土地增值税契税计算依据是什么，土地增值税征税范围是什么？

随着房地产行业的不断开放，很多个人也在不断的出售和购买房屋，大家在购买房屋的时候是需要上缴很多税收的，我们在上缴的时候一定要对收取的费用有一定的了解，土地增值税就是其中要上缴的一种，那么大家知道土地增值税契税计算依据是什么，土地增值税征税范围是什么吗？

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

1、对属于集体所有的土地，按现行法规规定先由国家征用后才能转让。国有土地的出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者。

2、土地增值税既对转让国有土地使用的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。纳入土地增值税范围的增值额，是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是土地转让的收入。

3.、不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种：

（1）务人的行为

（2）房产所有人、土地使用权所有人通过非营利的社会团体，国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

征税范围的特殊规定：

1、企业改制重组：

（1）非公司制改为有限责任公司或股份有限公司；有限责任变为股份有限公司，等重建之前，企业将转移或改变国有土地和住房重建的企业所有权的归属，以及土地增值税将暂时不征收。

（2）如果两个或两个以上的企业合并为企业，原投资者将继续将国有土地或房屋所有权转让给合并的企业，土地增值税将不会临时收取。

2、契税是指当土地所有权或房屋所有权转让时，根据双方签订的合同和固定价格对权利人征收的税款。未转让土地、房屋所有权的，不征收契税。纳税人是我国土地、房屋所有权转移的单位和个人。应税所得税的范围：以我国的土地流转和房屋所有权为课税对象。包括：

（1）当国有土地使用权出让时：指土地使用者交付土地使用权费，国家将使用国有土地权的土地使用者在一定期限内行为。（比较：转让：土地增值税，转让：契税）

（2）当土地使用权转让时：指土地使用者以出卖、交换、赠与或其他形式的土地使用权转让给其他单位和个人的行为。土地使用权流转不包括农村集体土地承包经营权的转让。

（3）当出售住房时，4套住房赠与住房交换5笔（如上述情况和其他形式的土地和住房转让）。

3、作为投资，股份、土地和房屋所有权必须承担债务；预购或积累资金支付抵押、继承、分割、抵押和出租行为，以取得胜利的方式，不属于房地产税。契税税率：采用比例税率，实行3%—5%的税率。契税应纳税额的计算：应纳税额＝计税基准的依据和税率的契税税率的依据：

（1）（成交价格是指土地房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者以交付的货币、实物、无形资产等）

（2）市场价格核定。

（3）价格差额为计税依据。计税依据只考虑其价格的差额，交换价格不等的，由多交付货币、实物等的一方缴纳契税；交换√价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，同上述办法。

（4）补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。

4、契税税收优惠：

（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征契税。

（4）土地房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地房屋权属的，减或免征待确定。

（5）纳税人承受荒山荒丘等土地使用权，用于家、林、牧、渔业生产的，免征契税。

（6）经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地房屋用途的，不再属于减免范围，应补缴。

综上所述，大家对土地增值税契税计算依据有了一定的了解，大家想要知道自己需要上缴的土地增值税费用就可以按照上面的依据自己计算。看看自己的房屋是不是在上缴土地增值税的范围内，如果不了解这些政策的话，会被乱收费的哦！

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