深圳买小产权房血泪史，帝都买房掉坑指南（一）-2024深圳小产权房信息

第一套：宣武门老破小VS马家堡老破小VS新宫西红门新房，马家堡老破小胜[抠鼻]

在4号线沿线找房，是金融民工绕不开的血泪史。那是2012年的夏天，南城的房价还不像现在这样高不可攀，宣武区也没资格称自己有学区房，手上捏着20W巨款的Z先生不知道哪根筋搭错了突然要买房，那时候我俩感情还不像现在这样淡如寡水，我也就傻呵呵的跟着他开始看房了，当时通过搜刮父母亲朋好友+高利贷（年化12的小贷）+手头有限的存款大概能凑出来100W，根据中介的建议大概能买200W左右的二手房或者300W左右的新房。初次买房，全北京毫无目的流窜一年多，结识中介无数，期间北京房价特别是南城房价暴涨，最后终于锁定了四号线沿线的三套房：

（1）宣武门老破小：七层（顶层）无电梯，北向不规则大开间，有一半是个尖角，面积大概40平多点；那栋楼跟筒子楼似的，每层估计能有20户；小区环境略等于0分，距离地铁站步行20分钟，唯一的亮点是隔壁有个北京小学和宣武公园。房子刚从租户手上收回来，一开门厨房居然有无数蟑螂乱窜，吓得我即使房主在后面喊可以便宜20W也没回头。

（2）马家堡老破小：3层无电梯，南北通透小两居（暗厅），60来平（老公房，显大，几乎没有公摊，还送个大阳台），一梯两户；小区环境大概5分（以10分为满分），步行至地铁5分钟以内，小区距离万芳亭公园和马家堡地铁站都在5分钟左右的距离。房东报价220W，讨价还价几个周最后210万成交。

（3）西红门/新宫新房：当时那一片诸多新房在售，价格2W到2.5W，整个就是个大工地，大兴线刚开通不久，对那一片的认知就是偏僻荒凉大农村；最重要的是，新房虽然首付低，但是总价摆在那里，每个月近2W的房贷比我们两口子的工资都多，实在不敢加杠杆，匆匆看过两个楼盘后就PASS了。

16年底，我们处置马家堡那套房子的时候，以上三套房子的价值分别是：

宣武区老破小：成为15年教改最大受益方，跃升为重点学区房，价值500W-550W

马家堡老破小：毫无任何利好，随着大盘涨动最终以300W售出

西红门/新宫120平左右次新：周边配套成熟，小区环境优美，交通便利，成为众多金融民工新选择，价值飙升到550-600W

精挑细选踩了个大坑！总结了一下，这次之所以掉坑，主要有以下几个因素：

（1）原生家庭影响（这届成年人不行，啥事都让原生家庭背锅）：我们夫妻俩都来自中部农村家庭，父母虽然砸锅卖铁把我们送到北京念书安家落户，但是他们本身对城市生活一无所知，更不可能给我们任何指导，甚至听说我们搜刮完他们的棺材板以后还要负债百万，吓得连连建议我们要不暂时先不考虑在北京买房，或者不行回老家省会买房。记得当时我两个省会城市来的同事父母惊呆我们的一系列当时觉着骚现在看来恨不得膜拜的操作：A的父亲直接指定她只能买在北京市政府附近（那时候人还没搬通州，当然，听说北京市政府要搬通州后叔叔又逼着她在副中心买了一套），觉着不管任何城市，市政府旁边的各项配套一定是最好的，后面果然证明城市中心的房产永远是最能保值增值的；B的父亲则是教育她用足杠杆且不能买最便宜的地方，知道她花400多万买太阳宫的新房时，我们简直惊呆了：那鬼地方那么远、价格那么贵、杠杆那么高，莫不是精神错乱？嗯，人现在用1000万的事实向我们证明有神经病的是我俩[微笑]

（2）我们夫妻俩人虽然从农村出来了，消费观并没有：首先，在大方向上就落了下乘，因为南城均价比北城和东城大概便宜1万块钱就毫不犹豫选择了更便宜的，事实上，贵的一般而已比便宜的更能保值增值，贵真的是有道理的；其次，在挑选区域的时候，完美错过市中心以及蓬勃发展的郊区，选择了一块没有任何发展前景的区域，这是对城市的规划不了解导致的，后面复盘整个事件，真觉着傻逼透了，一个没有地铁规划、没有教育前景、没有商业和办公规划、甚至周边连块未开发的空地都没有的地方，如何跑赢大盘？最后，从小区挑选上来说亦有失误，即使大方位上失策选择了公益西桥-角门-马家堡这种区域，也应该挑一个物业管理好的次新小区，以我们当时的预算，也足矣在那一片距离地铁站近的次新小区买个一居室，涨幅也是远超老破小的。

（3）不敢上杠杆在于对自身职业发展路径不清晰：虽然我俩当时加起来2万不到，但是我俩怎么说也是985小硕毕业，都进了能解决户口的金融央企，其实完全可以对未来的收入更有想象力一些，面对每个月2万的房贷，我们立马怂了，放弃了看新房。事实上，14年的时候我们人均税后年收入就过30W了，这点房贷根本就不是事儿。当然，这里不是要劝说大家上杠杆，因为我们18年加了次杠杆现在看来就是完全的失误，这个以后再说。只不过，年轻人，如果本身自己条件还可以又很努力，所在单位又不错，完全可以对自己的未来多点想象力，不要被眼前的困境吓着。

（4）没有及时止损换仓：北京的房价13年下半年开始降温，一直低迷到15年底，这2年的时间事实上是个很好的置换机会。我俩一直没有置换居然是居于一个现在特别搞笑的理由：必须等马家堡这套房子赚钱了才能卖！[机智]这不是有病么？！等你这套房子赚钱了，你想换得房子不得涨到天上去了？对房市来说，横盘期间，一定是最好的换仓时机！好不容易等到15年底打算换房了，结果一场股市狂欢到来打乱了全部计划，Z先生携全部存款杀入至今没能解套的故事改天再写。