深圳103平小产权房，2023年深圳可售人才房全攻略

不管成交数据如何，身边咨询买房的人明显有所增加。

其中，可售人才房（以下简称人才房）自从去年第一波批售，快速进入深圳大众的视野。

然而今年1月17日系列征求意见稿出台，又使得目前这批项目或将成为最后能以60%市场价买到100%产权，并且不受封闭流转限制的人才房，也因此备受关注。

无论出于怎样的考量，都值得有人才房购房买资格的人们认真做做功课，争取赶上最后一班车，并且选到自己心仪的“座位”。

没有错的房子，只有买错的房子。提供更多有用资讯，帮助大家找到心仪的房子，是我们的初衷和动力。

但是，每个观点都带着主观和局限。项目点评部分尽可能客观全面，如有不同，请相信自己的判断。

最后提醒大家，房子一定要亲自去现场看。

推文努力控制在2万字左右，更加详细的分析笔记欢迎进群领取。

如有疏漏不足，请联系后台修订，我们一起完善。

▲深圳可售人才房地图

全文较长，目录给你指引方向：

01深圳保障房体系17年变迁史

02深圳保障性住房“十四五”规划

03人才房/共有产权房/安居型商品房之间的区别

04深圳可售人才房总表

05不同价格区间人才房攻略

06深圳单价5万+人才房（重点关注深业安居·云海湾、龙光西丽项目+逐盘分析）

07深圳单价4-5万元人才房（重点关注星河开市客项目+逐盘分析）

08深圳单价3-4万元人才房（重点关注前海华发冰雪世界+逐盘分析）

09深圳单价3万元以下人才房（重点关注深业颐瑞府、深铁璟城+逐盘分析）

深圳保障房体系17年变迁史

深圳的保障性住房体系的设立起于2006年，以廉租住房和经济适用住房为主。此后，安居房、可售人才住房、共有产权住房等新名词不断出现。

梳理发现，事关深圳建立公共住房体系，有两个重点节点。

一是，2018年深圳正式开启“二次房改”，形成了“4+2+2+2”的住房供应与保障体系。

商品房占40%，人才住房占20%，安居型商品房占20%，公租房占20%，后三种统称“公共住房”。

二是，2022年1月，《深圳市住房发展“十四五”规划》发布，明确深圳未来五年的公共住房体系包括三类：

1、公共租赁住房——面向户籍中低收入人群；

2、保障性租赁住房——重点缓解新市民、青年人等各类人群的住房困难；

3、共有产权住房——补充提升居民住房自有水平。

其中，共有产权住房包括安居型商品房和可售型人才房。

至此，深圳公共住房体系基本明朗。

虽然今年1月17日发布的共有产权住房意见稿，使得深圳公共住房体系又有了新的变化：真正的共有产权住房出现，原则上不再建设安居型商品房。

不过大的框架应该不会再改变，因为十四五规划确定的体系，与国家现在主推住房保障体系十分契合，并且北京等城市已经有较为成熟的经验可以参考。

▲深圳保障房体系17年变迁

深圳保障性住房“十四五”规划

深圳住房十四五规划是纲要性文件，事关深圳人住房大事，其中很大篇幅事关公共住房。

首先是建设目标：深圳计划在十四五期间供应分配住房65万套（间）。其中，供应分配公共住房34万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房20万套（间）、共有产权住房8万套。

▲十四五住房供应分配|@深圳市住房发展“十四五”规划

这34万套（间）的目标也将分解到各区，并推动大型安居社区建设。

计划在福田区、罗湖区、南山区、宝安区、龙岗区、坪山区、光明区范围内选址多个大型安居社区，以公共住房为主推动社区建设，实现交通、教育、医疗配套同步规划、同步建设，打造配套齐全的安居基本盘。

▲十四五住房供应分配|@深圳市住房发展“十四五”规划

人才房、共有产权房、安居型商品房

有啥区别？

每次提到人才房，总会有人说分不清楚这几个名词。

今天再着重对深圳这三种需要购买才能享受的公共住房做个区分：安居型商品房、可售人才住房和共有产权住房。

在1月17日意见稿发布之前，深圳共有产权住房属于公共住房的一种，包括安居型商品房和可售人才住房。

在意见稿中，深圳提出原则上不再建设安居型商品房，而事实上，深圳的可售人才住房也并非是严格意义上的共有产权住房，因为参考北京等主流的共有产权住房，是不能像深圳可售人才房一样，购买完整的产权。

