一住房和“必要住房”。具体来说，主要有以下标准。

一、房子的基本情况。房子的大小和房间的多少是否超过了一般大众的生活水平，如果被执行人唯一的房子是“豪宅”，自然就不是必要的活动房。第二，房屋的使用。遗嘱执行人是否实际使用该房屋，该房屋的主要用途是否为家庭自住。如果房屋长期空置，或者用于出租经营，则意味着遗嘱执行人必须有其他住所，不会对其名下唯一房屋的执行产生任何影响。第三，被执行人的能力。鉴于学历、工作、收入、年龄等。在被执行人当中，不同被执行人的自我照顾能力是不同的。如果被执行人没有劳动能力，没有固定的收入来源，在执行唯一住房时一定要谨慎。最后，被执行人的家庭情况。被执行人是否与家庭成员共同生活，其他家庭成员是否拥有住房，被执行人的扶养义务也是法院执行时必须注意的事项。

在区分唯一住房和“必要住房”后，根据《查扣冻规定》第7条规定，“人民法院可以根据被执行人的申请，对被执行人及其扶养人实施最低生活保障所必需的住房和普通必需品”。

最高人民法院2015年发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第20条进一步列举了连唯一住房都可以实施的情形。

一是有义务赡养被执行人的人名下有其他必要的居住房屋。比如，被执行死刑的人是一个老人。虽然被执行人名下只有一套房，但是被执行人的儿子名下有很多房间，可以保证被执行人的生存。

二是执行依据生效后，被执行人以逃避债务为目的，以其名义转移其他不动产。被执行人原本拥有房产，甚至有几处房产。执行依据生效后，被执行人为了逃避债务，通过买卖房屋的方式，将名下的房产进行转让和转移，造成了名下只有“一套房子”的假象。这种情况属于“独栋”可以执行的情况，因为被执行人的上述行为是以逃避债务履行为目的的。

第三，根据当地廉租住房保障的面积和标准，由申请执行人为执行人和供养家庭成员提供住房。比如按照当地廉租住房保障面积标准，提供临时周转房。同时，规定还提供了可选方案，或者执行人同意按照当地租赁市场的平均租金标准，从房屋的可变价格中扣除五至八年的租金。其实这是建立一个激励机制来配合执行。