深圳东站小产权房，降幅10%？低位上车学区房机会来了

年底会不会迎来翘尾行情？还有待时间的验证，今天先来看看以“老破小”闻名的八卦岭片区。

据悉，八卦岭宿舍目前挂牌价格在9.3万/平左右，实际成交价格在六万多到七万的样子，大多数业主也是诚心出售。

要知道2021年初，成交价最高时达到15万多/平，对比现在已是腰斩，比指导价7.5万/平还低。

众所周知，八卦岭房价的起伏和名校有很大关系，这就让很多家长对学区房产生了疑惑，现在还能不能买学区房呢？

八卦岭房价的起伏

过去的八卦岭，因名校刷足了存在感。

1、没有名校落户之前，学位竞争激烈，面临入学难的问题。

小学生地段生只能到南边的园岭入学，以八卦路为界，东面报读园岭实验小学，西面报读园岭外国语小学，初中生划入西边的华富中学。

虽然园岭片区学校质量较高，但学位竞争激烈，面临分流和部分非户籍儿童无法入学的情况，成为福田区基础教育的老大难问题。

2、原本很缺乏学校资源的八卦岭，一下子迎来了两所名校。

转机在2019年1月，福田区教育局在公开回复市民咨询中，明确提到八卦岭红岭北路以西和八卦二路以北交汇处将规划建设荔园小学东校区。

2020年3月，又宣布新建的笔架山中学项目更名为荔园实验中学，交由荔园教育集团承办。（注：笔架山中学项目位于泥岗路与上步路交汇处东南侧，与深圳中学泥岗校区相隔于泥岗东路。）

荔园小学（八卦岭校区）招生范围

2022年2月，福田区教育局公示了荔园教育集团的学位优化供给方案，荔园小学（八卦岭校区）招生范围确定，几乎整个八卦岭片区都被涵盖在内。（注：荔园小学东校区设36个班，提供约1620个学位，2022年9月开始招生。）

3、八卦岭的房价随着学位的变化而超前反应，可以说是深圳优质学位房市场的经典案例。

2020年，八卦岭宿舍5个月内房价上涨25%，挂牌单价8万/平以上。到了2020年底，该小区14.6万单价的房源都成为了笋盘。

2021年1月份，八卦岭宿舍27平的房源总价已经上到410万，单价超过15万。

不过，随着二手房指导价的出台，2021年9月，八卦岭不少房源总价挂到了200多万，单价跌回10万以内。

作为一个久经沙场的楼市一线吃瓜选手，都忍不住说一声：魔幻！

深圳家长低位上车学区房机会来了

在市场下行的时候，除了八卦岭片区，其它名校片区的房价，也无一例外的出现了回落。

以深圳较有代表性的6大名校片区为例：

1、百花片区（百花小学、深圳实验学校）

2、香蜜湖片区（荔园外国语、深圳市高级中学、红岭实验小学等）

3、深中周边（深圳中学初中部）

4、南二外周边（南山第二外国语小学、初中部）

5、宝中周边（宝安中学初中部）

6、深高北周边（深圳市高级中学北校区）

2022年上半年，以上名校片区的成交价格，跌幅都在10%左右，业主的挂牌价也逐渐趋于理性，越来越多的房源报价接近指导价。

其实，这对家长来说，反而是件好事，以前买不起的学区房，现在可以低价上车。根据10月数据显示，只要学区房降价力度大，就会有家长买。

时间来到11月，据业内人士介绍，截至到24日，百花片区就成交了42套。此成交量几乎与去年1月相当，这意味着成交量回到了指导价公布前的水准。

价格方面，却还没有回暖的趋势，不少成交的房源，业主都是直接按照指导价抛盘，甚至低于指导价。以长城花园为例：

长城一花园85平成交价为784万，参考价850万，带百花小学、实验中学。

长安花园98.3平3房860万，参考价983万，带百花小学、实验中学，住家三房西南向，业主要价低于参考价120万。

长城二花园87平成交价为737万，参考价870万，带百花小学、实验中学。

另外，实际上11月深圳一二手房成交量仍处于低位，走出独立行情的百花片区，离不开顶级学位的加持。看来深圳家长们追求优质教育的需求从未改变过。

学区房到底能不能买？

深圳一直在寻求教育均衡化，如大学区、教师轮岗制等措施的推出，尤其是今年的名校集团化办学，不断有人看空学区房的价值。

但值得注意的是，真正的名校资源，仍然是稀缺资源，加之名校集团化办学也不是一蹴而就的事情，至少短期内很难被改变。

那么学区房到底能不能买？答案是肯定的。

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