大概率，安居型商品房和可售人才住房都将退出历史舞台，深圳以后将主要由共有产权住房和租赁住房完成保障的使命。

所以如果符合条件也有意向购买，建议大家积极关注，不要错过机会。

深圳可售人才房总表

不同价格区间人才房攻略

不同价格区间的人才房，由于分布的区域不同，实际上在选择过程中，需要关注的重点也不同。

简单的总结，有点像我们在购买商品房的时候，买豪宅和买刚需房关注的重点也不同，是一样的道理。

只不过人才房折叠了市场，单价2万和6万的房子被一起推到大家面前。

其中有2点，针对所有价格区间统一提醒：

1.清单里在建成项目名称之后，列有编码是项目土地宗号。

也就是说这个项目的土地，是通过招拍挂渠道拿到。

在招拍挂的官方网站：深圳土地矿业权交易平台，可以查询到关于这块土地出让时政府的各种要求，也就是土地出让合同，人才房也会包含在其中。

大家选到中意项目之后，请务必自行查询。

2.综合用途的地块配套就在项目内，生活会更加方便。

所以无论在什么价格区间，也无论项目体量怎样，综合体和商业住宅混合功能用地项目，可能都会是我的优选项。

除此之外，不同价格区间的人才房，还有些不同的关注重点。

◎单价5万+人才房

1.关注未来价值超过当下价格。

这个价格区间的人才房，共6个，5224套，集中分布在南山和福田，整体配套不会太差。

而且大部分项目有城市级的规划支撑，所以判断哪里是未来有价值的片区，是重中之重，远比价格便宜500块更为重要。

即便不考虑升值转让，城市面貌焕然一新，未来生活更愉悦，工作在家门口的机会也更多呢。

2.景观可以是加分项。

在片区价值相去不远的情况下，更好的山海景观，可以成为加分项。前提是，先选择片区价值。

◎单价3-5万人才房

1.关注周边。

这个价格区间的项目，15个，5743套，主要分布在宝安和龙华。

只有少数几个站在城市级的风口片区，绝大部分属于区域级项目。

所以周边3-5公里半径内，有大的龙头企业、有高品质的购物中心、有好的学校，可能都会让最平常的日子上一个小台阶。

2.关注社区规模。

没有人，商业也很难健康长久。所以，如果没有外来人才口刺激，社区规模是支撑自带商业活下去的基础。

3.关注产品。

虽然是人才房，这个价格区间的两房动辄首付也要60万以上，楼层梯户比合理、户型通透、动线合理、住得舒服还是非常重要。

对于现在三口人，将来准备生二宝的家庭，又只能申购两房，空间能不能灵活调整也得考虑在内。

有装修的先加1分，时间精力情绪都是看不见的投入。

◎单价不到3万的人才房

1.不能求全责备。

交通、教育、商业，是通常买房要考虑的“三件套”，如果不是就买在公司附近，地铁可能是我首先会关注的选项。

商业最先放弃，网购基本可以替代。

教育集团化，现在规划在建的学校，未来大概率是名校。而且只要片区里受过高等教育的年轻家长多，未来片区教育质量也不会太差。

2.社区规模。原因同上。

3.产品。原因同上。

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深度盘点：深圳单价5万+人才房

??值得重点关注的单价5万+人才房：

?深业安居·云海湾T201-0168

地址：深圳南山桂湾片区创新六街和创新九街交汇处西北侧

开发商：深业+安居

套数：1200套

主力户型：待定

毋庸置疑，桂湾是前海自贸区最先成熟的片区。

伴随着前海扩容，一边坐拥妈湾和赤湾最初的前海，一边和宝中、碧海、沙井这片新扩容的前海接壤，桂湾的确是深得其中的利好。

▲桂湾实拍|图源@深圳前海

要说片区热度，深圳看前海，前海看桂湾也并不为过。

整体来看，前海三湾定位不同，桂湾的重点在于金融，前湾的重点在于科创和文化创意，妈湾的重点在于国际商贸。

桂湾起步更早，距今已有近10年的积累，约20栋金融总部和甲级写字楼已经陆续落成。

云海湾位于梦海大道一线，部分高层单位应该可以看到海景和摩天轮景观。

人才房售价(不含室内装修价格)平均售价为55200元/㎡、最高售价为58000元/㎡。

交通：

桂湾本身就是前海的交通枢纽，也是深圳在黄金内湾上的重要一站。

已经在建的前海综合交通枢纽，是目前亚洲最大的交通枢纽，投资约288亿元，相当于6.69个深圳北站的投资额，规划建筑面积约216万㎡，计划于2024年投入使用。

2024年好像也很快就要到来了。

前海交通枢纽分为地面和地下两部分：

地面是深港出入境口岸、集散广场、旅游大巴场站。

地下6层，除了深圳地铁1、5、11号线快速通达全市，还有穗莞深城际线、港深西部快线等方便连通香港、广州、东莞等湾区核心城市。

项目距离最近的，是地铁1号线鲤鱼门站，步行1公里左右，周边还有地铁5号线和11号线的换乘站。

教育：

项目自带一所12班幼儿园，周边的龙海家园则配套有一所32班的公办小学前海港湾小学。

根据桂湾片区开发单元规划，共有8块教育用地。

其中，除距离深业云海湾约300米处是前海港湾小学外，项目南侧还规划有9年一贯制公立学校。1.5公里范围内分布有前海港湾小学、前海国王学校、北大附中深圳南山分校等学校。

商业：

项目自带10000㎡商业，可以充分满足最日常的需求。

百度地图显示，步行到万象前海大约1.6公里，到宝中壹方城也就1.9公里，基本都属于平时溜达着可以过去的商业配套。

周边配套太多，一图看完。

【社区规模】：

整个项目占地51350.36㎡，规划建筑面积210040㎡，是目前前自贸区内海最大住宅社区。

【产品体验】：

必须得说，如果在华灯初上的傍晚，开车从梦海大道穿过前海，更容易感受到先人一步的成熟生活。

基本上到万象前海附近，已经可以看到写字楼灯火通明，鲜衣怒马的年轻人意气风发地穿行在路边，一幅金融中心该有的繁华景象。

项目已经开放了展示中心，但目前在售为商品住宅，人才房的入市时间、户型信息都还待定。

?龙光西丽T501-0101

地址：留仙大道与同发路交汇处

开发商：龙光地产

套数：960

主力户型：65㎡户型不少于750套，80㎡户型不少于210套。

项目位于留仙洞总部基地，紧邻深职院留仙洞校区，大疆天空之城北侧，和地铁5号线、13号线相连，区位优势明显。

▲南山十四五规划“一轴一带三组团”

