叶檀2018年楼市预测：房价不涨房租涨

这几天随着天气的逐渐回暖，2018年的春天已经到来，虽然偶尔还有小雨雪和小降温，但挡不住春天的脚步，气温回升是自然规律。对于房地产市场而言，以往的降价后升温，而后再降价的规律，放在当前可能不适用了，2018年的楼市将发生颠覆性的变化，财经界女侠毒舌善心的叶檀在年初发文称2018年房价不涨房租涨，这会是真的吗?

叶檀表示想要在2018年抄底买房的可能性根本不存在，先不说好的地段、便宜的楼盘根本买不到，房价不涨，观望的人多，限购一族想买也买不了，而且开发商涨价不让开盘。2018年房价平稳，但房租会上涨。她认为2018的房地产市场简直太健康。

首先现在的房价是被控制的价格。一二线的房地产市场将是由租赁市场打破现有格局。政府通过人为设定了一个廉价的租赁土地出让价格，这一行动先从上海开始。上海的张江和嘉定两块租赁土地出让，张江楼面价为每平方米5569元，嘉定为每平方米5950元，这一举措让上海土地市场价格一夜回到十年前。

当然没有天上掉馅饼的事，这土地也不是白给的，还有其他附加的苛刻的条件。竞得人将百分百自持土地70年，项目建成后将需要至少提供1897套租赁住房房源，根据可建筑面积减去去公摊面积，计算出平均每套房大概在80到90平米左右。建成后的房子要求房租不高于市场同类房源的租金水平，当然可以根据市场租金水平情况适时调整;此外在年限上规定嘉定项目租约原则上不超过3年、张江项目不超过6年。

举例说明以张江现在的租金计算，租赁房建成后每套房租金大约在每月三千元。加上精装修和成本上升，每平米价格以11000元算，80平米的房子成本约88万元，按每年36000的租金计算，其他成本费用不计，租金回报率大约在4.1%，算上管理费、利息等等，大概在3%左右。按这个数据看来，这是目前一线城市里最高的租金回报率，加上三到六年的固定租约，开发商的日子不愁了。

另据规划十三五期间上海新增住房供应总套数约170万套，其中租赁房约70万套，以目前百万套市场租赁存量，加上这70万套租赁增长量，基本可以解决500万人左右的住房问题，再加上其他的保障型住房，上海常住人口的三分之一住房问题会得以解决。

2018年国家将逐步建立健全房产调控长效机制，而租赁房做为长效机制的重要组成部分，将是今后国家大力扶持的对象，就目前掌握的数据来看，最近几年间租房成本不断上升，可以预见今后房价在回归正常的同时，房租涨价将是大的趋势。

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