深圳罗湖田贝花园小产权房 房产投资的一道坎——老破小

提问:星叔,罗湖湖贝田贝那边的旧改你是否看好?买老破小投资怎么样?有没有可能成为未来的下一个大冲?

回答:罗湖片区较小,同时由于发展较早,开发比较充分,房价和整体感官类似。

罗湖从供应上看,楼龄较老,品质较差;虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。

但从需求看来,由于罗湖产业较弱,小白领、金领因为太破太远看不上。

甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃

就只剩下罗湖本地的改善需求,但改善需求不如刚需旺盛,

且留下罗湖生活的人往往经济实力有限,有钱人又都去了华侨城或香蜜湖,

小老板们也都转移到了关外

因此罗湖需求不足,并不断衰退,中长期看跑输大势。

老破小——没有未来!

很多人想买房投资或自住,但是由于总价约束,不得不考虑市区老破小,但往往忽略了它的流动性。

前些年,老破小因其总价低,涨幅不差且成交快,随时可以换钱,几乎等于硬通货等特点,深受投资者喜爱。

但这两年颓势明显,回调幅度跟外环外的房子差不多,怎么这类产品突然就不受追捧了呢?

一线城市的老破小的优势是交通和配套十分完善,出门就是大商场,就是三甲医院,就是好学校。

很多买老破小的人都是看中这些指标,不过随着城市配套的改善,特别是轨道交通的发展,这些优势正在被追赶。

从投资的角度来说,老破小的价值远远赶不上近郊盘。

随着消费升级,换大房子是刚需,面积更大是基本指标,首先就排除了老破小。

老破小只剩下学区这一个优势指标,而并不是所有的老破小都有优质学区,后者的增值空间越来越有限。

详见内部资料《老破小还能玩吗如何赚钱》

提问:星叔好,我在18年全款入手了苏州火车站附近公寓青春汇(当时是大龄剩女刚好手里钱购买这个公寓),今年交房我还未去取房,我在上海工作,外地人,今年刚找到男朋友了,结婚有资格买上海房子,想咨询下大大,苏州的那套公寓建议卖掉还是留下,怎么处理好?从长远看值得投资吗?小白盼回复

回答:苏州全款公寓建议出手,投资完全没必要。

公寓一直不在我的推荐序列里,在投资客眼里,Loft公寓是没有性价比的巨坑:四十年产权、商住两用、住户成分复杂、二手房掉价。

甚至还有一些公寓不通燃气,商用水电费也高出一截,和普通住宅比起来,简直没有一点优势。

建议你尽早上车上海更有价值,上海是顶级城市,确定很大,未来但凡有全国性行情,不管大小,上海一定不会错过,所以买上海一定能涨的,上海的劣势是基数比较高,房价涨幅会受影响。

现在的时机可以买,全国静淡市行情下,上海已经差不多到底。

提问:星叔,做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢!

回答:内部资料有各个流派的赚钱模式,建议先学习下。详见内部资料《实战!炒房各流派秘密赚钱的诀窍?》

提问:星叔,请问学区房如何选择?可以帮我推荐楼盘吗?

回答:首先,先明确下学区房的正确购买姿势是使用优先,投资靠后。

就是说买学区房尽量考虑自用,投资学区房不是第一选择。

其次,学区房指的是公办小学对口的房子,民办小学不算

学区房是可以保证你凭户口或产证顺利入学的

那些民办小学旁边的房子最多只能算位置较好的住宅而已。

最重要的一点是,选择学区房是要对综合考虑目标行政区的升学序列、竞争程度、学校特点

就是不光只看学校,更要看所在区的竞争业态。

学区房好不好你可以看下学校升学率、学校评级优秀教师评选荣誉等、周边环境一般名校周边的配套学习培训比较多。

说说学区房:

1.学区是房产的配套,房产不是学区的配套。

2.买学区,就是买圈子。

3.学区房首先是消费品,其次才是投资品。

4.当学区成为消费,是消费就要量力而行。

5.上学不等于受教育。

6.最好的学区房,是家庭。

7.“尽力”不是家长逃避教育的借口,警惕用战术上的勤奋掩盖思考上的懒惰。

提问:您好:内部资料已收到,干货满满!坐标辽宁省朝阳市凌源市(县级市),在本地有房三套,自住一套,出租两套,每年房租4万左右,家庭工资收入14万,年家庭收入17~18万,手里子弹90万,一个儿子在985大学计算机专业读大一,想在二线以上大城市为儿子提前买房,在那个城市就业更好,否则资产置换资产。请问:1、计算机及IT行业中心是北京、深圳、杭州等地,求星叔推荐投资城市及相应购房区域2、沈阳投资前景如何,若就近在沈阳买房,用儿子的名义买新房,可有每平200的优惠和契税返还。用我们的名买可买新房、二手房,可用异地公积金贷款,最高贷60万,用谁名买更好?3、求推荐沈阳适合投资的版块和楼盘!