未来龙光项目所在片区拥抱的都是城市级机遇。

如果认真去看南山区十四五规划，会发现10大重点发展片区中，前五大都和这个片区有关。

尤其是依托13号线科苑大道的地下空间综合开发，更是实现了西丽和粤海的深度融合，打造12公里的的南山“创新大道”，也是新兴科技产业综合承载区。

目前通过石鼓路和科苑北路已经打通，未来这条从深圳湾口岸起步到宝深路对接石鼓路的科苑路，将成为深圳“最贵”的一条路。也是深圳科创线中短期内最有价值的一条路。

项目距离规划中的西丽高铁站大约2公里，总部基地叠加高铁新城。

建成后的西丽高铁，约360万㎡，规划引入6条铁路，4条地铁线路，实现湾区内外的便捷交通。

▲西丽综合交通枢纽效果图

当然，留仙洞总部基地本身的冉冉升起也绝对不容小觑。

而且，由于历史规划原因，在法定图则中发现，尽管龙光项目是可售人才房，依然是整个片区里相当稀缺的住宅用地。

是的，用“相当稀缺”并不过分。

所以，也就能理解2021年5月13日的土拍现场，为什么这宗地耗时超过100分钟，成为那场土拍中鏖战最久的地块。

根据土地出让合同，这批人采访基准售价不高于52800元/㎡，最高售价不高于55400元/㎡。

交通：

项目已经在地铁5号线和13号线（在建）的安全保护区范围，交通极为便捷。

距离西丽高铁站大约2公里，深圳全城，湾区城际，国内国外便捷换乘。

教育：

目周边有南山区文理实验学校（集团）科创学校、官龙学校、深圳市第二高级中学、深中南山创新学校等多所教育资源，具体学区以教育局公示为准。

商业：

项目自带商业2.5万㎡，已经可以满足日常生活。

穿过大疆，背后是万科云城的商业街区，稍远处是花半里生活广场和西丽天虹。

【点评总结】

即便在5万+人才房区间里，依然属于值得重点推荐的项目。

成熟片区+城市级机遇。

??深圳5万+人才房逐盘分析：

?深铁熙府K103-0016

地址：南山区招商街道兴海大道与赤湾路交汇处西北角

开发商：深圳市地铁集团有限公司（以下简称深圳地铁）

套数：2080

力户型：约70㎡两房，约90㎡三房

如果用一句话来形容这个位置，前海蛇口自贸区里，少有的背山面海住宅，对于对景观有追求的买家来说，这里的确是少有可以兼具城市和山海的地方。

也因此堪称深圳可售人才房里的顶配，也是目前可以查询到的限价天花板，是位数不多最高售价可以突破6万元/㎡的人才房项目。

根据当时的土地出让合同，普通商品住房销售均价不得高于96100元/㎡。

出售型人才住房平均售价不得高于57600元/㎡、最高售价不得高于60500元/㎡。

▲项目所在片区展示

根据南山区十四五规划，赤湾未来发展重点，将从传统的港口物流向海洋科技转型。

蛇口国际海洋城，就是以赤湾、太子湾、蛇口为主要承载区，未来是要融入深圳“大空港-前海-蛇口”西部海洋科技创新走廊。

规划中的赤湾海洋科技产业园，占地面积约34.5万㎡，海岸线长度约1231米。

将建设深圳海洋工程技术研究院、海洋科技创新基地、海洋科技成果转化推广基地、海洋高端服务基地等。力争在三年内落地1-2个国家重大专项，创建1个国家级创新平台。

未来，伴随着深中通道、深珠通道的陆续落地，珠江口东西两岸之间互动越来越频密，百公里黄金内湾也将成为整个大湾区的内环线。

而且，片区的建设也随着邮轮母港的开通，以及K11的渐行渐近，一改之前产业为主，生活匮乏的基调，未来也将更加宜居。

产城人的融合，将在这里形成一个深圳城市级的空间样板。

【项目配套】

整宗土地和地铁12号线连通，规划总建筑面积350630㎡（不计教育设施用地、文体设施用地建筑面积），以住宅为主，本身自带教育、商业已经非常丰富。

交通：

从过往深铁拿地情况来看，绝大部分不用担心交通问题，其中还有部分项目位于地铁上盖，深铁熙府就是如此。

距离最近是12号线左炮台东站。

如果稍微走远一点，距离地铁2号线和5号线赤湾站也在日常通勤范围内。

项目自带4300㎡公交车首末站，对于不喜欢乘坐地铁的深圳人来说，更多一种选择。

教育：

根据规划，项目自带一所18班幼儿园和一所75班九年一贯制学校，基本可以实现初中之前的公立教育都可以在家门口完成。

商业：

项目自带3400㎡商业，和500㎡的社区菜市场，可以满足日常的生活所需。

周边在建有的4.6万㎡赤湾汇购物中心。

再远一点，总建筑面积22.85万㎡对K11艺术购物中心，计划明年开业，将为整个蛇口临海片区的商业增加浓墨重彩的一笔。

【项目规模】：

整个社区，总占地面积133173.86㎡，规划建筑面积350630㎡。

总住宅套数4160套，在深圳已经属于大型社区。

其中人才房可售套数2080套，根据规划公区和装修标准是要与商品房保持一致。

▲网传深铁熙府效果图

【现场体验】

目前赤湾片区城市面貌还处于相对嘈杂的阶段，未来随着望海路改造，为地下快速路+地面主干道。

值得注意，该批人才房在土地出让合同里有约定：

“出售型人才住房在一定年限内实行封闭流转，具体按照《深圳市人才住房建设和管理暂行办法》以及封闭流转有关规定执行。”

目前，项目展厅和样板房已开放，地址在车公庙的深铁置业大厦52楼。

?汉京花园（妈湾“工改保”T101-0012项目）

地址：南山区月月亮湾大道1046号

开发商：深圳市人才安居

套数：近5000套人才房+安居房

主力户型：约69㎡两房，约87㎡三房

汉京花园，也就是出现在2021年深圳“工改保”供地名单第2位的妈湾“工改保”T101-0012项目，也被纳入深圳住房发展十四五规划11个大型安居社区预选库。

尽管在前海妈湾片区，但地处月亮湾大道东侧，和新建设的妈湾住宅片区还有一定距离。且离妈湾港直线距离只有约600米，周边配套目前多以港口物流，保税区贸易为主。

目前看上去还有不少货柜堆头在视野范围内。

不过还是那句话，没有错的房子，只有买错的房子。

汉京花园背山面海，喜欢风景的人，不妨重点考虑这里。

前海对于妈湾的规划近年来也在不断迭代，面向未来的先锋城市还是颇具想象空间，尤其对于工作在赤湾、妈湾一带的高端服务业人才，汉京花园也是不错的选择。

未来随着妈湾跨海通道和新城立交的落地，在新的都市圈范围内，妈湾还有机会打开天花板。

而且项目体量庞大，未来居住约5000户，大城内部配套业规划有教育和教育，完全可以兑现一站式大城生活。

交通：

距离汉京花园最近的地铁站是5号线荔湾站，两者距离大约1.39公里，步行时间较长。

根据深圳地铁五期规划，项目周边还规划有24号地铁线，距离汉京花园较近的站点有兴海站、小南山西站，不过具体站点位置还未公布。

教育：

项目规划配建18班制幼儿园，和45班制九年一贯制学校。根据目前深圳集团化办学规划，未大概率会是名校集团。

目前周边已有月亮湾小学、赤湾学校、深大附中高中部等。

商业：

网友爆料，汉京花园自带约1.4万㎡商业。

【产品情况】

关于汉京花园的官方消息极少，目前关于产品只能确定两个：

一是大。占地约6.29㎡，建筑面积约57.9万㎡。

二是多。此前网传过3800套，如今官宣近5000套房。

而且之前官网上介绍的“共有产权房”，如今也调整为“安居型商品房”。

网友爆料，汉京花园是人才房和安居房占比接近各半。

人才房2494套，其中约69㎡的两房近2000套，约87㎡的三房约500套。

至于价格，有网友爆料或将超过5万元/㎡。

?安居景贤阁B407-0035

地址：莲花街道景田四街北侧、景田北街东侧。

开发商：福田人才安居

套数：224套

项目背靠天然居，处于赛格景苑和翔名苑两个小区之间，周边配套完善，并且有望划入福外的学区。

交通：1公里内有景田、香梅北、梅景3个地铁站点。

▲项目地理位置

教育：周边分布有福田外国语学校、福田区科技中学、景秀小学等学校，目前，项目旁的两个小区赛格景苑和翔名苑都属于福外的学区范围。

商业：周边有景田沃尔玛商超以及住宅底商，再远一点还有1979文化生活新天地、绿景佐阾虹湾购物中心等。

不过项目规模较小，项目用地面积约3000㎡，由一栋高28层建筑组成，目前户型信息还未公示。

▲项目施工现场图

?深业+深投控皇岗口岸B106-0065

地址：福田区皇岗路与百合三路交汇处东南侧

开发商：深圳深港科技创新合作区发展有限公司

套数：943

进度：在建

▲项目位置及规划情况

该地块属于河套深港科技创新合作区东翼项目的一部分。

福田区十四五规划，提出“以河套深港科技创新合作区为牵引打造中央创新区”，为行政和金融，再插上科技的翅膀。

而旁边的皇岗口岸，最新定位是：综合性国家科学中心。正在升级改造中，由扎哈·哈迪德建筑事务所操刀设计。

未来，皇岗口岸将释放40万㎡科创空间，与河套深港科创区协同合作，打造微电子、机器人、医学等产业的科研与合作枢纽。

还将引入2条地铁、3条城轨：即地铁7号线、规划的20号线、深广中轴城际线、穗莞深城际线，并预留港铁北环线支线接入条件。

具体来看，河套深港科技创新合作区东翼项目为总建筑面积约26万㎡的综合体，由一座标志性的甲级写字楼（250米）、两栋可售型人才住宅（180米）和一个购物中心裙楼组成。

▲效果图|图源华艺设计

交通：

项目邻近地铁4/10号线福田口岸，以及7号线皇岗口岸，地铁出行，以及往来香港非常便利。

教育：

周边有福民小学、天泽幼儿园、裕享花园小学（规划中）。

商业：

目前周边缺乏商业配套，不过根据规划，项目自带一个四层购物中心裙楼，为片区商业增色不少。

▲项目工地现场实拍

在裙房入口二层，还设计连桥，与周边建筑、口岸枢纽及公共区域都能实现无缝连接。

同时，地下商业走廊扩展了步行系统，联通地铁、皇岗和福田口岸。

深度点评：深圳单价4-5万元人才房

??值得重点关注的4-5万人才房：

?星河开市客环球商业中心（A817-0613）

地址：民治街道新区大道与景龙南路交汇处南侧

开发商：星河

套数：1068套

主力户型：70-89㎡2-3房

毛坯均价≤4.49万/㎡，毛坯最高价≤4.71万/㎡

项目位于民治街道的红山-上塘片区，周边多个住宅小区，居住配套成熟。

根据当时的土地出让合同，出售型人才住房平均售价不得高于44900元/㎡、最高售价不得高于47100元/㎡。

民治在龙华的规划中，定位为商务中心和城市客厅，依托北站国际商务区突出总部经济、国际商务、金融服务，依托红山-上塘片区突出购物休闲功能，未来将建设成为高铁枢纽新城、深港联动辐射内地的城市门户、现代化多功能的中央活力区。

