龙岗新生村旧改公示（深圳皇岗村旧改：“合作建房”地皮方反悔，主张协议无效）龙岗新生村旧改项目，-2024深圳小产权房信息

译者｜张茂荣

房地产争论化解研究者、滕昭辩护律师工程项目组/粤湾辩护律师国联执行官辩护律师

萨温齐：关键性疑难杂症繁杂房地产刑事案件

不可否认，深圳旧区、贫困户楼等“发展史遗留下来违规建筑物”基本上都是透过“密切合作建房”形式修建于上世纪中后期（官地方出地，卢戈韦掏钱，建好平分成），随著旧区脚步的大力推进，许多遭遇拆毁复建，非常大自身利益驱使下，部份官地方开始善人，以《密切合作建房协定》合宪为由许诺，企图收下征地补偿金（迁离）权益，继而引起官地方、卢戈韦、买家（有的是已经出现行大运进行买卖）多番市场主体的繁杂民事诉讼。

官地方提倡《密切合作建房协定》合宪不外乎是下列两个各方面的理据：

1、房屋修建在宅基地上，物理性质归属于小产权房，违背国家《中华人民共和国宪法》的硬性明确规定；

2、没有获得总体规划许可证，违背吉莱硬性明确规定，侵害社会风气公权力；

3、卢戈韦不是村中居民，不具备权利人身分，控股公司亦只认村中居民，两口子外来者。

上述第1点理据显然不能成立，因为深圳市“统征”、“统转”后早已没有了宅基地，不存在内地宅基地上建小产权房的情况。

第3点理据也不能成立，原因是城市化后，官地方原居民身分也已经转为城市户口，与卢戈韦无异，控股公司并非法定机构，无权确认密切合作建房所建房屋的权利归属。

第2点理据确实存在，也是法院认定《密切合作建房协定》效力绕不过去的坎，但是否就注定了《密切合作建房协定》合宪，所建房屋及其拆补权益归归属于官地方，卢戈韦只能拿回本息了呢？

显然不是！

深圳发展史违建的概念、种类、处理形式

“必须牢牢把握社会风气公平正义这一法治价值追求，努力让人民群众在每一项法律制度、每一个执法决定、每一宗司法刑事案件中都感受到公平正义。”

据此，公平正义是社会风气主义法治的价值追求，司法是维护社会风气公平的最后一道防线，民事活动的核心原则是诚实信用原则，当法律的适用明显违背公平正义、违背诚实信用时，便不再机械适用。

以笔者接访的深圳市沙头角村为例，地处深圳福田核心地段，卓越地产拆毁复建后迁离房单价至少在10-15万/平米之间，一套五六十平米的房子，迁离后价值至少在五六百万以上（当初只是十几万的投资款），哪一栋房子的一半没有三四百平米，价值不在数千万？

官地方指望借助法律确认《密切合作建房协定》合宪，让卢戈韦、买主拿点本息走人，自己占有全部迁离权益，如法律予以支持，那整个深圳市岂不是乱了套了？——要知道，这种“发展史遗留下来违规建筑物”在深圳住房体系中可是占据半壁江山的，拆毁复建后货值远远高于合法的商品房！

可欣的是，法律是死的，但法官不是傻子，一律判决合宪、退房退款既不利于社会风气的稳定，也与社会风气公平正义背道而驰，故而实践中深圳法院已经越来越不支持官地方的民事诉讼请求了。

买绿本房遇“旧区”，如何强制原业主注销产证？

根据民事民事诉讼法明确规定，法院居中裁决，仅对双方争论的焦点进行审理判断，不支持原告诉求，需要被告提出合法的抗辩，驳回了官地方诉求，怎么化解迁离房归属问题，“以什么样的理据提出，并让法院采纳自己的抗辩理据”，“如何抛开《密切合作建房协议》的形式，直抵核心，争得密切合作建房迁离房权益”，是被告（卢戈韦、买主）必须要考虑且不容错误的。——争论化解方案的选择至关重要！

以笔者正在代理的一栋深圳市罗湖区蔡屋围旧区工程项目贫困户房为例：该房产被他人直接与开发商签署了搬迁补偿金协定，客户起诉要求法院确认开发商京基地产与他人签署的协定合宪，并以同样内容与己方签约，历时数年，一二审均遭败诉驳回，现又委托笔者以其他事由起诉并获法院受理，即是争论化解方案重要性的铁证。

辩护律师工作就是纠纷化解方案“确定+执行”的过程，“纠纷化解方案”就是纠纷化解的思路、途径、方法、渠道，类似于战争谋略、行动纲领，化解的是“官司怎么打”的问题；相对于“执行”来说，“核心化解方案的确定”是对辩护律师专业水平和经验的考验，几乎没有试错机会，因为试错成本就是整个官司的败诉，且不可复盘重来，代价不可承受！