长租公寓如何融资

近几年来，我国的长租公寓市场不断发展壮大，而其中不少品牌已经实现了多轮融资，每一次成功融资都会引发行业的热烈讨论，也有更多的长租公寓参与者开始思考自己的企业是否也能走这条路，那么长租公寓该如何融资呢?

长租公寓的很多资金都来源于财富管理公司，传统的商业银行资金占比比较少，这是由于大部分公寓运营商没有物业的所有权，缺乏信用的支撑，而平台收益也有很大的不确定性。大部分的长租公寓企业由于主体差异的不同，只能选择成本比较高的融资方式，而这样做的风险也相对较高，融资的渠道也比较少。

不过对于一些规模比较大的长租公寓品牌，不但能取得银行贷款，甚至还能获得银行提供的租月贴现、租金分期、销售类分期，除此之外还可以发行信托产品来进行股权融资。而这些在大型企业还可以通过融资租赁和供应链金融来融资，这些渠道使得企业的资金成本相对更低。

除了上述的融资渠道之外，ABS融资成为行业新宠，它是预期的租约贴现，将应收账款作为固定回报的理财产品，在公募渠道发行。因没有抵押物，收益具有不确定性，风险性比较高。

不过业内人士看来，ABS是很好的创新项目，但如果没有长期稳定的收益，大部分收益被信托公司和资管公司拿走了，运营方依然很难使成本和收益匹配。但另一方面，由于长租公寓的现金流丰富，能够资产证券化的产品很多，租金、装修、押金、服务费等都是能变现的环节。所以现在很多企业，以成熟项目的未来租金收入做为基础资产，依据项目的净现金流来实现融资，满足股权运营商无法通过传统的抵押担保获得资金的尴尬。

资产证券化是盘活存量资产、扩大规模、获取利润的有效途径。但目前，许多长租公寓的运营商在短时间内，客房数量和物业使用时间还未达到ABS等产品的发放资格。但如果相关政策变化不大，各种新的创新结构的出现将加速产业的融资，预计明年将出现更多的资产证券化产品。

“金融化”仍是目前中国长租公寓的主要资金来源，在主要风险尚未排解，租金差、运营能力、降低成本的能力等方面无较大提升的情况下，靠自己运营出“金”，仍无期可测。

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