具体到项目所在的红山-上塘片区，开市客华南总部是十四五龙华要加快建设的重点项目，沿着地铁4号线，红山将与北站、龙华中心区共同打造“一带三圈”的商业发展格局。

地铁：

4号线上塘站、红山站，步行距离分别约1.2公里、1.3公里（百度地图测距），红山站为4、6号线换乘点，一站到深圳北站换乘5号线。

教育：

项目自带6班幼儿园，直线1公里范围内分布有红山中学、深圳市格致中学、龙华实验学校（小学部和初中部）。

商业：

项目规划有2.6万㎡商业（含2.1万㎡仓储式商业+3.5万㎡办公+4.5万㎡酒店），将打造开市客华南总部。

半径约1公里范围内，还有约10万㎡龙华天虹商场、约6.5万㎡红山6979、约10万㎡龙光玖钻体验式商业。

文体：

周边分布有“四馆一体”中，展览馆、演艺中心、简上体育馆已经建成投用，美术馆新馆和深圳第二图书馆预计2023年建成。

【社区规模】

项目总建面约20.03万㎡，有1068套可售人才房。

目前，2房售罄，剩下752套3房在售。

3房面积从86-88㎡，有5种户型。A/B户型为3梯5户、D/E/F户型为3梯6户。

??深圳4-5万人才房逐盘分析：

?安居同乐馨苑

地址：深圳市南山区中山园路与铁二路交汇处东南角

开发商：安居集团

套数：248套（其中无偿移交49套）

主力户型：约68㎡两房，约80㎡三房

▲项目所在片区展示

安居同乐馨苑是南山区首宗可出售型人才住房。

项目地处南头街道，是南山区起步较早的片区之一。

优势在于距离科技园距离较近，到科技园北区3公里左右，到最热门的科兴科学园也就3.7公里，的确对于在科技园上班的年轻人算是非常方便的。

略显遗憾的是，片区起步较早的另一面，是在整个南山规划中，南头的重点更多在于南头古城的文化保育，城市面貌和产业升级都只能寄希望于周边的城市更新。

在深圳的城市个空间规划中，附近的南头直升机场在深圳住房发展十四五规划中，被纳入大型安居项社区项目预选库，占地大约8万㎡。

安居同乐馨苑毛坯均价不高于46200元/㎡，最高销售单价不高于48500元/㎡。

交通：

项目南侧距离北环大道仅800米，驾车出行倒是非常方便。

距离地铁12号线同乐南站，直线距离568米。

但因为要绕行北环跨线桥，百度测距到同乐南站A口最近，步行距离1.2公里，约需19分钟。

教育：

项目周边教育资源较为丰富。

最近的九年一贯制同乐实验学校，距离近有260米，基本就在家门口。

距宝安中学外国语学校、深圳艺术学校（南山校区）、深圳博纳学校（国际学校）都在1-3公里之间。

商业：

对于爱做饭的人来说，这里有深圳的“顶配”商业，南山农批和南山家禽市场都距离很近，肉菜都新鲜。

对于喜欢悠闲生活的人来说，这里也很适合，中山公园、荷兰花卉小镇，南头古镇也不远。

【产品情况】

项目占地3285.91㎡，建面18313㎡。

▲项目效果图

从建筑规模和目前能够查询到的效果图来看，为一栋单体楼。

根据土地出让合同，须24小时无偿对公众开放。

?龙华安居华越龙苑（A822-0408）

地址：民治街道中华路以西

开发商：深圳市人才安居集团

套数：1305套

毛坯均价≤3.96万/㎡，毛坯最高价≤4.16万/㎡

注意：根据土地出让合同要求，产权实行封闭流转，累计在本市缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，经批准并向政府缴纳增值收益后，可取得完全产权。

▲项目效果图

安居华越龙苑位于民治街道油松片区，通过招拍挂出让的5宗可售人才房地块里，3块集中在油松片区，都是人才安居集团拿下，分别是安居华越龙苑、安居中龙苑和安居颂龙苑，3个项目挨在一起，总建面约48.78万㎡。

虽说，民治定位为商务中心和城市客厅，不过重点发展的板块在红山-上塘，油松板块更靠近龙华中心区，目前以厂房、民房居多，它的崛起要靠城市更新。

龙华提出，要打造规模超200万㎡的市级核心商圈和世界级未来消费体验中心，主阵地在龙华中心区。

隔着工业路，项目对面是油松片区城市更新，由卓悦集团操刀，住宅部分卓越和奕府已入市。

西北侧是基本完成更新的鸿荣源壹成中心，商业体量有60万㎡。

另外，龙华商业中心城市更新已经动工。沿着工业路向西，龙华海岸城旧改项目于去年获批。

等这批旧改项目建成，未来，在安居华越龙苑周边，超200万㎡的市级核心商圈将成型。

地铁：

油松片区目前搭乘地铁不便，到6号线元芬站的直线距离约1.8公里，到4号线龙华站的直线距离约1.9公里（均为百度地图测距）。

不过，在深圳地铁五期建设规划的公示里，油松片区将喜提22、25、27号线3条地铁线以及深大城际，未来轨交比较方便。

教育：

配建有18班幼儿园和社康中心，周边分布有行知小学、牛栏前小学、龙峰小学（在建），规划有一块教育用地，目前已动工。

商业：

直线约1公里，是壹方天地约60万㎡商业。

【社区规模】

项目占地29619㎡，总建面约21.4万㎡，包括6栋150米超高层、商业及配套用房，地上49层、地下2层，规划建设1305套可售人才房。

今年1月，首栋封顶。

▲今年1月，安居华越龙苑首栋封顶

?安居中龙苑（A822-0409）

地址：民治街道布龙路与龙华大道交汇处，紧邻锦绣江南小区

开发商：深圳市人才安居集团

套数：1350套

毛坯均价≤3.96万/㎡，毛坯最高价≤4.16万/㎡

项目占地约3.15万㎡，建面约15.75万㎡，配建有公交车站、幼儿园、老年日间照料中心、商业及公共配套用房。（其他同安居华越龙苑）

▲项目效果图

?安居颂龙苑（A822-0422）

地址：民治街道布龙路与龙华大道交汇处，紧邻锦绣江南小区

开发商：深圳市人才安居集团

套数：1416套

毛坯均价≤3.96万/㎡，毛坯最高价≤4.16万/㎡

▲项目位置

容建面约13.76万㎡，可提供1416套可售人才房。

值得注意的是，根据当时土地出让合同要求，出售的人才房在一定年限内实行封闭流转，具体按照深圳市人才住房建设和管理有关办法以及封闭流转有关规定执行。

竞得人必须服从A822-0408（安居华越龙苑）、A822-0409（安居中龙苑）等宗地的整体规划，包括城市设计、建筑风格、户型结构比例、地下空间利用、后续运营管理等内容。（其他同安居华越龙苑）

▲项目效果图

?安居鸿栖台

地址：宝安区西乡街道尖岗山大道与卧龙五路交汇处

开发商：深圳市人才安居集团有限公司

套数：剩余231套三房户型（可售型人才房共960套）

主力户型：约87-88㎡三房

产品分析：项目于2022年11月入市，当时二房产品已售罄，仅剩三房产品。

项目位于尖岗山片区，这里依山傍水，为六山四园两水环绕，拥有庞大的山水资源。

同时，也是深圳新兴的别墅区域，已有曦城、中海九号公馆等别墅落地，形成深圳西部最大的别墅群。

目前，周边的商品房价格已达到“8字头”，而项目售价4.29万/㎡，性价比较高。

而从片区发展来看，尖岗山也较为不错。

早在2019年，尖岗山片区已纳入深圳国家高新区。

根据宝安区“十四五”规划，片区未来将基于新一代信息技术产业、检验检测、智慧物流、新材料等领域，引进香港高端产业要素，以雪花啤酒片区城市更新、72区甲岸工业园城市更新等项目为支撑，打造“尖岗山深港智能产业创新合作发展区”。

