深圳小产权房问题（购房百科，深圳小产权房与回迁房百问百答！）深圳回迁房是什么产权，

1、甚么是小产权房？

小产权那个词是民营通称，货品房余下都能称作小产权。

2、小产权房分成三种？

约分成以下三种、a旧区贫困户房、b乡政府奶坛楼、c地产商筹资房、d军产房、e公寓楼。

3、小产权房使用年限是多少？

深圳的小产权房有40-50-70年，或永久。农地性质是商业性或工业最高年数50年，写字楼工业用地70年。

4、小产权房产权即将到期了房子还属于自己的吗？

深圳经过三次统征，深圳已经没集体农地，全数转成国有。房子是属于自己的，农地是国家的，再者甚么时候征地，那个zf做主。

5、小产权房征地有索赔吗？

拿深圳小产权房来说，征地肯定有索赔，比如说；深圳大冲、龙山千石洲、文锦渡蔡屋围征地全数索赔货品房还送停车位。

6、深圳小产权房碰到征地好不好索赔？

假如碰到的是地产商旧改，基本能漠视投入使用天数的和农地属性的，贫困户房能1:1换红本货品房，假如是zf搞农地整背备，不是村中居民本地人只能赔钱款。

7、买回小产权房是否占用席位？

买回小产权房不需先房管部门进行登记，不会影响买回货品房的席位。同时小产权房的买卖没天数的管制，能即时侧发力或下手。

8、法律条文承认小产权房买卖吗？

小产权房分别为绍桑县（绿本、鱼肉本）和无牌发展史遗留下来、或房产证那哥，泛称发展史遗留下来违规建筑物。法律条文上来说有绿本的房子是不合法建筑物，法律条文承认保险合同有效。但是绿本房无法转让，碰到征地要原物业公司相互配合签订外，已过期产证还要商家相互配合。（重大自身利益，纷争就出现在此）

而发展史遗留下来违规建筑物从法律条文来说不认可买卖，法院也从来不受理这些发展史遗留下来违规建筑物买卖问题，碰到征地只认可实际占有人，法院对于小产权房的裁判明显有利于买回一方，风险远低于绿本房。

9、为甚么市面上的小产权房公摊面积那么大？

目前深圳市面上在售9成小产权都是投资公司整栋买下来，收购价格都在12000-25000万左右一平了，好多人因为深圳小产权价格停留在几千块/平的时代。然后重新包装改造成公寓楼类型，因为面积小总价低更多人能接受。

10、深圳小产权房能落户吗？

分区而言，龙华片区8成小产权房都能落户，其他区严一些。

落户那个词，按官方的解释叫【市内移居】，意思是你要原本是就是深户，只是挂靠在别人户口，或者集体户，代管户，或者是以前在自己的房子有落户，但房子卖掉了需迁移等等情况，需要重新将户口在深圳市内由A转到B，这就叫落户！

落户相当于留有房产记录，那个会影响后期申请安居房，保障房，公租房。

11、深圳小产权房能抵押吗？

正规银行不行，民营金融贷款公司能抵押，需要压绿本，或合同，利息比较高。

12、深圳小产权房带学位吗？

深圳所有小产权房不带学位，货品房都不保证一定有学位。

13、深圳小产权房的“两规”和“三规”是什么意思呢？

“两规”即《深圳经济特区处理发展史遗留下来违规私房若干规定》和《深圳经济特区处理发展史遗留下来生产经营性违规建筑物若干规定》；

“三规”即《深圳市人民政府关于农村城市化发展史遗留下来产业类和公共配套类违规建筑物的处理办法》。

两规和三规的档案作为发展史遗留下来违规建筑物的登记凭证，是见证城市发展的特殊时代产物，为执法部门和政府决策提供依据和参考。

14、买了深圳小产权房碰到征地，区分原外居民？

政府主导项目有区分！地产商主导征地旧改是不会区分现物业公司和原居民的，地产商旧改索赔只认房产证明材料，只要转让的手续齐全就没问题，但是相对于原居民主来说，非原物业公司享受到的福利会少一些，例如搬迁费，奖励费。