回答:1.子弹100左右,几个城市里面更适合选择杭州,北京房票很难,深圳房价太高。

杭州这个城市我也比较看好,未来的机会在于阿里,在于互联网创新,杭州成为未来的新一线城市只是时间问题。

2.我建议投资用你们的名义买,不要轻易把你儿子的首套资格用掉,因为以后大城市买房一般认房认贷,所以首套房票资源就会越来越珍贵,如果提前用掉不利于他以后买房置换。

3.沈阳目前是辽宁重点发展的城市,加上你们距离相对比较近,有本省主场作战优势,而且房票更好开发。所以如果没有杭州房票,就可以考虑沈阳。

杭州投资回报率高的板块详见内部分享

提问:星叔,还有一点就是据今年的情况,适不适合买房呢?

回答:关于现在是否还能买房简单说几点:

1、现在房产依然是比较好的保值资产。虽然房产赚钱效应在下降,但是综合看当下的各类投资渠道,对于普通人来说,房产,依然是比较好的选择。

2、刚需应该抓紧时间买房,从长远看,房价想大幅度下跌的可能性不大,现在静淡市,应该抓住机会。再等就是房价又回到你买不起的水平了。

3、存钱收益跑不赢通胀。这一点,大家基本是有共识的。如果综合从购买力的角度来看,你存在银行的钱,加上利息,都是在贬值的。因此,从保值和收益的角度来看,存钱,的确不是一种好的选择。

4、做好资产配置,才是最主要的。单纯的存钱,或者乱投资,似乎都不是好的选择,对于一般家庭来说,最主要的还是需要做好资产配置。

提问:本人,女,坐标上海,白领,家庭月收入3W税后。宝宝6个月,现在手里有上海房票一张。但是上海房价过多,无法承担。老公老家是湖南,考虑在长沙购房(长沙已落户且社保即将满1年),我和老公比较看重孩子的教育,考虑买学区房,目前手里存款50W左右。问:1、因家里老人无法帮助,我们的打算是否合理:在长沙买首套房。还是再努力3-5年,努力在上海买房?2、若现在长沙买房比较合适的话:现在孩子还小,首套房是否考虑学区房。若是,以目前的资金来看,买哪里或哪些小区的学区房??若否,首套房适合买什么新房还是照样买二手房(因新房多期房后期交付问题多,倾向于买二手房,但是二手房买什么地方比较好呢)?

回答:首先sfsd一定要用在一线城市,未来才能利益最大化,其次考虑孩子的教育,上海肯定比长沙好。

当然结合你们现在的子弹50,我的操作建议是:

1、因为你们目前子弹有限,不适合上海上车,但将来绝不能放弃,拼一拼,留一线。所以要提前保护好一个上海首套房票资格,为将来布局留一手。

因为一旦长沙买房,产生贷款记录,以后再买上海就是二套,首付太高,所以建议你们夫妻买入长沙前一定要jlh,把你的上海首套房票保护起来。

2、孩子太小,不用考虑学区房,子弹50适合在长沙投资一套,长沙买房目的是为了投资,做一个跳板,几年后再置换到上海,到时你的上海首套房票就会发挥作用,长沙用你老公房票买入,买入前一定要jlh。

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提问:星叔您好,坐标新疆乌鲁木齐,明年孩子上小学,打算今年买个学区房,单价在2-3.5万左右。目前名下两套房,一套在乌鲁木齐,一套在江苏句容宝华镇,都有贷款。江苏的不到两年不好出售,价格还下行了一些,亏本出售的话大致亏损三十万。两套房还掉贷款都能得50万,总共100万吧。如不都卖掉的话,没法买个稍大的房子。目前打算在乌鲁木齐买个学区房供孩子明年上学,但是两套房子都不太好出手,目前两套商品房没涨,学区房却一直在涨,不卖掉目前没有首付,该如何操作呢?是卖掉一套乌鲁木齐的,还是亏本卖掉江苏的(价格微跌,还在还贷,未来前景不明),还是两个一起卖掉,置换一个小学区房?

回答:乌鲁木齐人口350万左右,属于人口净流出城市,未来没有年轻购买力支撑。

除非自住,投资是不建议的。

如果你确实有学区需求可以买学区房,纯投资不建议,不要为了买而买。

江苏句容目前不适合出手,太不划算,建议先卖乌鲁木齐置换学区房。句容等满二再说,先出租。

另外买房投资的机会成本,才是最大的成本。

“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情,A赚十万,B赚五万,C赚一万

这时候应该选择投资A

如果投B表面上也赚钱,但在机会成本上比较A计算,相当于亏损五万

甚至有人不思考图方便会去投资C,相比A的投资等于亏损了九万。

投资者的本金都是有限的,只要投资必须投最赚钱那个!

可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。

懂得取舍才是一个理智的投资者。

发现投资错误,立马止损,转投其他,苦熬,浪费很多机会成本。

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