▲华润雪花啤酒总部效果图

交通：

尖岗山片区目前缺乏地铁，项目与最近的5号线兴东站有将近3公里的步行距离（百度地图测算）。

未来，15号线（规划中）将自尖岗山南面经过，项目与地铁站的距离或拉近至2公里左右（百度地图测距）。

不过，项目配建公交车首末站，能增强片区的公共出行便利程度。

此外，京港澳高速穿过片区，带来了非常便利的高速网络。

教育：

项目周边有曦城协同学校、南方科技大学附属中学宝安学校（简称“南科大宝安附中”）、新安中学(集团)外国语学校等学校。

值得注意的是，南科大附属中学是深圳较为知名的学校，南科大宝安附中作为分校，能够共享南科大、南科大附属中学的教育资源、教育理念。

商业：

项目配建商业面积约2488.06㎡底商。

而旁边曦城已有4万㎡的商业，虽然目前商业并不兴旺，但周边新建项目将带来约2万㎡的商业和大量业主，相信将形成更热闹的商业气息。

【社区规模】：

项目建设用地面积约3.4万㎡，总建筑面积约21.4万㎡。其中，可售住房约7.9万㎡，只租不售住房约5.7万㎡。

可以看出，项目是个中型社区，共1666套房源，由1-8栋组成围合社区。

【户型分析】：

▲87㎡三房2卫

该户型整体较为方正，动静分明，无大缺陷。

餐客厅一体化设计，使用更为灵动；

玄关位约2.7米，收纳空间充足。

公卫洗手台外置，增强公共空间开阔感；主卫配有飘窗，使用空间更大；

三个卧室均带飘窗，卧室间均为非承重墙，方便后期改造；

主卧可以实现“三面下脚”，空间较大。

不足之处是，客厅与卧室之间为承重墙，不利于后期客厅改造。

▲88㎡3房2卫

这个户型同样是三房，但做了横厅设计。

户型拥有横厅的突出优点：过道空间纳入餐客厅，让公共区域面积开阔大气。

同时，采光面达到11米，餐厅带飘窗、客厅出阳台，采光更佳。

不过，也带来了动静不够分明的缺点，公共区域的声音容易干扰卧室。

并且，卧室的隐私性会受影响。

值得注意的是，项目与客卫、次卧之间均为非承重墙，方便后期改造。

但项目的卫生间正对餐厅，或也是不利因素。

?海岸悦府

地址：宝安区新安街新乐路与翻身大道交汇处

开发商：深圳市宝安人才安居有限公司

套数：415套

▲项目效果图

?海乐花园

地址：宝安区新安街道海乐路与新安一路交汇处

开发商：深圳市宝安人才安居有限公司

套数：272套

两个项目都位于新安片区，是38区、39区棚改而来的住房项目，仅一路之隔。

▲新安街道创业路商务大道城市设计优秀方案（效果图）

并且，项目除回迁房外，其他都用作可售型人才房。

作为宝安的老城区，新安片区开发较早，整体配套较为完善，拥有海雅缤纷城、新安公园、宝安区人民医院、宝中外国语学校等一系列居住配套。

但也因为开发较早，部分区域城市面貌显得老旧、杂乱，目前在不断落地旧改项目。

而在宝安“十四五”规划中，新安也将重拾昔日荣光：

打造“首善新安、创新高地、孝德家园”。

深度点评：深圳单价3-4万元人才房

??值得重点关注的3-4万人才房：

?深圳前海华发冰雪世界（人才房备案名：新城华苑）

地址：宝安区沙井街道展林路与展景路交汇处

开发商：华发集团

套数：第一批推售2712套

主力户型：71㎡两房、85㎡三房

华发冰雪世界所在的片区，实际上在过去3年来，一直伴随着“都市圈”趋势的日渐清晰不断升级。

相比较网上各种版本的区域图，我自己更喜欢这张。

▲产业区位图|图源南方+

很多人暂时还不能清晰定义海洋新城的价值，过去3年也无法感受会展产业传说中1:9的经济杠杆。

可以确定的是，冰雪世界所处的片区，是深圳产业，更准确说是工业积淀已久的片区。

20年前的这里，就已经是一片片的厂房。

10年前的这里，如果你能跑遍沙井，最多再去临近的东莞厂里看看，就能拼装出一部手机，一架无人机，或是一只智能手表。

这也是前海向北扩容80公里的的重要动力之一。

金融的确站在产业链的上游，但前提是，得先有产业和产业链。

单纯的金融狂奔，无法让深圳踏实地站上更高的山峰。

作为深圳传统的制造业重镇，沙井也是曾经电子芯片和智能硬件产业集群所在地，也因此奠定整个宝安北部片区扎实的产业基本面，和藏富于民的城市基调。

也只有在这个基础之上，会展经济、冰雪文旅，才有长足发展的底气。

在不确定性已经太多的当下，华发冰雪世界周边已有的存量产业和人口，对于希望有更多安全感的买房人来说，是另一种安全保障。

而且，100公里A字形的珠江内环线，正在连通东西两岸。

长途运输，水运成本通常是铁路运输的1/2，陆运的1/5，空运的1/20，也决定了产业和人口，过去和未来，都将继续向距离港口450公里以内的范围聚集。

珠江、长江两大湾区都市群成为中国产业经济的重要引擎，实属必然。

产业高地的马太效应，将会在承压的未来，加速在城市和区域体现。

有海，又是都市圈的中心位，当然是首选。

如果用4个字来概括这个片区的价值，可以是产业的“融会贯通”，也可以是深圳的“守正出奇”。

华发冰雪世界，被纳入深圳住房发展十四五规划11个大型安居社区预选库。

其中，30万㎡的华发新城（备案名：新城华苑），是截至目前深圳最大的纯人才房社区，也是131万m2的冰雪世界里唯一的住宅。

主打71㎡的两房和85㎡的三房两厅两卫，土地出让合同显示最高限价4万/㎡，但网友爆料均价估计只有3万出头。

交通：

华发冰雪世界是双地铁物业，分别是20号线和12号线。

20号线二期建成后，将连通海洋新城到福田深港创新合作区，包含15个换乘站和3个枢纽站，通达全城。

百度地图显示，从冰雪世界营销中心去12号线海上田园南站仅500多米，步行只需要几分钟。沿线可以换乘1、2、5、9、11号线，去哪儿都方便。

项目周边还有2023年计划开建的18号快线，连接海上田园、光明城枢纽、平湖枢纽到沙头角口岸，贯穿深圳东西。

自驾也很方便，不到3公里，就可以上S3沿江高速，约30分钟到宝中，约40分钟到后海中心区。

教育：

华发新城自带一所约6000㎡公立幼儿园，项目南侧规划有72班九年一贯制公立学校、河岸对侧规划有54班九年一贯制优质学校，明确引进优质学府。

商业：

▲深圳前海·华发冰雪世界整体效果图

华发新城内部，自带约7000㎡商业，外加约1000㎡社区菜市场。

冰雪世界内部，除约30万㎡华发新城以外，其余约100万㎡都是配套，包括10万㎡主题商业和约74万㎡办公集群，以及最吸睛的约10万㎡全球最大室内滑雪场。

整个片区，在华发新城5公里半径，还有已经开业多年的京基百纳和新沙天虹，在建和规划中的有23万㎡会展湾商业，18万㎡万丰海岸城购物中心，以及鸿荣源奥特莱斯、华润金蚝小镇和华强城三大巨无霸旧改的配套商业。