15、小产权房都有甚么证件？

深圳小产权房手续有；合作建房协议，合资建房协议，筹资建房合同，房屋使用权证（自制本），J产证，律师见证书，独栋不动产权F房协意，以租代购房屋转让协议，贫困户房的手续分自建房红本、自建房老房产证，自建房货品房，国土绿本、鱼肉本，房产证那哥、发展史遗留下来登记表、发展史遗留下来普查登记回执等等。

16、小产权有没存在一房多卖的情况？如何防患？

小产权理论上存在巨大的一房多卖风险，但实际上发生的概率几乎能忽略不计，可能低于万分之一。

1、小产权都是现房买卖，一手交钱一手交房，假如卖房人不是物业公司，怎么交钥匙给买家？买家付完钱就要收房换钥匙，物业公司怎么忽悠下一家？

2、小产权分2种，一种是大社区，一种是独栋，大社区的小产权房管理处一般有转让、登记、过水电的功能，假如物业公司已经把房卖了，带着买家去转让时，名字都不是他的，怎么转让？独栋贫困户房没转让这一说，但有合同+律师见证，合同上注明房子每一手是怎么买卖的，签完合同，买家会拿走物业公司的合同原件，律师楼还有个备份，假如物业公司一房多卖，律师会立即阻止，要不然会吃不了兜着走。

现在是信息时代，假如物业公司一房多卖，这属于经济诈骗，起诉下，物业公司就列入老赖黑名单，就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店、高消费。

17、甚么样的小产权不建议买？

1、国土局绿本房，有登记，无法转让，征地时容易闹纷争。

2、挤占一级水源保护区工业用地，压占原水管蓝线；征地索赔低。

3、挤占高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等工业用地这些不建议买，征地索赔低。

最安全的房子是旧区里面一栋一栋的贫困户房，正规的居民宅基地，手续齐全，产权清晰，几乎无纷争，做到了以上几点就大可安心了。

18、买回小产权房时都有甚么手续？

1、合作建房合同，加律师事务所见证。（一式三份、物业公司、买家、律师各一份）

2、共同出资建房合同，加律师事务所见证。（一式三份、物业公司、买家、律师各一份）

3、有偿使用合同，这类房产普遍都是工业或商业性工业用地投入使用，使用权都在30-40年左右，合同注明即将到期可续地。

4、房屋转让合同、大部分出于二手房买卖。（只需要买卖双方出面请律师事务所见证即可）

19、关于乡政府奶坛楼真的比贫困户房保障？

毋庸置疑，肯定的。是指品质上、规模上、物业管理上、以及居住环境上比贫困户房住的舒服。并不是指保障性，毕竟乡政府奶坛楼价格高于贫困户房的一半。所以说很多客户觉得乡政府奶坛楼比贫困户房有保障？很明显是错误的，根据自己需求，预算价格，购房需求，乡政府买不起能先买贫困户房过渡，以后房子升值了能在换乡政府奶坛楼或者货品房，不然只能错过了。

乡政府奶坛楼环境比较好，价格也偏高，基本上2万左右一平了，追求品质，追求环境，追求舒适度能选择乡政府奶坛楼，投资来说，贫困户房总价低，买卖灵活，租金回报率高！

20、旧区小产权房水电高？

客观情况是，在深圳发展初期，由于基础设施建设经费不足，许多旧区的水网电网由乡政府投资建设，因此，旧区原自建房大部分没实现一户一表，水电费一般由物业代收缴。对于“一表多户”的旧区，一些物业将中间环节和公共面积损耗的二次分摊直接计入水电费。当然也有存在村里或管理处加价的情况。但终归是在一个区间范围。

小产权房纷争中的买卖纷争，并不见得比普通货品房买卖纷争比例高得多，纷争核心原因在房价变化，拿2015年深圳物业公司违约潮来说，即便是不合法货品房，因短天数内房价暴涨，物业公司违约比例超过了50%，房价暴涨暴跌下，违约方违约并不因为房屋是小产权还是大产权而有所不同。

22、律师事务所见证无法律条文效应？

很多法律条文人其实并不了解深圳小产权房买卖的现状，仅凭“小产权房统统违规，违规则风险不可控”的简单思维做出轻率判断，而事实上，深圳几乎占据住房市场50%的小产权房地下买卖一直存在，很多人买回，很多人投资，很多人获益，当然也有吃亏了的，总体来说，有风险，但远没一般法律条文人口中说得那么可怕。

