上海长租公寓市场分析

上海是一座国际化的大都市，同时也是人口净流入的城市，日益增加的外来人口催生了大量的租赁需求，再加上限售限贷的房产调控政策，使得房屋租赁市场迅速发展，其中针对高收入人群的长租公寓更是受到了年轻租客的喜爱。

从企业端来讲，目前上海长租公寓市场已经形成了以创业系、中介系、酒店系、房企系和国家队为代

表的“4+1”格局。而在面临新机遇、新竞赛的时候，还有很多企业不但没有嫁接好自身背景优势，又在其他方面存在短板，造成市场占有率低甚至面临生存危机。因此，长租公寓企业不但要完美发挥背景优势而且要积极补足短板才是跑赢其他市场分羹者的关键。首先从企业端面临的长租公寓市场环境来看，机遇与挑战并存。宏观方面，国家和政府为了保障住房租赁市场的安全性和发展稳定性，全力推进培育长租文化土壤，政策上加紧修订、渠道上积极疏通，政府实实在在地提供了解决租赁市场切实问题的通道，发展住房租赁市场长期向好。

但从现实经营中来看，长租公寓市场存在严重的供需不平衡和租金回报率问题，在上海由于由于房地产市场交易过于活跃，业主持有物业更愿意买卖而不愿意经营租赁，导致运营者拿房困难;租金价格相对较低并且涨幅有限，以致运营者投资回报率太低，融资不易，发展动力不足。

而从微观领域来看，上海的长租公寓不论从土地市场到居住体验再到生活的发展需要都存在着很多的不足，有数据显示，上海市场上的租赁运营商有超过一百多家，但是品牌混乱，品质良莠不齐，长租公寓市场亟待规范化的管理。

目前上海长租公寓的运营主体分为开发商、创业系、中介系、酒店系四大类型，而根据实际调查显示，到去年八月底，上海品牌集中式公寓企业约50家，在营门店合计约200多个，保守估计实际在营房量合计约3.3万间。按照企业类型来划分，创业系的数量最多，约占总量的78%，其次是酒店系约占11%，开发商占9%，中介系占2%。

而以上四类都是当前长租公寓市场的重要组成部分，国家队才是真正的领军企业，不论在存量土地和新拿地块，国企都具有不可比拟的优势，而国企类的长租公寓还可以带来巨大的社会效益。

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