【社区规模】

30万㎡的体量，已经是超过截至目前前海三湾任何一个住宅项目的体量，也是截至目前深圳最大的纯人才房社区。

【产品体验】

2月11日展示中心和样板房同步开放，整个看房过程有3个特别的感觉。

第一个是新。深圳投入429亿填海5.3平方公里，打造的西部会展新城“三城一港”，会展湾蜿蜒穿过，的确是让这个片区呈现出国际化都市的风貌。

第二个是乐。明知道是造雪机里飘出的“雪花”，看到漫天飞雪，还是会莫名兴奋。现场很多成年人撑起伞，假装艰难地走在风雪里，也很有趣。等到2025年室内滑雪场开业，相信会有更多人，可以在温暖的南方享受冰雪的快乐。

第三个是意外。整个冰雪世界项目两面滨水，一面留给了滑雪场，一面留给了华发新城，应该是人才房社区里的高配景观了。尤其是在单价3-4万/㎡区间。

样板间也超出预期。

▲71㎡户型图

71㎡的大两房，有间卧室的设计，和去年润峯云尚府的很像。如果将来有二宝，这间卧室可以做成一个两宝套房。

价格方面，按均价3万来算，预估套均总价约215万，按行业内普遍的定价逻辑，有些便宜的单位可能会到195万以内，首付不到60万、月供5K享“前海三房”。

85㎡三房横厅通透，阳台宽敞。行业内常用来衡量空间质感的“窗墙比”，完胜很多在售商品房，打破之前对人才房“减价就减配”的刻板印象。

现场仅是做示意用的简装体验也很不错，的确是今年准备入手人才房的购房者“看了才能做决定”的项目。

▲85㎡户型图

??深圳3-4万人才房逐盘分析：

?安居福汇阁：

地址：宝安区福山路与富桥大道交汇处

开发商：深圳市宝安人才安居有限公司

套数：552套

安居福汇阁早在2020年，便作为二类居住用地，被人才安居集团拍下，用于建设可售型人才房。

根据出让要求，项目均价不高于3.04万/㎡、最高单价不高于3.19万/㎡。

而旁边的商品房价格约4.8万/㎡。

安居福汇阁所在的是福海街道，这里西临国际会展中心、南面是空港新城，北面是“西部城市中心”。

良好的区位，也让这里拥有立新湖科创总部区，以及会展东福海产业聚集区，并建设福海国际海产品交易中心、打造福海基围文化美食节。

未来，这里将建设“智创高地、展城都会、海洋新城”，打造“多彩福海”。

同时，依托国际会展城、海洋新城等重大设施，完善配套服务功能，重点加速智能制造产业集聚，培育总部经济、科技研发等高附加值经济，发展会展+文化旅游、会展+商务服务、海洋经济、现代服务等产业。

可以看出，福海未来将随着宝安西北部的发展，而实现蜕变。

交通：

项目与最近的11号线桥头站，约1.4公里的步行距离（百度地图测算）。

直线2公里内，还有已开通数年的穗莞深城际福海西站。

教育：

项目周边有福海中学、桥头学校、南科大附属中学，以及在建的第十六高级中学，教育资源丰富。

商业：

项目周边缺乏大型商场，目前距离较近的大型购物中心，是2公里内的华强时代广场。

不过，项目配建约1万㎡的商业，能满足日常消费需求。

文体：

项目一路之隔是福海足球体育公园，带来多规格的足球场、篮球场、环场跑道等配套。

而福海还在建设文化艺术体育中心，带来更多休闲运动配套。

项目占地面积约1.79万㎡，总建面约13万㎡。

住宅面积为7.67万㎡，商业9200㎡，须配建社区健康服务中心、老年人日间照料中心和一所9班幼儿园。

项目在2021年4月开工建设，预计今年年底能竣工，明年可交房。

也因此，项目在去年就已满足入市条件，目前在进行营销业务置业顾问服务采购，离入市不远。

?安居云畔

地址：盐田区盐田街道中青一路北侧

开发商：盐田人才安居公司

套数：83套

作为深圳原关内片区，盐田发展非常早，城市建设也相对完善。

而随之深圳“一路向西”，盐田也留给人们的印象，则变成了旅游、港口两大标签，关注度与楼市热度均有下降。

如今，盐田的新房价格约在5万上下，预计人才房项目的价格或在3万/㎡左右。

在盐田的“十四五规划”中，未来将打造为深港深度合作先行区、特色科技产业创新区、全域全季旅游示范区。

重点推动沙头角深港国际旅游消费合作区建设——打造沙头角跨境免税消费核，拟规划重建沙头角口岸，目标建设大型免税购物商业中心。

试行“一地两检”通关模式，打造口岸通关、免税消费、旅游服务等一体的口岸综合体。

▲沙头角跨境免税消费核

同时，也促进盐田的港口物流、滨海旅游、黄金珠宝等传统优势产业持续稳链升级。

此外，盐田未来还将迎来8号线二期和三期，预计二期今年能通车，让大小梅沙与其他各区的距离更近。

而借助海港优势，盐田还将规划建设梅沙旅游客运码头、沙头角码头、小梅沙码头，改造金色海岸码头等，推动盐田成为国际航运枢纽，加强盐田与各区、大湾区多城市的联系。

交通：

项目与8号线深外高中站约500米步行距离（百度地图测算）。

同时，项目靠近盐排高速、惠深沿海高速，自驾交通也算较为便利。

教育：

项目对面是中海双语幼儿园，周边有深圳外国语学校（高中部）、云海学校等。

2公里内还有海心小学、永安小学、乐群实验学校、盐田实验学校等等。

商业：

项目周边无集中商业，购物中心需要去到2站地铁之外的壹海城。

项目在梧桐山脚下，周边有盐田人民医院。

【社区规模】

项目总用地面积2795㎡，总建面约1.8万㎡，为盐田人才安居公司通过招拍挂获得的人才住房项目，仅提供83套可售人才房，另有52套只租不售人才房。

项目已于2020年5月20日正式开工。

可以看出，项目是个体量非常小的项目，只有一栋30层的高层，无围合社区，但配建了公交车站。

根据项目平面图，项目将带来65㎡、80㎡两种户型。

目前，项目已在8号线深外高中站旁，设置了展示中心。

?【安居峰景苑】（A917-0057）

地址：龙华观湖街道平安路

开发商：深圳市人才安居集团

套数：224套

户型：71-88㎡2-3房

毛坯均价≤2.97万/㎡，毛坯最高价≤3.12万/㎡

▲安居峰景苑效果图

在整个大观澜板块里，观湖街道的居住环境最佳。

这里有龙华区政府、有商业（合正观澜汇、百佳华领域广场）、有轨交（4号线、有轨电车）、有文体配套（观澜美术馆、观湖文化体育中心等）、有公园（观城社区公园、民法公园、观澜老街公园等）。

龙华重点发展的6大片区之一鹭湖中心城，就在观湖。

而城市更新项目也在持续翻新片区面貌。

例如，正在落地兑现的观澜汇（田背工业区旧改）、万科启城（长湖头村旧改）等，还有大批旧改项目在推进，例如观湖北利益统筹项目、大布巷旧改等。

据深圳十四五规划，观湖要建设成为智造新城、文化绿谷，重点发展新一代信息技术、智能装备、生命健康等新兴产业，打造科技成果转移转化示范区域，充分利用观湖山水环绕的地域优势，建设山水相依、绿意盎然的文化绿谷。