23、乡政府奶坛楼无法转让，碰到征地利益原物业公司？

目前市面上大多数奶坛楼不能转让，但是能到律师事务所见证，见证双方房屋转让协议。碰到征地自身利益问题地产商只认可房屋实际占有人，律师见证书，加购房合同。原物业公司没法律条文依据出来闹纷争。

24、深圳小产权房投资机遇？

A.价格低无税费；B.无需购房资格；C.租金回报率高；D.逢旧改，身价暴增；E.过度货品房首选；F.指标房不限售。

25、深圳小产权房投资风险？

A.卖方债权人的查封执行

此为投资小产权房最大风险，实践中，对于违规建筑物，法院也是能强制执行的。

B.绿本房无法转让，卖方毁约

违规建筑物无产证，自然无法转让，而不合法建筑物有产证，因不是红本货品房，同样也没法办理转让手续，由此导致很多物业公司在出售十年、二十年后因房价暴涨或遇旧改而毁约。

C.旧改产证的已过期（违规建筑物更安全）

26、甚么是迁离房？

迁离房就是地产商征收农地时，赔给迁离户的房子。

27、迁离房是不是都有红本，产权多少年？

深圳大部分旧改项目有红本,一般在征地补偿协议有体现。

产权和普通货品房一样为70年，拥有学位，能抵押贷款。

28、迁离房有甚么风险？

主要是买卖风险、项目风险、旧改周期的不确定性。

29、迁离房有甚么保障？

和地产商直接签征地补偿协议，征地补偿协议在国土局街道办等登记。

30、是否限购、是否限售、能否贷款？

不限购，外地户口能买回、深圳多套房也可买回、香港户籍也可买回；

不限售，拿到红本就能二手房买卖；

不能贷款，但拿到红本后能抵押贷款。

31一般多久能分房交房？

征地补偿协议一般约定具备开工条件起3年内交楼，一般开盘前分房。

项目签约率达到80%以上，才容易判断开工天数交楼天数，一般3-7年。

32、地产商有哪些补偿?

和地产商签约并交楼后，每月地产商会支付征地安置费直至交楼为止，另外还有搬家费、装修补偿等。

33、旧改投资回报率大概多少?

迁离房一般为开盘价5—7折，考虑投资周期，一般年化20%收益率。

34、为甚么有人出售?

有投资客前期低价收购了贫困户房，启动签约时卖掉；

部分项目，有大量香港物业公司在转让迁离房。

35、迁离房有哪些户型?

地产商会考虑迁离户的需求，一般小户型大户型都会有，具体看项目。

36、买了100平，没100平户型怎么办?

一般按开盘价多退少补，部分项目有优惠的增购价。

37、如何选房，迁离房品质是否差些？

迁离户一般在开盘前进行选房，一般摇号抽签选房，有些项目按签订征地补偿协议的顺序选房，具体选房流程参考征地补偿协议。

迁离房一般要求和开盘的货品房一样的品质，部分项目由迁离户选完房之后，剩余的房源开盘销售，迁离房和普通货品房完全混在一起。

38、迁离房办理房产证应交哪些费用？

参考征地补偿协议相关约定，一般由地产商负责含契税等所有税费。

39、迁离房一般买卖流程？

各个项目买卖流程不同，一般要求支付定金锁定房源，和地产商签约时支付全数房款。

40、万一有钉子户怎么办？

并不需要全体物业公司签完才动工，项目能分期建设；

乡政府街道办等部门会协调，推动进展，对于钉子户不合理要求，政府相关文件有具体措施，能通过政府裁决强制征收，或由法院判决并强制执行。

41、迁离房的优势是甚么？

不限购（解决购房席位问题）、不限售（不受三年数售政策管制），为开盘价的3.5—6折，以首付的资金买回房子不用贷款。

42、为甚么有些项目买不到？

有人卖才能买到，才形成市场，有些项目房源很少，属于稀缺资源；

没人卖或是价格太高，也是有价无市。

43、已经交房的迁离房项目有哪些？

华润城、万科星城、锦绣御园、佳兆业城市广场等等；未来深圳农地基本由旧改供给，后续开盘的项目大多配有迁离房。

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