深圳乃至全国的长租公寓融资成本提升|房租要涨了吗?小产权房是买还是继续租

款的限制,融资不完全依赖于借款人的主体信用,而以基础资产的信用评级为主,融资规模通常较大。按照指引,通过CMBS融资可能会受到一定影响,做项目没以前那么容易了。不少长租公寓发CMBS融资,如果CMBS发行变难,长租公寓融资成本就会提升,这会不会导致房租升高?业内人士表示,这个推理太牵强!三大方面要求趋严据悉,指引对商业物业估值、收入测算、本息覆盖倍数等三方面提出更严格的要求,发CMBS更难了。首先,一般来说,商业物业的融资额不超过商业物业价值的70%,即商业物业取得什么样的估值,决定其融资上线。业内人士指出,指引落地之后,CMBS融资总额将趋向合理:优质资产才能取得高额融资,劣质资产蒙混过关的概率降低。其次,资产所产生的收入测算趋严。业内人士认为这将进一步保障投资者利益。第三,本息覆盖倍数要求提高,这也将进一步保障投资者利益。指引出台之后,CMBS发行料变难。事实上有机构人士已感受到了指引的威力。一位机构人士告诉中国证券报记者,他手中有一单CMBS项目,按照以前标准没问题,但要按照新的要求来,备案周期则延长。对房租影响有限高和资本联合创始人周以升表示,CMBS从本源上来讲,是基于资产产生的现金流进行结构化融资。因此,CMBS最核心的是基础资产的质量,要点在于判断基础资产是否能产出持续稳定的现金流。在此基础上进行估值、结构化分层、治理机制安排、合规性审核等等,最终构建出相应的CMBS产品。“我们最担心的是,CMBS产品设计片面地关

注主体信用评级而忽视基础资产质量,或者由于主体的增信而牺牲了产品的承销获准。这样的操作,一方面会给投资人带来风险,另一方面也干扰了CMBS作为一项资产支持证券的风险定价机制,阻碍CMBS市场的成熟和发展。”“要知道,主体评级稳定性比基础资产更难预测,在房地产急剧调控的背景下波动性可能较强”。周以升补充道。周以升表示,目前CMBS的认购资金主要来自于银行、保险、券商资管与基金公司等。稳定结实的

产品标准有利于投资人达成共识,扩大投资者基础,提升二级市场交易的活跃度。CMBS的规范发行长期利好CMBS市场发展。一位资深资产证券化人士表示,不少长租公寓采取CMBS的方式融资,融资成本上升,并不一定带来房租上涨。规范发行有利于市场规范,长期来看,优质物业的融资成本会降低而非升高。渤海证券董事总经理李耀光指出,指引对资产的要求更高,使得CMBS的标准化程度更高,对投资者的保障更强。而发行量可能会受到较大影响,因为满足新规的资产可能有限。他认为目前CMBS受到经营性物业贷很大的冲击。戴德梁行估价与顾问服务部高级副董事刘慧认为,对于万亿级别的CMBS市场来说,从一开始就树立规范至关重要。相关方面提升对CMBS现金流的要求,相当于替投资者筛选一遍基础资产,只有优质的基础资产才能通过CMBS获得融资。那么,指引一旦落地会否影响CMBS融资总额?刘慧表示,目前尚不能确定。从中长期来看,融资总额未必会下降。刘

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