此外，围绕文化服务中心区的定位，观湖将推进龙华区群艺馆、区图书馆、区大剧院规划建设，引入街头文化艺术，增强公共文化服务能力。

在大观澜片区（含观澜、观湖、福城3个街道）来看，观湖相当于打造龙华的红山。

【周边配套】

项目周边以工业园区为主，距离最近的商品住宅小区为佳华领域广场。

地铁：

项目靠近4号线观澜站，直线距离约600米（百度地图测距），与有轨电车石角头站的直线距离约200米。地铁规划18号线与22号线将经过附近松元厦站和长湖站，片区未来轨交较便利。

教育：

配建有1624㎡幼儿园，周边教育配套缺乏。

商业：

自带1000㎡商业，直线距离约600米有体量约6万㎡的百佳华领域广场。

【社区规模】

项目总建面32225.23㎡，由1栋33层住宅、1栋3层幼儿园和1栋4层商业及公共配套组成，其中住宅面积为17660㎡，商业面积1000㎡，幼儿园1624㎡、文化活动室1000㎡。

共建可售型人才住房224套，为3梯7户设计，主要包括128套71.45㎡两房、64套87.84㎡三房、32套87.89㎡三房。

?安居凤桐苑（A614-0506）

地址：光明凤凰街道科发路1号

开发商：深圳市人才安居集团

套数：1086套

户型：65-80㎡2-3房

毛坯均价≤2.9万/㎡，毛坯最高价≤3.05万/㎡

凤凰城是光明最早发展的片区，被定位为光明CBD、城市会客厅。

这里是光明产业最为集聚的片区之一，也是已兑现的配套最成熟的片区之一。

如果以龙大高速为界，东面更宜居，光明二手房标杆项目龙光玖龙台就在这里，还坐落有光明大第、深房传麒等多个成熟住宅小区，光明蓝鲸世界、万达广场、新城公园、虹桥公园、光明文化艺术中心，也位于在东边。

西面则偏向产业集聚，华星光电、南太云创谷园区、尚智科技园等多个产业园区分布在西边。项目位于西边，靠近住宅小区光明1号。

地铁：

跟6号线凤凰城站的直线距离约1公里（百度地图测距），13号线在建，等建成通车，从凤凰城站出发约30分钟可直达南山。规划有18号线，未来可通过换乘光明城站通达宝安和盐田。

教育：周边分布有深圳实验学校（光明校区）、光明区凤凰学校、深圳市光明中学。

商业：自带沿街商铺，周边有光明1号沿街商业、约10万㎡光明蓝鲸世界、万达广场。

【社区规模】

占地约1.86万㎡，总建面约13.8万㎡，规划6栋住宅、两层沿街商业、局部三层商业和公共配套，可提供人才住房1086套。

?深铁阅云境广场（G01063-0264）

地址：龙岗区园山街道龙岗大道与龙飞大道交汇处西南角与西北角，

开发商：深铁

套数：900

主力户型：两房65-70㎡户型约600套，三房两厅两卫户型85-90㎡约300套。

▲深铁阅云境广场效果图

项目位于龙岗“一芯两核多支点”的“一芯”——“湾东智芯”的大运深港国际科教城中，是龙岗最有潜力的片区之一。

项目是大运综合交通枢纽上盖物业，深圳东部第一个"四线"枢纽位置。

紧挨颐安都会中央四期，项目分南北区2期开发，其中北区规划为住宅及裙楼配套商业，南区开发兼顾公共性和便捷性，规划为超高层办公写字楼、大型商业mall等。

教育：

项目距离华南师范大学附属龙岗大运学校学区约700米，附近有香港中文大学深圳分校、深圳北理莫斯科大学、深圳信息职业技术学院等大学校区。

交通：

项目为大运站上盖物业，大运站未来将会有4条轨道交通交汇，分别是3/14/16/33号线，附近还有在建的深大城际线。

商业：

项目除自身规划商业外，旁边的颐安都会有约30万㎡的商业体量，距离星河cocopark（含山姆会员店）约600米。

休闲：距离大运中心体育馆约1.4公里，周边3公里范围有龙岗区大运公园、龙城公园等。

深度点评：深圳单价不到3万元人才房

??值得重点关注的单价不到3万人才房

?深业颐瑞府（A641-0030）

地址：光明区新湖街道规划翠辉路北侧与规划建昌路交汇处西北角

开发商：深业

套数：314套

户型：65-90㎡2-3房

毛坯均价≤2.71万/㎡，毛坯最高价≤2.85万/㎡

从2019年全面启动建设，近4年的时间，光明中心区大批重大项目落地动工。

光明中心区的定位是“深圳北部中心的中心”和“科学城的综合服务中心”，将贯彻TOD建设模式，按照15分钟生活圈的标准对社区和公共服务设施进行配置。

看过法定图则，对于光明中心区的规划，心里会更有数。住宅、商业、教育用地、文体设施用地、绿地公园，沿着地铁集结。

光明大街的改造，和科学公园的建设，也给光明中心区的未来增添更多的想象空间。

地铁：

百度地图测距，项目跟6号线光明大街站的直线距离约800米，跟光明站的直线距离约500米。

教育：

对照法定图则，项目周边，从幼儿园到高中，都规划有相应的教育用地。周边还有东周小学（正在扩建成9年一贯制中）、华南师范附属学校、中山大学附属学校等多所学校。

商业：

自带约4000㎡商业，旁边规划有3块商业用地。体量约5万㎡的COCOCity（在建），步行距离约900米。

文体：

项目对面就是占地约216公顷的科学公园，规划有约9.5万㎡的日之湖。科学公园东侧，是在建的深圳科技馆新馆，还规划有西方美术馆、科学城体育中心、艺术中心等。

占地约1.88万㎡，总建面约12.5万㎡，规划有4栋住宅，住宅部分包括444套普通商品房、314套可售人才房和120套公共租赁住房。

?深铁璟城

地址：宝安区碧朗路与松福路交汇处

开发商：深圳市地铁集团有限公司

套数：约2300套

▲深铁璟城效果图

项目位于松岗片区，在11号线碧头站周边。

目前，松岗的新房价格约4.8万/㎡，而人才房则为2.74万/㎡。

整体来看，松岗靠近东莞，工业基础实力强，但目前厂房、小产权房众多。

而根据宝安“十四五”规划，松岗的定位是“西部重镇、智创沃土、水岸新城”。

这意味着，松岗未来的发展将大有可为。

片区将立足毗邻海洋新城、光明科学城、海上田园城、东莞滨海湾新区的区位优势，重点发展以新型电子元器件和智能装备为主导，以文创产品展示交易和健康产业为特色的产业，着力建设松岗南、江碧环境生态产业园、6号线溪头片区等重点片区。

