深圳小产权房在涨价么?有学位房挂牌价一年下调500万「区域楼市观察」

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者李未来见习记者梁宝欣深圳报道

近日,国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中,深圳3月份二手住宅价格指数环比为99.7,较2月下跌0.3%。

从近一年深圳二手商品住宅价格环比变化情况来看,深圳二手住宅从2021年5月开始,环比连续11个月处于下行通道,跌幅介于0.1%-0.5%之间。

在同比方面,深圳3月份二手住宅价格指数同比为96.7,跌幅达3.3%。楼市寒意尚在。

乐有家营销总裁孟凡振在接受《华夏时报》记者采访时表示,深圳二手房价格环比下降11个月,在宏观层面主要是受经济形势影响导致居民消费力、消费意愿降低,信心指数和预期降低。

“具体主要是政策层面的一系列调控收紧,尤其二手房指导价政策的出台,以及与之配套的按指导价评估贷款的执行,直接造成了购房者贷款额度减小,变相提高了首付成数,尤其刚性需求被压制。其次,金融贷款方面的收紧使贷款审批门槛提高、放款周期都明显延长。今年以来,这种情况已经在改善。”孟凡振说。

二手房成交量大幅萎缩

2021年2月8日,深圳市出台二手住房成交参考价格制度。从2021年5月开始,深圳二手住宅价格已连续11个月处于下行通道,其中,3月环比下降0.3%。

值得注意的是,深圳二手房成交参考价是与银行贷款额度直接挂钩的。也就是说,银行会根据政府给出的二手房参考价来放贷,通常政府给出的参考价会低于市场价,这也意味着人们的首付比例可能由原来的三成提高到五成不等,变相增加了购房者的资金压力。同时,也有部分业主暂缓出售。

而在这样的传导机制下,深圳二手房成交量大幅萎缩。

据深圳市房地产中介协会统计的二手房网签数据,2021年深圳二手房网签(含自助)44375套,相比2020年120295套的网签量,下降幅度达到63.1%,这是自2007年以来,二手房网签量首次低于新房成交量。

数据来源:深圳市房地产中介协会中介标准指数

而在新房成交量方面。据深圳市房地产中介协会统计到的数据显示,2021年全年深圳市共成交52417套新房住宅,相比2020年成交套数上涨了15.5%,创下六年来新高。

二手指导价政策的出台使得深圳房地产市场呈现出新房热,二手房冷的特点。

此外,据深圳市房地产中介协会数据显示,2022年2月二手房网签套数906套(含自助),同比增长-83%,环比增长-43%;3月二手房网签套数1,355套(含自助),环比增长25.5%。

同时,第一太平戴维斯报告指出,2022年第一季度深圳住宅成交面积环同比降幅均超30%的原因有受春节假期和年后疫情影响使得部分看房活动推迟。

学位房溢价空间回调

据乐有家研究中心数据显示,自深圳二手房价格指导价政策出台后,不少中心地带的片区价格出现了较大幅度的回调。如南山的中心区、蛇口、大冲,福田的华强北、百花,罗湖的翠竹等,下跌幅度在全市排前列。

其中南山中心区价格降幅高达30%,华强北和翠竹价格均下跌28%,蛇口、百花、大冲、下梅林等也下跌超20%。

图源:乐有家研究中心

孟凡振认为,这些片区房价的大幅回调,主要是前期溢价比较高,比如南山中心区、蛇口、大冲等,在2021年以前上涨幅度较高。而百花、翠竹这一类是典型的名校片区,主要是靠学区的潜在价值得到拉升,政策发布后市场降温,以往过高的溢价空间、涨幅就出现了正常的回调、回落。龙岗的一些片区,此前涨价就比较缓慢,所以指导价出台后回调的幅度也比较少。

福田百花片区房产中介张先生也向《华夏时报》记者坦言,受官方参考价的调控政策影响,业主卖房周期变长,越来越接近指导价。像有套带百花小学和实验中学的学位房,目前业主报价1150万,之前最高峰的时候成交了1520万。

此外,《华夏时报》记者还了解到,百花片区某套学位房之前挂牌1580万元,挂了一年之后无人问津,业主将其降价到1080万。而据链家官网显示,这套房源参考总价为1111万,政府参考单价为12万/平。

孟凡振认为,指导价调控政策对于“控”的作用是显著的,给有“闻风上涨”惯性的深圳楼市带了一个紧箍咒,给刚需客户争取了“上车”机会。

在谈及深圳二手房指导价政策未来的发展时,孟凡振表示,目前市场整体交易量长期过度低迷,期待二手房指导价政策能够在“调”方面发挥市场作用,比如缓解深度绑定金融贷款政策的现状,如根据市场动态调整指导价幅度,增加灵活性避免市场调节失灵,满足更多刚需客户、新市民群体对美好居住生活的向往。

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