此外，片区将打造松岗琥珀（国际）交易市场，形成琥珀艺展文化创意圈。

同时，松岗商业中心更新也将继续推进，而松岗目前也有大量旧改项目正在落地，未来城市面貌将更漂亮。

▲潭头片区旧改项目效果图

交通

项目距离11号线碧头站约400多米（百度地图测距）。

未来11号线连通东莞，将带来双城的交通体验。

教育：

项目配建1所72班的九年一贯制学校，以及3所幼儿园，基本可以满足业主们就近入学的需求。

目前有传言称，项目配建的学校或引进宝安中学集团学校，但暂未见相关的官方文件。

商业：

项目配建约6万㎡的商业，周边2公里内还有体量约20万㎡的满京华满纷汇，也完全不用担心购物问题。

文体：

作为超级大城，项目将配建体育公园、中心公园等公共休闲配套，未来片区也将建设松岗体育中心、松岗文化艺术中心、图书馆等，满足人文生活需求。

项目以城市融合居住+地铁+公园叠加的规划理念，整体打造“高空之上的立体大城”，是集高端住宅、缤纷商业、运动公园、九年教育配套于一体的大型综合体。

值得注意的是，这个项目几乎是深圳近年来容积率最低的项目，只有1.57。

事实上，深铁璟城是松岗片区轨道综合开发项目的一部分。

项目将带来三大公共住房项目：

而在宝安住房“十四五”中，松岗北将建成“活力大型安居社区”，意味着片区的居住属性非常强。

??深圳不到3万人才房逐盘分析：

?安居梓和苑

地址：坪山区坑梓街道秀沙路路与坪山大道交汇处东北角

开发商：深圳市人才安居集团有限公司

套数：83套

主力户型：65㎡、80㎡

项目位于坑梓片区，这一片区此前曾是坪山仅有的两大街道之一，而后又被划出龙田、石井两大街道。

由此，坑梓也就缩小为坪山最北边的部分。

这一街道紧临惠州，仍有大量土地未必有效开发利用，片区居住配套也仍待改善。

目前，项目周边只有深铁的G14301-0115项目，限售均价约3.42万/㎡；

而项目的限售均价仅1.98万/㎡，是少有的“2字头”以内项目。

虽然坑梓开发程度欠佳，但片区落地了比亚迪工业园区，去年还开通了地铁14号线，未来发展可期。

根据坪山“十四五”规划，坑梓将定位为“坑梓中心”，是坪山重点发展区域。

将沿坑梓人民路形成新的商圈节点，推进进坑梓客家小镇的建设，建成坑梓文化科技中心等。

坑梓将打造国家新能源汽车产业基地、第三代半导体（集成电路）拓展区、国家生物产业基地等，这些也是坪山着力构建的新能源汽车和智能网联、生物医药、新一代信息技术等产业。

▲新能源汽车产业园项目效果图

而随着大湾区一体化发展，坪山，尤其是坑梓片区，也将成为东部门户，与惠州协同发展。

交通：

项目位于14号线沙田站周边，步行距离约600多米。

同时，毗邻坪山大道，在深海高速周边，自驾条件也尚可。

教育：

项目周边学校较少，只有深圳第一职业技术学校、金田学校。

不过，项目自带18班幼儿园，南侧规划36班九年一贯制学校，西南侧规划18班小学，将补充周边的教育资源缺失。

商业：

周边无大型商业，项目自带8000㎡的商业，或能满足基础消费需求。

其他：

周边有五马峰、金沙图书馆等。

【社区规模】：

项目总用地面积4.9万㎡，总建面33.4万㎡，容积率4.5，由9栋超高层住宅围合成庭院社区。

根据人才安居集团介绍，这一项目将作为营造对深圳市中高端企业与人才的吸引、集聚、培育的优势平台，旨在提升区域品质，成为“绿色、活力、健康高品质宜居示范社区。

根据规划信息，项目除了864套可售人才房外，还带来1736套安居型商品房，共2600套房源，车位比1:1。

户型方面，将带来65㎡288套、80㎡576套。

目前，项目在进行营销业务置业顾问服务采购，预计离入市不远。

?安居泰和苑

地址：坪山区马峦街道体育二路与沙岭路交汇处东北角

开发商：深圳市人才安居集团有限公司

套数：381套

项目位于马峦街道，是坪山面积最大的街道，同时也是工业总产值最高的区域——2021年，其工业总产值787.7亿，占据坪山约三分之一的体量。

而在坪山的未来规划中，马峦街道也占据重要分量：

燕子湖片区落地国际会展中心，并打造为公共活力中心、创新服务中心、宜居宜业社区、城市新客厅和标杆城区。

比亚迪总部落地于此，带来让人羡慕的新能源汽车产业；

碧岭落地深港生命健康产业合作区，发展生命健康产业。

▲燕子湖国际会展中心

而人文生态建设方面，马峦街道拥有大万世居客家文化、东江纵队红色文化等旅游资源，并且将落地深圳自然博物馆，建成马峦山自然生态。

还将打造马峦街道公共文化服务中心，开通了云巴1号线、地铁16号线等，不断丰富居住配套，提升城市舒适度。

交通：

距离地铁14号线锦龙站，约1.2公里（百度测距）。

地面交通比较便利，可通过锦龙大道便捷连接坪山大道、金碧路等区域主干道，以及坪盐通道、南坪快速路、东部过境高速（建设中）等城市高、快速路。

教育：

周边有锦龙小学、中山小学、深圳实验坪山高中园等教育配套，加上自带的幼儿园，教育配套较为完善。

商业：

直线1.4公里范围内有天虹商场，配建7000㎡商业，消费需求基本可以满足。

文体：

旁边有坪山体育中心，大山陂水库等休闲运动配套。

【社区规模】

项目占地1.9万㎡，总建面13.1万㎡，容积率4.5，绿化率40%，由2层裙房、4栋高层住宅组成，有社区花园。

由于靠近大山陂水库，项目的塔楼呈“U”形布局环抱东南侧景观。

根据规划信息，项目配建幼儿园、社康中心、老人日间照料中心等配套，车位比约1:1.3。

除了可售型人才房外，项目还配建462套可租型人才房。

其中：

此外，项目在进行营销业务置业顾问服务采购，预计离入市不远。

?深铁睿著广场（A641-0029）

地址：光明区新湖街道规划光辉大道与华夏路交汇处东南角

开发商：深铁

套数：约40套

毛坯均价≤2.71万/㎡，毛坯最高价≤2.85万/㎡

项目占地约1.6万㎡，总建面约10万㎡，规划有商业和办公3.9万㎡（地上商业7500㎡）、住宅2.8万㎡、菜市场1000㎡、公交首末站2500㎡。

?深物业御棠上府（A606-0258）

地址：光明区玉塘街道松白路与长岗三路交汇处南角

开发商：深物业

套数：388套

价格：毛坯均价≤2.6万/㎡，毛坯最高价≤2.7万/㎡

在光明中心区、凤凰城的光芒下，玉塘板块此前不显。

随着片区土地整备项目的推进，以及宅地招拍挂建设商品房，这个片区逐渐被外界看见。

事实上，玉塘街道，是光明街道中GDP排名第一，高新企业、科技机构集聚度最高的街道。

在光明十四五规划里，玉塘定位为光明科学城产业功能配套区和光明南大门，核心片区将打造成为光明南部城市中心。

目前，片区内工业厂房居多，不过，玉塘多个整备利益统筹项目正在推进，城市界面焕新在即。

去年9月，玉塘街道长圳社区连片产业地块土地整备利益统筹项目及长圳社区土地整备利益统筹项目启动清拆，释放120万㎡产城融合空间。

该项目占地约1.5万㎡，总建面约12万㎡，由3栋超高层住宅、1栋幼儿园及沿街商业组成。其中，普通商品房484户、可售人才房388户。

地铁：

距离地铁较远，最近的地铁站是6号线长圳站，直线距离约2.4公里。可寄望于规划中的18号线、29号线来改善轨交配套，距离18号线田寮站较近。

教育：

自带一所九班幼儿园，附近有田寮小学，西侧规划有初中，约1公里有华中师范大学附属光明勤诚达学校

商业：

自带沿街商业，距离约900米有勤诚达K+广场商业，光明首个沃尔玛就落户在这里。

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策划/统筹：马普尔

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